El mercado hipotecario español ha entrado en una fase de estabilidad moderada, que se ha visto reflejada a lo largo del segundo trimestre de este año 2025. Esta estabilidad está marcada por el estancamiento del euríbor y la contención de las ofertas hipotecarias por parte de la banca, aunque la presión sigue llegando por el lado de los precios de la vivienda, que no dejan de subir trimestre tras trimestre. En este contexto, al que también hay que sumar la incertidumbre global que vivimos por los conflictos geopolíticos mundiales existentes, los hipotecados ya están priorizando su seguridad, lo que ha impulsado con fuerza el regreso de la hipoteca fija como opción mayoritaria frente a la hipoteca mixta y, por supuesto, la variable.
El director general del comparador y asesor hipotecario iAhorro, Marcel Beyer, analiza esta situación como algo “natural” en un entorno donde los tipos no terminan de caer y los precios de la vivienda siguen marcando máximos. “Cuando el comprador ve que el euríbor se estanca y que las cuotas pueden subir si elige una hipoteca variable o mixta, lo lógico es que busque protegerse. Hoy la hipoteca fija ofrece esa tranquilidad, con tipos de interés muy competitivos, en torno al 2% TIN e incluso por debajo en algunos casos”, explica Beyer. Y estas son algunas de las conclusiones que se desprenden, precisamente, del análisis del mercado hipotecario español que el comparador y asesor hipotecario iAhorro ha publicado este mes de julio en su Índice iAhorro correspondiente al segundo trimestre de 2025.
Igualmente, en este informe, además de analizar la situación general del mercado hipotecario español, desde iAhorro seguimos observando que la adquisición de viviendas de obra nueva sigue muy estancada, sobre todo si la comparamos con la de viviendas de segunda mano, y que los cambios de hipoteca, pese a seguir siendo rentables para los ciudadanos, ya no tienen tan buena acogida como hace meses.
El euríbor sigue sin romper la barrera del 2%
Uno de los factores que está haciendo que el mercado hipotecario haya entrado en una fase total de estabilización es el euríbor. Este índice de referencia por el que se calculan los tipos de interés de la mayoría de las hipotecas variables que se contratan en España y en Europa no termina de romper la barrera del 2%: lleva estancado unas décimas por encima algo más de tres meses.
Desde abril, cuando cerró en el 2,142%, el euríbor ha ido fluctuando muy poco en sus datos diarios, tanto que en mayo y en junio registró el mismo valor medio en el cierre del mes, con un 2,081%. Hacía siete años que este indicador no registraba durante dos meses seguidos el mismo dato, concretamente desde marzo de 2018, cuando estaba en negativo y anotó un -0,191%, mismo valor que en febrero. “Desde iAhorro no esperamos que el euríbor baje de esa barrera psicológica del 2% hasta después del verano, y eso si los datos económicos y la inflación acompañan”, explica Marcel Beyer, CEO de iAhorro, que agrega: “Ahora estamos en un punto ideal para firmar una hipoteca si se encuentra una buena oferta porque los tipos están contenidos, pero los precios de la vivienda no van a dejar de subir”.
¿Cómo afecta esto al mercado? Principalmente, este estancamiento refuerza la sensación estabilidad entre los hipotecados y en las entidades financieras, aunque en algunos casos no es positivo. Esta estabilidad ha provocado que las ofertas hipotecarias no se encarezcan, pero tampoco se abaraten de forma significativa, ya que los bancos están a la espera de nuevos movimientos del Banco Central Europeo (BCE) para ajustar sus estrategias. La próxima reunión de este organismo europeo tendrá lugar esta semana, el jueves día 24 y “no esperamos que haya grandes cambios, seguramente Lagarde mantenga los tipos como están y espere a septiembre (se vuelve a citar el día 11 de ese mes) para aplicar algún recorte”, analiza el director general del comparador y asesor hipotecario.
La hipoteca fija adelanta a la mixta… tras dos años a su sombra
Pese a esta estabilidad, uno de los grandes cambios que ha habido durante el segundo trimestre de este año ha sido el sorpaso de la hipoteca fija a la mixta, tras pasar dos años en segundo lugar, concretamente desde febrero de 2023. Pese a que ya era algo que podríamos prever a finales del primer trimestre, la confirmación llegó en abril y se ha ido consolidando mes a mes. Según el último Índice iAhorro, el 59,46% de los usuarios que contrataron su hipoteca a través del comparador hipotecario durante este trimestre han optado por un interés fijo, frente al 39,59% que eligieron uno mixto. La hipoteca variable, por su parte, apenas representa un 0,95% del total, confirmando su escasa relevancia en el escenario actual.
