La combinación de una demanda robusta en máximos post-burbuja y una oferta insuficiente consolidaron en el tercer trimestre el ciclo alcista del mercado residencial en España. La estadística Tinsa IMIE Mercados Locales, publicada hoy, refleja que el valor medio de la vivienda nueva y usada se incrementó un 11,7 % interanual en el tercer trimestre en términos nominales (+8,6 % en términos reales, descontando el efecto de la inflación), lo que representa una aceleración con respecto al trimestre anterior.
Este aumento de los precios es generalizado en todo el territorio español, aunque se manifiesta con mayor intensidad en los principales polos de empleo y en las zonas turísticas. Destaca la evolución registrada en la Comunidad de Madrid, donde la vivienda se acerca a crecimientos del 20% en el último año, tanto en la capital como en el conjunto de la región.
También se observan incrementos acusados superiores al 10 % en algunas de sus provincias limítrofes, Costa Mediterránea y Norte e Islas, y tensionamientos en un número creciente de provincias del interior peninsular.
“Los niveles de demanda próximos a máximos post-burbuja y las tensiones en los precios a causa del desajuste de la oferta aumenta la rotación de la vivienda de segunda mano y alimentan algunas dinámicas especulativas aún no mayoritarias”, señala Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa by Accumin.
En tasa trimestral, la vivienda se ha encarecido en promedio un 3% respecto al segundo trimestre del año, con las provincias de Alicante, Castellón, Murcia, Córdoba, Madrid y Málaga registrando los mayores incrementos, superiores al 4 %, respecto al trimestre anterior
La reducción del coste de financiación ha seguido dinamizando el mercado hipotecario, donde, según datos del Banco de España, ha aumentado levemente el porcentaje de préstamos que cubren más del 80 % del valor del activo, pasando del
11% del primer trimestre a un 11,7% en el segundo, todavía lejos del 16 % que se alcanzó en el periodo 2004-2007.
En este contexto alcista, Cristina Arias destaca que la última estadística de compraventas de los notarios “refleja una ralentización del ritmo de crecimiento de los indicadores de demanda en el segundo trimestre, que sería consistente con un escenario de demanda próxima a máximos combinada con la escasez de producto disponible en el mercado, si bien aún es pronto para confirmar una tendencia”.
COMUNIDADES AUTÓNOMAS
Los precios crecieron por encima del 4 % interanual en la mayoría de las comunidades. Madrid (+19,4 %) e Islas Baleares (14,8 %) destacan con las evoluciones más intensas, seguidas de Comunidad Valenciana, Cantabria y Extremadura. En el extremo contrario, se sitúan Castilla y León, Extremadura, Melilla y Ceuta, con variaciones entre el 0,5 % y el 4 %.
En tasa trimestral, Región de Murcia, Comunidad Valenciana, Andalucía y Comunidad de Madrid se encarecieron más de 4,0 % respecto al segundo trimestre.
Islas Baleares y Madrid son las únicas regiones donde el valor medio de la vivienda nueva y usada estaría por encima de los niveles de la burbuja, según las tasaciones de Tinsa by Accumin. Sin embargo, si se descuenta el efecto de la inflación, Baleares estaría un 7 % por debajo de su referencia de máximos y la Comunidad de Madrid un 21 %.
PROVINCIAS
Este trimestre 13 provincias, frente a las 9 del trimestre anterior, muestran incrementos de precios superiores al 10 %, principalmente en Madrid y algunas provincias limítrofes, Costa Mediterránea y Norte e Islas, aunque también se observan tensionamientos en un número creciente de provincias del interior peninsular.
Las máximas intensidades se localizan en Madrid (19,4 %), Málaga y Alicante (ambas 15,3%), Islas Baleares (14,8 %) y Santa Cruz de Tenerife (14,5%). El resto de las provincias por encima del 10 % son Cantabria, Valencia, Asturias, Toledo, Lugo, Almería, Sevilla y Guadalajara. Sólo se da una caída mínima en la provincia de Zamora de -0,9%.
La provincia de Málaga y la ciudad autónoma de Melilla se unen al grupo de provincias que superan en términos nominales los precios de 2007-2008, junto a Baleares, Santa Cruz de Tenerife y Madrid. Descontando el efecto de la inflación, ninguna supera el máximo histórico: – 7 % en el caso de Baleares, -19 % en el caso de Santa Cruz de Tenerife y entre el -20 % y -30 % en el caso de Madrid, Málaga y Melilla.
CAPITALES
El encarecimiento de la vivienda se intensificó en el tercer trimestre en las capitales, variaciones interanuales entre +0,3% y 19,5%, frente al rango -0,5 % y 16,1 % del trimestre anterior. Suben de 9 capitales a 15 las que registran incrementos interanuales superiores al 10%, destacando Madrid y los enclaves turísticos de costa e islas.
Las capitales que en el tercer trimestre muestran aumentos de doble dígito en el precio de la vivienda son Madrid, Valencia, Palma de Mallorca, Alicante, Pontevedra, Santander, Sevilla, Santa Cruz de Tenerife, Granada, Murcia, Málaga, Cádiz, Zaragoza, Toledo y A Coruña.
