Madrid. 15/07/2016
Durante el primer semestre de 2016, la inversión en el mercado de oficinas ha alcanzado los 970 millones de euros, lo que representa un descenso del 27% frente al mismo periodo de 2015 (periodo que marcó un registro extraordinario en cuanto a volumen de inversión), debido a la menor oferta de activos en venta en el mercado. Mientras, la tasa de rentabilidad inicial se ha mantenido estable tanto en las áreas del centro de la ciudad como en las zonas periféricas de ambas ciudades, según el Informe Mercado de Oficinas 1er Semestre 2016 elaborado por la consultora Aguirre Newman.
Según el informe, los precios de alquiler continúan con la buena tendencia iniciada el año pasado, registrando incrementos en la totalidad de las zonas de Madrid y Barcelona. Uno de los datos positivos del mercado es el ajuste de la disponibilidad, tanto en Madrid como en Barcelona, como consecuencia del buen comportamiento de la demanda y la falta de nuevos proyectos.
En Madrid, la contratación bruta de espacios de oficina ha sido de 273.019 m2, lo que indica un comportamiento muy positivo por parte de la demanda. El número de operaciones cerradas se ha elevado hasta las 320 y el volumen de inversión hasta los 700 millones de euros, concentrando el 72% del volumen total de inversión en España.
La tasa de disponibilidad general ha continuado mejorando en el mercado y se ha situado en el 11,5%. En el centro del Distrito de Negocios la tasa está actualmente en el 6,6%. Mientras, los precios de alquiler han continuado con su tendencia positiva, si bien, porcentualmente menores a periodos anteriores. Durante el semestre analizado, se han incrementado las rentas medias en todas las zonas de Madrid, a diferencia de los últimos semestres en los que los mayores incrementos porcentuales de rentas los registraban las zonas del Distrito de Negocios, en este primer semestre del año, los mayores incrementos se han registrado en las zonas periféricas. La renta media ‘prime’ alcanza los 26,88 €/m2/mes, mientras que las rentas máximas en esta zona alcanzan ya los 34 €/m2/mes.
Barcelona
En Barcelona, durante el primer trimestre de 2016, se han contratado 160.448 m2, lo que supone un ajuste del 9,5% respecto al mismo periodo de 2015, teniendo en cuenta que los registros alcanzados el año pasado fueron máximos históricos. La inversión en este periodo ha superado los 270 millones de euros, un 28% del total.
El informe de Aguirre Newman destaca el excelente comportamiento de la zona del Centro del Distrito de Negocios, donde la contratación ha alcanzado los 26.455 m2, la cifra más alta de los últimos semestres. La zona del Resto de la Ciudad ha sido el área con la absorción más alta durante este periodo, al alcanzar los 46.821 m2 contratados.
Realmente notorio, señala el informe, es el comportamiento de la tasa de desocupación, que se ha reducido en más de un punto porcentual, establecida en la actualidad en 10,35% del stock. Durante los últimos 24 meses la tasa de disponibilidad ha descendido 4 puntos en el mercado de Barcelona. Como consecuencia del buen comportamiento de la demanda, la escasez de nueva oferta y la mejora de la disponibilidad, las rentas han mejorada en la totalidad de las zonas.
La renta media en el Centro del Distrito de Negocios sube hasta los 16,77 €/m2/mes, lo que significa un incremento del 5,1% respecto al 1er semestre de 2015.
Mercado de inversión
Durante los últimos meses, determinados factores han ralentizado el mercado de inversión. Entre ellos, destaca el informe de Aguirre Newman, el menor número de inmuebles a la venta respecto a 2015; la menor presión inversora (dado que determinados inversores –Socimis y otros inversores institucionales– resolvieron en gran medida su necesidad de inversión directa en 2015); la incertidumbre política; las dudas sobre el crecimiento económico mundial y las proyecciones de rentas más realistas con la situación del mercado (que han provocado un desencuentro entre los precios ofertados por los inversores y los esperados por los vendedores).
Las tipologías de inversores más activos han sido las compañías inmobiliarias nacionales, los fondos institucionales y las aseguradoras. Respecto a la tasa de rentabilidad se ha mantenido en los niveles de finales de 2015, 4,00%-4,50% para los activos ‘prime’ de Madrid. Mientras en Barcelona, la tasa de rentabilidad inicial se ha mantenido en el 4,50%-4,75% para los mejores activos. En el resto zonas de ambos mercados (resto de la ciudad y periféricos) se ha observado una estabilización en la tasa de rentabilidad inicial.
Perspectivas
En Madrid, continúa siendo prácticamente inexistente el desarrollo de proyectos de oficinas de nueva planta para los próximos dos años y los que en principio van a comenzar su construcción se sitúan principalmente en zonas entre la M-30 y M-40, en la zona de influencia de las carreteras nacionales A1 y A2. Dentro de la M-30, continuarán activamente los proyectos de rehabilitación y reforma de edificios, como Castellana 81, Castellana 77, Bluebuilding, Cardenal Marcelo Spinola 42 y Prado Park.
Según el informe de Aguirre Newman, las buenas cifras de contratación alcanzadas durante el primer semestre, la previsible formación de Gobierno, junto con las buenas perspectivas macroeconómicas hacen factible una mejora en la contratación bruta para la segunda parte de 2016, que puede alcanzar para la totalidad del año los excelentes registros de 2015.
En Barcelona, la actividad de nuevos proyectos prevista para los próximos seis meses es prácticamente nula, ya que únicamente se inaugurarán 23.275 m2 de espacios de oficinas. Tras los registros de contratación alcanzados en este periodo, la demanda efectiva pueda alcanzar los 350.000 m2 para el total de 2016.
Con respecto a la tasa de disponibilidad, el informe estima que continúe la tendencia apreciada en los últimos meses y siga ajustándose en todas las zonas. Como consecuencia del notable ajuste de disponibilidad en todas las zonas y el comportamiento de la demanda, Aguirre Newman prevé que se incrementen el ritmo de subida de rentas, sobre todo en las áreas del Centro del Distrito de Negocios, Resto del Distrito de Negocios y los mejores edificios en las áreas más representativas de la zona DEC.
En el mercado de inversión, la formación de un gobierno que garantice estabilidad y certidumbre a los inversores, junto con unos datos macroeconómicos positivos del país y signos certeros de recuperación de los precios de alquiler, podrían animar considerablemente la actividad inversora en el segundo semestre y alcanzar a final de año un volumen de inversión de 3.000-3.500 millones de euros.
