El mercado de oficinas español continúa mostrando un comportamiento sólido durante el tercer trimestre de 2025, consolidando la tendencia de estabilidad observada en la primera mitad del año. Según la última edición del informe Office Pulse de Savills, tanto Madrid como Barcelona registran datos positivos en contratación y rentas, con previsiones optimistas para el cierre del ejercicio y una actividad inversora que sigue ganando tracción.
Hipólito Sánchez, director ejecutivo de la división de Oficinas en Savills España, ha afirmado que “el mercado de oficinas en España mantiene una base muy sólida, con una demanda sostenida y una contratación saludable impulsada por operaciones de tamaño medio. Las previsiones son positivas y se percibe una renovada confianza por parte de los inversores y promotores en el sector.”
Madrid: las rentas medias de oficinas suben en toda la ciudad
En el tercer trimestre del año, Madrid ha mantenido una demanda sostenida y un volumen de contratación que roza los 120.000 m2. Aunque ligeramente por detrás del ejercicio anterior, el mercado muestra un comportamiento sano y equilibrado, con operaciones de tamaño medio que siguen marcando el pulso del sector.
“Esperamos un cuarto trimestre con varias operaciones de tamaño medio y grande que reforzarán la buena evolución del mercado para cerrar el año en torno a 570.000 m²”, ha destacado Ángel Estebaranz, director nacional de oficinas en Savills.
El desplazamiento de la demanda hacia la periferia se mantiene como tendencia estructural por la baja disponibilidad en zona urbana. Las rentas continúan subiendo de forma progresiva, especialmente en los mejores activos. En zona prime, los valores máximos se sitúan en torno a 46 €/m²/mes, con una media de 38,20 €/m²/mes. Este desplazamiento está impactando también en las rentas de la periferia. En los mejores edificios fuera de la M-30, las rentas medias alcanzan los 19 €/m²/mes y se registra incremento en todas las zonas.
Con una disponibilidad del 2,98% en el interior de la ciudad, el mercado afronta escasez de superficie debido al poco volumen en promoción de obra nueva y tras la pérdida de 300.000 m² de oficinas por cambio de uso en los últimos años. Actualmente hay en desarrollo o rehabilitación 227.000 m² que entrarán en el mercado entre el último trimestre de 2025 y 2026.
Barcelona: el 22@ recupera el nivel de contratación de 2019
Barcelona mantiene un ritmo de contratación muy sólido, con 119.000 m² en el tercer trimestre y 272.000 m2 hasta septiembre.
El 22@ vuelve a liderar la actividad, con 117.000 m² contratados hasta el tercer trimestre, uno de los mejores datos de los últimos años y comparable a los máximos de 2019. La demanda en esta zona ha sorprendido al alza, compensando la menor actividad en la periferia y consolidando el peso de las nuevas áreas de negocio en la ciudad.
Hasta septiembre se han contabilizado 19 operaciones por encima de 3.000 m², de las cuales 12 superan los 5.000 m². “Es positivo que la base del mercado ya no dependa solo de las grandes operaciones; existe una contratación recurrente y saludable en tamaños intermedios”, ha señalado Natalia Montal, directora asociada de oficinas de Savills en Barcelona.
La tasa de disponibilidad general se sitúa en torno al 10%, en descenso respecto a trimestres anteriores, y el 22@ ha reducido su desocupación desde el 26,8% en enero hasta el 20,75% actual, una mejora significativa que refleja la absorción de espacios de calidad.
Las rentas muestran dos velocidades: el prime CBD, afectado por la escasez de superficie, ha incrementado su valor teórico, mientras que las nuevas áreas de negocio mantienen niveles estables, apoyadas en la amplia oferta disponible.
Inversión: el capital institucional regresa y las rentabilidades se comprimen
El mercado inversor muestra una reactivación progresiva, impulsado por la mejora de las rentas y la vuelta del capital institucional. La inversión en oficinas hasta septiembre asciende a 1.630 millones de euros, un 50% más que el año pasado, sin incluir las operaciones para cambio de uso, estimadas en unos 400 millones de euros.
Savills prevé que el mercado alcance los 2.000 millones de euros en inversión en oficinas en 2025.
En Madrid, que acapara el 63% de la inversión con 1.030 millones, el 70% del capital corresponde a fondos, socimis y aseguradoras, y el 58% es de origen nacional.
En Barcelona, con 580 millones, la actividad inversora se concentra en el centro ciudad, sin embargo, en el 22@ se abre una ventana de oportunidad clara ante la evolución del mercado de usuarios. El volumen podría acercarse a los 800 millones, impulsado por un mercado que empieza a ofrecer mayor estabilidad y oportunidades off market.
“El mercado de inversión está recuperando el pulso del usuario, y esperamos un incremento importante en volumen y confianza a medida que avance 2026”, ha concluido Hipólito Sánchez.
