El primer trimestre de 2025 ha estado marcado por la incertidumbre, tanto política como económica, que seguramente continúe a lo largo de los próximos meses. No obstante, esto no ha impedido que el mercado hipotecario español siga avanzando de forma muy positiva: el Banco Central Europeo ha recortado los tipos de interés oficiales en todas sus reuniones mantenidas este año; el euríbor, pese a que comenzó con alguna leve subida el año, en las últimas semanas ha recuperado su tendencia a la baja, y, por tanto, los bancos están haciendo muy buenas ofertas hipotecarias a sus clientes tanto en producto mixto como fijo.
Tanto es así que, como explica Marcel Beyer, director general del comparador y asesor hipotecario iAhorro, líder en España, “Este año va a ser un gran año para hipotecarse. Pese a la incertidumbre política y económica que se vive a nivel mundial, tanto los tipos de interés oficiales como el euríbor siguen en plena fase de descenso y esta es una buena noticia para el sector”. En este sentido, Beyer agrega que “la hipoteca fija está recuperando gran parte del terreno cedido en 2023 y 2024 a la hipoteca mixta, y ya ha comenzado su remontada, con datos muy muy positivos tanto de contratación como de tipos de interés”. Estas son algunas de las principales conclusiones que se desprenden, precisamente, del análisis del mercado hipotecario español que el comparador y asesor hipotecario iAhorro ha publicado este mes de abril en su Índice iAhorro correspondiente al primer trimestre de 2025.
Igualmente, en este informe, además de analizar la situación general del mercado hipotecario español, desde iAhorro seguimos observando que los precios de las viviendas a la venta no dejan de subir, que la adquisición de casas de nueva construcción sigue muy estancada, sobre todo si la comparamos con la de viviendas de segunda mano, y que los cambios de hipoteca, pese a seguir siendo rentables para los ciudadanos, se han estancado en niveles bastante bajos.
Los españoles cada vez hipotecan más viviendas
Si miramos las estadísticas publicadas por el Instituto Nacional de Estadística (INE) vemos que, en enero y febrero de 2025 (último mes del que aporta datos), en España se contrataron un total de 77.142 préstamos hipotecarios, lo que supone un aumento del 7,53% si lo comparamos con el mismo periodo de 2024 (71.743 firmas). Además, el dato de febrero (39.084 contrataciones de hipotecas) es el más alto registrado durante el segundo mes del año desde 2011, es decir, en los últimos 14 años. Entre los motivos de este ascenso, Marcel Beyer apunta a que «son muchos los ciudadanos que, aunque tuvieran en mente comprar casa durante el año 2023 e incluso principios de 2024 no lo hicieron por la subida de los tipos de interés. Pero, con el abaratamiento de las ofertas por parte de las entidades, han decidido hacerlo ahora al poder optar ya a una muy buena hipoteca”.
Es cierto que el principal hándicap que vemos en el sector es la subida de los precios de las viviendas, que no alcanza su tope y así lo demuestran los datos recopilados por el comparador hipotecario: durante el primer trimestre de 2025, el precio medio de las viviendas hipotecadas por los usuarios de iAhorro se situó en los 235.113 euros, lo que supone un ascenso del 3,65% respecto al registrado durante el mismo periodo de 2024 (226.831 euros de media).
No obstante, las diferencias de precios entre comunidades son bastante evidentes. Baleares es la autonomía que registra el precio medio más elevado, superando los 380.000 euros; seguida de la Comunidad de Madrid (325.603 euros) y de Navarra (286.000 euros de media). En cuarto lugar, todavía con precios muy altos, se sitúa Cataluña, con 276.101 euros de media, y algo más lejos, en quinta posición está el País Vasco con 251.137 euros de media. Por el contrario, el precio más bajo lo registra Aragón, con una media de 174.736 euros. Segunda por la cola se sitúa la Región de Murcia, con 188.136 euros de media, por detrás de los usuarios de iAhorro que compraron su casa en Galicia (189.312 euros).
La hipoteca fija ya compite de tú a tú con la mixta
Como ya adelantábamos a finales de 2024, este año 2025 todo apunta a que será el año de la remontada de la fija en el camino, que ya ha comenzado, hacia el reinado del mercado hipotecario español. Si miramos los datos recogidos por iAhorro hasta ahora podemos ver que, en enero, el 73,50% de los usuarios que firmaron su hipoteca gracias a la ayuda del comparador se decantaron por la hipoteca mixta frente al 26% que eligió la hipoteca fija y tan solo el 0,5% que prefirió la variable. No obstante, estos porcentajes han evolucionado en favor de la hipoteca fija hasta que, en marzo (último mes del que tenemos cifras definitivas) la hipoteca mixta registró el 50,88% de las firmas y la fija el 49,12%.
