El mercado de oficinas en Madrid y Barcelona ha confirmado su solidez durante el primer trimestre de 2025, según la última edición de Savills Office Pulse, celebrada online desde Madnum, el mega proyecto de uso mixto oficinas, retail y residencial de Colonial en la zona de Méndez Álvaro en Madrid.
Hipólito Sánchez, director ejecutivo de la división de Oficinas en Savills España, ha destacado que “pese a un primer trimestre con menor volumen de grandes operaciones, Madrid y Barcelona demuestran su fortaleza como destinos de inversión y contratación de oficinas, apoyados en activos de alta calidad, demanda activa y un entorno macroeconómico que sigue favoreciendo la entrada de capital en España”.
Madrid, contratación activa y presión sobre las rentas
El mercado de oficinas de Madrid ha registrado una contratación bruta de 128.300 m² durante el primer trimestre de 2025. El mercado mantiene el dinamismo general, que sigue mostrando un número elevado de operaciones, aunque sin cierres de grandes superficies (>5.000 m²) que sí se registraron en el mismo periodo del año pasado.
Se han cerrado 153 operaciones en total, un número excepcionalmente alto frente a la media de los primeros trimestres, especialmente en operaciones entre 500 y 1.500 m2, “síntoma de la inercia de demanda de las empresas por mejorar su espacios y localización. El motor de la demanda sigue muy activo y busca edificios de calidad”, según explica Ángel Estebaranz, director nacional de Oficinas en Savills.
La demanda se concentra en los mejores edificios tanto dentro como en el entorno de la M-30 y M-40, donde la disponibilidad sigue cayendo. La tasa de disponibilidad general en Madrid es del 8,93%, relativamente estable desde 2021, pero con ligera tendencia a la baja y marcando mínimos históricos dentro de la M-30 con solo el 3,49% y niveles por debajo del 2% en el CBD. En la periferia cercana (entre M-30 y M-40), sin embargo, la disponibilidad es del 12,56% y del 12,32% en la perifieria lejana, en niveles acordes a la media histórica.
En cuanto a rentas, la tendencia es al alza especialmente en los mejores edificios. La renta teórica prime en CBD se sitúa en 37,75 €/m2/mes, y los máximos por encima de 45 €/m2/mes. Por otro lado, fuera de la M-30 la renta teórica de los mejores edificios también sube hasta los 18,50 €/m2/mes.
En nuevos desarrollos, el stock de oficinas de Madrid se sitúa en 14,25 millones de m², estable respecto al año anterior debido a la baja promoción y la reconversión de algunos activos a otros usos. Entre abril de 2025 y diciembre de 2026, se espera incorporar 281.000 m² adicionales entre nueva promoción y rehabilitación, con el 68% dentro de la M-30.
Barcelona, equilibrio entre centro y 22@
En Barcelona, el primer trimestre del año 2025 ha sido moderado, con una contratación que alcanzó los 57.500 m².
La actividad, como ya ocurrió durante el 2024, se ha distribuido equilibradamente entre el centro ciudad y las nuevas áreas de negocio, aunque se prevé un incremento de contratación en 22@ durante los próximos trimestres. Se han registrado 75 operaciones en total, entre las que destacan varias por encima de los 3.000 m². El 22@ sigue absorbiendo gran parte de la demanda de mayor tamaño. La previsión de Savills es que Barcelona alcanzará los 300.000 m2 de absorción a cierre del año con el pipeline actual de grandes operaciones y la nueva demanda prevista.
Las rentas se mantienen estables, con valores teóricos en 29,75 €/m²/mes en Prime CBD, 25,50 €/m²/mes en Centro Ciudad y 23,00 €/m²/mes en NBA (New Business Areas).
Respecto a nuevos proyectos, el stock total asciende a 6,79 millones de m², con un crecimiento interanual de tan solo el 1,6% tras la moderación de nuevos proyectos especialmente en 22@, que registra un 82% menos de nueva superficie prevista que la entregada en el pico registrado en 2022.
La previsión de Savills para el 22@ es que el actual ritmo de demanda, sumado al descenso de la actividad promotora y menor entrada de nueva oferta, permitirá empezar a ver en 2025 la disminución de la disponibilidad en la zona del 22@ tras el pico ya registrado el año pasado, para alcanzar niveles sanos durante los próximos 36 meses. Mientras tanto, las zonas prime CBD y Centro Ciudad cuentan con niveles de desocupación muy contenidos, del 3,5% y del 6,3% respectivamente.
