Madrid. 16/06/2016
El volumen de inversión en operaciones en centros comerciales en 2015 alcanzó los 2.100 millones de euros, una cifra ligeramente por debajo (-12%) de la de 2014, pero claramente por encima de la media histórica de inversión y sólo superada en los años 2006 y 2014, según se desprende del Estudio de Mercado Centros Comerciales 2015/2016 elaborado por Aguirre Newman.
En lo que llevamos de 2016 el volumen de inversión supera los 1.000 millones de euros, destacando la compra por parte del fondo de inversión Invesco de un portfolio de 11 hipermercados y galerías comerciales al distribuidor Eroski; la compra de 36 hipermercados, 22 gasolineras y 8 galerías por parte de Carrefour a Eroski y la adquisición por parte de la Socimi Axiare del Parque Comercial Vía Park, en Almería.
Según el informe de Aguirre Newman, en base a información de la AECC, las ventas totales en centros comerciales superaron en 2015 los 40.914 millones de euros, lo que representa un 6% más que en 2014 y unas ventas medias por metro cuadrado cercanas a los 2.631€/m2/año, frente a los 2.500 €/m2/año de 2014. La afluencia de público también se incrementó (+5,8%) el pasado ejercicio, hasta superar los 1.905 millones de visitas, y el ticket medio de gasto por visitante se incrementó hasta los 21,50 euros en 2015.
Con estos datos, la aportación de los centros comerciales a las ventas minoristas totales en España en 2015 alcanzó un 17,80% frente al 17,13% en 2014, por lo que gana relevancia el gasto realizado en centros comerciales dentro del gasto total de los hogares. Son los centros comerciales ‘oro’ y ‘plata+’ los que, durante el año 2015 y lo que llevamos de 2016, se están beneficiando de la mejora del entorno económico.
La mejora de las ventas en esta categoría de centros ha hecho que las rentas de alquiler se estabilicen e incluso crezcan en aquellos centros con disponibilidad residual. La disponibilidad en los mejores centros comerciales (oro) se mantiene en el entorno del 3%-5%, mientras que en los centros de categoría plata está en niveles cercanos al 10%-12%.
El informe de Aguirre Newman señala que durante el pasado año se inauguraron 124.773 m2 de nueva superficie bruta alquilable (SBA), distribuida en cinco nuevos centros comerciales y en una ampliación de un centro en funcionamiento. Entre los centros comerciales inaugurados destacan el de La Fira (Reus), Siam Mall (Tenerife Sur), Abella (Lugo) y Saguncenter L`Epicenter (Sagunto).
Con estas incorporaciones, el mercado español de centros comerciales alcanzó un stock total de 15.390.887 m2 de SBA, en un total de 575 proyectos operativos con un tamaño medio de 26.662 m2. Respecto a la densidad, la superficie bruta alquilable por cada 1.000 habitantes en España se mantiene en los 331 m2, lo que coloca la oferta de centros comerciales en España por encina de los 325 m2 de SBS por cada 1.000 habitantes, situación teórica de equilibrio, según apunta Aguirre Newman.
Mercado de inversión
Los grandes protagonistas del mercado de inversión en 2015 fueron principalmente los inversores institucionales y las Socimi, con una cuota conjunta de mercado del 95% del total del volumen de inversión. El inversor internacional supuso el 60% del volumen de inversión total.
Durante el año 2016 siguen siendo los inversores institucionales y las Socimi los grandes protagonistas del mercado de inversión. Estos inversores mostraron un elevado interés por centros comerciales ‘oro’ y ‘plata+’, tipologías con una escasa oferta de centros a la venta, por lo que el foco se centró en los activos con mayor necesidad de gestión.
Respecto a las rentas, Aguirre Newman apunta una notable comprensión de la tasas de rentabilidad inicial en los centros comerciales ‘oro’ ‘plata+’, situándose en torno al 5% y en el 6,25-6,50%, respectivamente.
Previsiones 2016
Durante el periodo 2016-2017 se incorporarán al mercado aproximadamente 500.000 m2 de nueva SBA, de los que el 82% se corresponden con nuevos centros comerciales y el 18% restante con ampliaciones de centros en funcionamiento.
Respecto a la inversión, el estudio de Aguirre Newman afirma que para 2016 en principio las previsiones son positivas, si bien, será difícil alcanzar los niveles observados en 2015, ya que la demanda superará a la oferta disponible en el mercado, algo especialmente remarcable en el caso de los mejores centros comerciales (‘oro’ y ‘plata+’).
El interés inversor continuará, pero la escasez de activos dentro de estas tipologías provocará que los fondos institucionales se dirijan hacia otros mercados geográficos o hacia centros con necesidad de gestión. La provincia más activa en cuanto a inauguraciones de nueva SBA en el periodo 2016-2017 será Madrid, con dos aperturas: Sambil Outlet Madrid, de 42.830 m2 (que supone la reapertura del antiguo Centro Comercial M-40) y la inauguración de la Galería Canalejas para finales de 2017.
Tal y como ha venido sucediendo en los últimos años, existe una importante actividad de mejora, reforma y/o ampliación de algunos centros comerciales con el objetivo de modernizar dichos centros de cara al ciclo alcista que se ha iniciado. Comercio electrónico La evolución del comercio electrónico sigue mostrando un ritmo de crecimiento mucho más elevado que la media del comercio minorista. El 79% de los hogares españoles realizó alguna compra por internet en 2015, lo que supone un 4% más que en 2014.
Las compras por internet crecieron a un 18% frente a 2014, muy por encima del conjunto de las ventas minoristas, que se incrementaron un 3,6%. Sin embargo, el estudio de Aguirre Newman precisa que el comercio electrónico sigue teniendo una representación muy baja sobre el total del comercio minorista, entre el 5-7%.
El informe también destaca la progresiva penetración de la tendencia del showrooming, proceso por el que el consumidor se informa del producto que necesita en una tienda física para después comprarlo a través de internet.