Esto se debe, sobre todo, a la gran evolución que han experimentado estos meses los tipos de interés de las hipotecas fijas. Concretamente, los usuarios de iAhorro han firmado durante todo el primer trimestre de este año un TIN medio del 2,23% en hipoteca fija, el más bajo registrado desde octubre de 2022.
Y la tendencia a la baja está consolidada: en enero el tipo fijo medio se situó en el 2,35% TIN, en febrero cayó hasta el 2,22%, pero en marzo se redujo todavía más, hasta el 2,12% TIN. Esto quiere decir que gran parte de las personas que firman hipoteca fija en España logran negociar un tipo de interés para su préstamo que roza ya el 2%. ¿Y qué esperamos para los próximos meses? “De cara sobre todo a la segunda mitad del año esperamos ver, para los perfiles más atractivos para la banca, tipos de interés alrededor del 1,5% TIN en hipoteca fija y que el 2% TIN se consolide a todos los niveles”, declara el director general de iAhorro.
¿Y qué está pasando con las mixtas? “Para que una hipoteca mixta compense más que una fija, su parte inicial debe estar más de medio punto por debajo. Ahora estamos al límite, rondando las seis décimas”, afirma Beyer. Y es que, según los datos de iAhorro, los tipos de interés medios que los usuarios del comparador firmaron durante el primer trimestre de 2025 se situaron en el 1,59%, tan solo 0,64 puntos porcentuales por debajo del 2,23% de media registrado por las fijas.
La hipoteca variable está completamente desaparecida
Otra de las consecuencias de la rebaja de los tipos de interés de las hipotecas fijas e incluso de las mixtas es que cada vez menos gente apuesta por las hipotecas variables. «Lo que estamos viendo en iAhorro es que solo los usuarios que no pueden optar a una buena hipoteca fija o mixta se decantan por la hipoteca variable; o aquellas personas que piden una hipoteca más corta y que tienen pensado amortizarla en poco tiempo”, explica Marcel Beyer.
Y esto se está reflejando en los datos: en enero de 2025, tan solo un 0,5% de los usuarios de iAhorro firmó una hipoteca variable, porcentaje que en febrero subió al 3,32% y que en marzo se desplomó al 0%; ninguna persona que firmó su hipoteca gracias a la ayuda del comparador hipotecario eligió un préstamo a tipo de interés variable. Esto pasa porque, explica el CEO de iAhorro, “pese a la bajada del euríbor (cerró marzo en el 2,398%) las hipotecas variables siguen sin ser atractivas para los ciudadanos porque su tipo de interés seguramente sea más alto que el que puedan obtener con una hipoteca fija y, mucho más, que el de una hipoteca mixta”.
¿Cuándo volverán a ser competitivas las hipotecas variables? “Es difícil de predecir esto”, responde Beyer, que añade que “por ahora, no esperamos que en el corto o medio plazo los ciudadanos y tampoco los bancos se interesen por este tipo de préstamo. Para que esto pase, el euríbor debería caer mucho”.
¿Sigue compensando cambiar o subrogar la hipoteca?
Además de contratar una hipoteca, también se puede realizar un cambio para mejorar sus condiciones en cualquier momento de la vida del préstamo. Aunque estos cambios de hipoteca fueron una de las gestiones más demandadas por los usuarios de iAhorro durante el año 2023, llegando incluso a suponer casi la mitad de las operaciones firmadas; en 2024 cayeron en picado y este año se han estabilizado en torno al 9%. Concretamente, en enero supusieron un 9,92% de las firmas del comparador, en febrero ese porcentaje bajó un poco hasta el 8,33% y en marzo se estabilizó en el 9,31%.
Pero ¿sigue siendo rentable cambiar la hipoteca de banco? El CEO de iAhorro, Marcel Beyer, lo tiene claro: «Por ahora, todas las hipotecas variables firmadas hace 10 años o menos, que tengan un diferencial más alto del 0,5% que estamos viendo ahora como algo habitual, muy probablemente puedan mejorar sus condiciones cambiándola por una hipoteca fija o mixta. Esto podría hacer que el hipotecado se ahorrara miles de euros al final de la vida de una hipoteca media”.