Mientras que Madrid mantiene el impulso, con un aumento del 19,5% interanual frente al 16,1 % mostrado en el segundo trimestre, la intensidad disminuye ligeramente en Barcelona: +7,4 % interanual frente al 8,7 % en el segundo trimestre.
Las ciudades de Valencia, Pontevedra y Melilla superan en términos nominales sus referencias máximas de 2007, sumándose a otras capitales como Palma de Mallorca (+26 %), Madrid (+15 %), Málaga (+13 %) y Santa Cruz de Tenerife (+9%). Entre las que están aproximándose a sus máximos en términos nominales destacan A Coruña, Alicante, San Sebastián y Barcelona. Si se descuenta el efecto de la inflación, todas las capitales siguen por debajo de los máximos de la primera década de los 2000. La que más se aproxima es Palma de Mallorca (-9 %).
En términos de valor €/m2, Madrid supera a San Sebastián como la capital más cara, con 4.664 €/m2 frente a 4.554 €/m2 de la ciudad vasca, según las tasaciones. Le siguen Barcelona (4.156 €/m2), Palma de Mallorca (3.351 €/m2) y Bilbao 82.971 €/m2). Las menos caras se localizan en Zamora (1.153 €/m2), Ciudad Real (1.206 €/m2), y Lugo (1.226 €/m2).
OTRAS CIUDADES RELEVANTES
La estadística IMIE Mercados Locales incluye también una relación de más de 70 municipios que, sin ser capital de provincia, son considerados mercados residenciales principales atendiendo a su densidad de población y su volumen de compraventas.
En el tercer trimestre de 2025, 23 municipios registraron incrementos de precio interanuales superiores al 10%, frente a 19 en el trimestre anterior, destacando Marbella (+18,3 %), Benidorm (+17,4 %), Vélez-Málaga (+16 %) y La Laguna, Jerez de la Frontera y Parla, todos en el entorno del 14 %.
DISTRITOS DE LAS SEIS GRANDES CAPITALES
Los distritos con variaciones interanuales más elevadas en el precio de la vivienda en el tercer trimestre se concentran en Valencia, Madrid y Málaga .
El valor medio de la vivienda nueva y usada en el Barrio de Salamanca, en Madrid, supera los 7.000 €/m2 (7.112 €/m2), erigiéndose en el distrito con el precio más elevado entre las seis mayores capitales españolas. Le siguen Chamberí y Chamartín (por encima de 6.000 €/m2) y Centro y Retiro (más de 5.500 €/m2) también en Madrid. Hay que descender hasta el sexto lugar para encontrar un distrito en Barcelona: Sarriá-San Gervasi en Barcelona (5.484 €/m2).
INDICADORES FINANCIEROS Y DE ACTIVIDAD EN ESPAÑA 2º TRIMESTRE 2025
- Esfuerzo teórico anual: 34,8 % de la renta disponible del hogar medio.
- Importe medio de nuevas hipotecas: 154.358 €.
- Cuota hipotecaria media: 774 €/mes.
- Compraventas / parque: 27,3 transacciones por cada 1.000 viviendas (42,7 en Alicante)
- Visados de obra nueva / parque: 4,9 visados por cada 1.000 viviendas. (15,1 en Sevilla)
ESFUERZO TEÓRICO ANUAL DE COMPRA
La ratio de esfuerzo teórico anual es un ejercicio teórico que simula el porcentaje de renta disponible que un hogar medio tendría que destinar al pago de la primera cuota de una hipoteca que cubre el 80% del valor de una vivienda media. Con ello se busca medir cómo de accesible es para un hogar medio el adquirir una primera vivienda en las distintas zonas del territorio nacional.
Según este indicador, los españoles destinarían de media un 34,8 % (frente al 34,6 % del trimestre anterior) de su renta disponible al pago de la primera cuota anual de una hipoteca.
Las provincias de Málaga, Islas Baleares, Madrid, Cádiz, Alicante, Sevilla y Barcelona muestran la tasas de esfuerzo superiores al 35 %, por encima de lo que se considera una accesibilidad razonable. En situación de accesibilidad crítica (más del 45 % de la renta disponible) se encuentran las provincias de Málaga (59 %) y Baleares (51 %).
Descendiendo a nivel municipal, en 16 del total de 52 capitales se supera el nivel de esfuerzo de 35 % considerado razonable. Las mayores tensiones de acceso, con tasas de esfuerzo superiores al 50 %, se localizan en Cádiz (60 %), Madrid (56 %), Málaga (55 %) y San Sebastián y Barcelona (54 %). Entre las seis mayores capitales españolas por población, solo Zaragoza muestra niveles de accesibilidad razonable (30,7 %).
CUOTA HIPOTECARIA MENSUAL
Según datos del Instituto Nacional de Estadística, la hipoteca media en España en el segundo trimestre de 2025 (último dato disponible) se situó en 154.358 €. Cada mes, el pago de la cuota hipotecaria supone un desembolso medio de 774 euros en un entorno de tipos de interés en descenso, pero que continúan en niveles elevados.