Este sorpaso no es casual: responde al nuevo equilibrio entre seguridad, tipos de interés competitivos y un entorno económico aún incierto. Mientras la hipoteca mixta había ganado terreno entre 2023 y 2024 gracias a unos tipos fijos iniciales más bajos, la diferencia entre ambas modalidades se ha reducido drásticamente.
Así, los tipos medios de las hipotecas fijas gestionadas por iAhorro se sitúan en torno al 2,10% TIN, mientras que en las mixtas el tramo inicial fijo ronda el 1,50% TIN. Esa diferencia, de seis décimas, ya no es suficiente para compensar la incertidumbre de lo que ocurrirá tras el periodo fijo. Sobre todo, porque, como matiza Marcel Beyer, “una hipoteca fija que se sitúe en torno al 2% TIN es una muy buena hipoteca. Y ahora estamos viendo productos muy interesantes en este sentido, poco vinculados, e incluso alguna oferta cuyo tipo de interés ya rebaja ese umbral para perfiles más atractivos para la banca”.
Igualmente, si comparamos los tipos de interés medios registrados por el comparador hipotecario con los que publica cada mes el Instituto Nacional de Estadística (INE) vemos que las diferencias son sustanciales. Por ejemplo, en mayo de 2025 (último mes del que hay datos oficiales), el INE ofrece un tipo de interés medio para las hipotecas fijas del 2,97%, un dato que está hasta 0,85 puntos porcentuales por encima del conseguido de media por los usuarios de iAhorro. Esto sucede, afirma el CEO del comparador hipotecario, porque “gracias a la negociación personalizada y al acceso a más de 20 entidades financieras, nuestros usuarios consiguen mejores condiciones que quienes no comparan ni negocian”.
¿Y qué está pasando con las hipotecas mixtas? ¿Podrían desaparecer? Beyer lo tiene claro: “si miramos solamente el tipo de interés, la hipoteca mixta sigue siendo la más atractiva del mercado y es un muy buen producto para quienes no tienen tanta aversión al riesgo. Además, la banca ha seguido abaratando estos productos y creemos que lo seguirá haciendo para continuar ofreciéndolos como una de las mejores alternativas ahora mismo”. Además, el director general de iAhorro adelanta que, “cuando el euríbor baje, incluso más allá del 2%, las hipotecas que podrían resurgir y hacer más competencia a fijas y mixtas son las variables, aunque todavía queda bastante tiempo para eso e iremos analizando la situación”.
El precio de las viviendas sigue disparado
Más allá de las hipotecas, lo que sube –y no poco– es el precio de compraventa de las viviendas. Según el último Índice iAhorro, el precio medio de las viviendas hipotecadas entre abril y junio de 2025 alcanzó los 281.217 euros, lo que supone un incremento del 6,44% respecto al mismo periodo del año anterior. Se trata de una subida significativa que refleja la fuerte demanda y la escasez de oferta, especialmente en grandes ciudades y zonas costeras.
Además, por comunidades, según los datos recopilados por iAhorro es en Baleares donde se vuelve a registrar en el segundo trimestre de 2025 el precio medio de las viviendas hipotecadas más elevado, con 378.750 euros de media; seguida de la Comunidad de Madrid (346.085 euros) y Canarias (342.456 euros de media). En cuarto lugar, se sitúa Cataluña, con 299.563 euros de media; y algo más lejos, en quinta posición está el País Vasco con 279.957 euros. Por el contrario, el precio más bajo lo registra La Rioja, con una media de 173.100 euros. Segunda por la cola está Castilla y León, con 184.367 euros de media, Aragón (185.650 euros) y el cuarto precio medio más bajo lo pagaron los usuarios de iAhorro que compraron en Murcia, con 187.626 euros.
Si desglosamos por tipo de vivienda, la obra nueva sigue siendo considerablemente más cara: los usuarios de iAhorro pagaron de media 304.880 euros por este tipo de inmuebles, frente a los 279.637 euros de las viviendas de segunda mano. La diferencia entre ambas modalidades ya roza el 8,3%, y mientras el precio de la obra nueva se ha mantenido prácticamente estable respecto al trimestre anterior, el de segunda mano ha subido un 6,96% solo en tres meses.
