Madrid. 11/04/2016
La inversión en el mercado logístico ha alcanzado un volumen de 835 millones de euros en 2015, lo que representa un incremento del 30,7% frente a 2014 y el mayor volumen de inversión de toda la serie histórica, según las conclusiones del Informe del Mercado Logístico 2015, estudio realizado por la consultora inmobiliaria Aguirre Newman.
El informe detalla que durante el presente ejercicio, el interés en el mercado de inversión logístico seguirá siendo muy elevado, si bien, la menor oferta de activos a la venta provocará que no se alcance el volumen de inversión de 2015. Durante el pasado ejercicio, el volumen de inversión en rentabilidad en el mercado logístico de Madrid ha superado los 441 millones de euros, el 53% del volumen total, mientras que el mercado de Cataluña ha alcanzado los 176 millones de euros. El resto de operaciones se ha dado en mercados secundarios, como Zaragoza y Valencia, principalmente, donde el interés inversor está empezando a centrarse ante la escasa oferta existente en Madrid y Cataluña.
El excelente comportamiento del mercado de inversión durante los dos últimos años tiene que ver con la consolidación de determinados factores que han conducido a un cambio de percepción sobre el riesgo de la economía española, según el informe, que ha generado la entrada en el mercado de nuevos inversores con elevada capacidad de inversión y que ha favorecido el retorno de la financiación en condiciones propicias.
El estudio también subraya la elevada actividad compradora por parte de los fondos institucionales y Socimis. Los fondos institucionales han representado el 54% del volumen total de inversión, lo que refleja el importante interés por parte de esta tipología de inversores, en su mayoría extranjeros, en los mercados de Madrid y Cataluña. Mientras, las Socimis, con un 39% del volumen total de inversión, se han convertido en los inversores más relevantes tras los fondos institucionales.
Finalmente, los inversores privados, que han representado el 6% de la inversión en Madrid, se han mostrado también activos en la compra de inmuebles en rentabilidad.
En cuento a la procedencia de los inmuebles que se han transaccionado, un 47% han sido activos vendidos por parte de empresas inmobiliarias nacionales. Por otro lado, y como novedad, se ha producido la venta de determinados proyectos en desarrollo, un tipo de operación que había desaparecido del mercado en los últimos años. Dentro del sellside, cabe destacar la posición de los fondos institucionales, que han supuesto el 34% del volumen de inversión.
Respecto a la tasa de rentabilidad, según Aguirre Newman, ha continuado ajustándose a la baja durante 2015, situándose en el 7% en el mercado prime de Madrid y Cataluña, aunque algunas operaciones se han cerrado incluso por debajo. En los activos secundarios también se ha dado un proceso de contracción en la tasa de rentabilidad inicial, que la ha llevado hasta cerca del 8%.
Madrid: Stock y disponibilidad
La finalización de nuevos proyectos durante 2015 ha seguido mostrando una baja actividad. El stock total se ha incrementado hasta los 6.200.000m2 frente a los 6.100.00m2 de 2014. En la actualidad, hay en curso un importante volumen de nueva oferta que entrará en el mercado durante los años 2016 y 2017.
En lo que se refiere a disponibilidad, se ha situado en 1.006.000m2, un incremento de 117.000m2 respecto a 2014. Teniendo en cuenta los proyectos futuros, la tasa de disponibilidad sube hasta el 13,3%. Sin tener en cuenta los proyectos futuros, la tasa se habría ajustado un 9,65% respecto a 2014, hasta situarse por debajo del 10% del stock logístico total.
Según el informe de Aguirre Newman, durante 2015 se ha registrado un leve descenso en la absorción, alcanzándose los 364.833m2, frente a los 392.167m2 de 2014. El interés de la demanda se ha centrado un año más en el alquiler frente a la compraventa, al representar ésta última opción únicamente un 6,86% de la contratación total.
Cataluña: Stock y disponibilidad
La demanda en 2015 ha tenido un comportamiento extraordinario, habiéndose registrado el mayor volumen de absorción bruta de toda la serie histórica. El mercado logístico de Cataluña continúa, de esta manera, como el más activo en cuanto a contratación de toda España. La absorción ha aumentado un 76%, alcanzado los 549.894m2, frente a los 312.519m2 de 2014. El stock total de espacios logísticos en Cataluña ha mostrado a lo largo de 2015 un ligero avance como consecuencia del desarrollo de proyectos llave en mano. Los nuevos proyectos han situado el stock en unos 3.150.000m2.
En lo que se refiere a la disponibilidad, ha continuado su tendencia decreciente hasta situarse por encima de los 250.000m2. Esto supone un descenso de más de 130.000m2 respecto a la situación de 2014 y el tercer año consecutivo de ajustes en la disponibilidad logística. La tasa de disponibilidad se ha situado en el 8% en 2015, frente al 12,5% de 2014. Según Aguirre Newman, la disponibilidad ha bajado hasta niveles en los que parece necesario el inicio de nuevos proyectos especulativos para evitar tensiones en los precios en el corto y medio plazo.
Perspectivas 2016
Durante 2016, el interés en el mercado de inversión logístico seguirá siendo muy elevado por la presencia de inversores buscando opciones en este segmento. No obstante, la oferta de activos a la venta es un importante hándicap para el mercado, que previsiblemente hará que no se alcance el volumen de inversión de 2015.
Serán los mercados de Madrid y Cataluña los más activos, si bien, la escasez de oferta podría hacer a los inversores dirigirse hacia mercados secundarios. Dada esta falta de producto en inversión de calidad en el mercado, los inversores tendrán interés en desarrollos bajo formatos de forward funding o forward purchasing.
El perfil del inversor seguirá siendo muy similar al observado en los años 2014 y 2015: inversores institucionales con elevada experiencia en el sector logístico y Socimis concentrarán el mayor volumen de inversión.
El informe de Aguirre Newman indica que la elevada presión de la demanda junto a una oferta limitada producirá una contracción en la tasa de rentabilidad inicial, que para activos prime podría situarse por debajo del 7%, mientras que para activos secundarios bajaría hasta el 7,75%.
Comercio electrónico
El comercio electrónico seguirá siendo una nueva fuente de demanda a tener en cuenta dado su potencial en el corto, medio y largo plazo. Este sector del comercio está crecimiento a tasas cercanas al 20% anual. Determinados especialistas de comercio electrónico necesitarán naves logísticas con características especiales que requerirán el desarrollo de proyectos llave en mano.
Para Aguirre Newman, el desarrollo del comercio electrónico va a tener un importante influjo sobre la actividad logística de km 0, con elevada rotación. La logística de km 0 se corresponde con la última fase del ciclo logístico, en la cual el producto se distribuye al cliente final.
