La reducción de la tasa de disponibilidad de oficinas y el crecimiento económico y demográfico previsto están haciendo cada vez más necesario impulsar nuevos desarrollos y rehabilitaciones en los principales mercados españoles, según la última edición de Office Pulse de Savills, celebrada desde el edificio Ágora de Málaga, propiedad de Grupo Insur.
“Mientras la población activa, el empleo y las necesidades de las compañías continúan creciendo en los principales mercados, la escasez de oficinas disponibles en las zonas más demandadas y el limitado volumen de nueva oferta para los próximos años anticipan un déficit de oficinas de calidad. Si no se impulsa el desarrollo y la rehabilitación, llegará un momento en el que el mercado no tendrá capacidad suficiente para responder a la demanda empresarial, comprometiendo la competitividad de las ciudades como destino corporativo”, ha señalado Hipólito Sánchez, director ejecutivo de la división de Oficinas en Savills España.
Madrid
Durante el primer semestre de 2026, la contratación de oficinas en Madrid ha alcanzado 209.153 m², un 24% menos interanual. El descenso responde principalmente a la escasez de grandes operaciones, ralentizadas tanto por mayor cautela en el primer semestre por la situación económica internacional, como por la falta de oferta acorde a los requerimientos de las corporaciones. Mientras, la demanda de superficies inferiores a 3.000 m² mantiene un comportamiento muy sólido con 246 operaciones, una cifra próxima a máximos históricos.
La tasa de disponibilidad se ha reducido hasta el 8,52% en el conjunto del mercado y presenta un fuerte desequilibrio zonal: dentro de la M-30 se sitúa en el 2,36%, frente al 12,37% fuera de este perímetro. La falta de producto adecuado está limitando la contratación y desplazando parte de la demanda hacia zonas periféricas consolidadas.
Esta presión sobre la oferta continúa trasladándose a las rentas, al alza en todas las zonas. Durante el primer semestre se ha alcanzado un nuevo máximo nominal de 50 €/m²/mes y ya se han firmado varias operaciones por encima de los 45 €/m²/mes. Al mismo tiempo, los mejores edificios situados fuera de la M-30 empiezan a consolidar el alza de precios.
El stock de oficinas de Madrid no solo incorpora poca superficie, sino que se está reduciendo por los cambios de uso. Entre 2023 y el primer semestre de 2026 han salido del mercado 510.000 m², frente a 198.000 m² incorporados mediante nuevos desarrollos, lo que supone una pérdida neta superior a 300.000 m². Para el periodo comprendido entre julio de 2026 y 2027 únicamente están previstos 192.060 m² de nueva oferta sobre un stock total de más de 14,3 millones de m². Con datos de Oxford Economics, la previsión de empleados de oficinas para 2030 es de más de 1,4 millones en la capital, lo que implicaría un crecimiento del espacio requerido de oficinas del 21% frente al 6% de aumento de stock previsto actualmente frente a los niveles de 2020, según Savills.
“La promoción continúa siendo cautelosa por el aumento de los costes de construcción, pero estamos mucho más cerca que hace 18 meses de alcanzar un equilibrio entre rentas, costes y precio del suelo. Los fundamentales del mercado hacen que desarrollar y rehabilitar oficinas de calidad sea una oportunidad cada vez más clara”, ha afirmado Ángel Estebaranz, director nacional de Oficinas en Savills.
Barcelona
Barcelona ha cerrado el primer semestre con 189.600 m² contratados, un 24% más que en el mismo periodo de 2025. Incluso sin considerar el nuevo campus de Inditex en Sant Adrià de Besòs, el mercado habría mostrado incremento, confirmando la fortaleza de la demanda.
Las nuevas áreas de negocio han concentrado el 32% de la contratación y la periferia el 34%, esta última debido a la gran operación del Campus Inditex, mientras que el centro de la ciudad continúa condicionado por la falta de superficie de calidad disponible. El 22@ ha representado alrededor del 28% de la contratación total de Barcelona, con cerca de 53.000 m² absorbidos durante el semestre.
La tasa de disponibilidad se sitúa en el 10,20% en el conjunto del mercado, pero desciende hasta el 2,21% en Prime CBD y el 5% en el centro ciudad. En el 22@ se mantiene en el 20,48%, todavía elevada, aunque claramente por debajo de los máximos alcanzados y con una tendencia de absorción progresiva.
“El mercado está absorbiendo la oferta existente y la disponibilidad es ya mínima en las zonas centrales. En el 22@, la reducción de la actividad promotora durante los últimos años está ayudando, junto con una demanda activa, a la reducción de la oferta disponible en la zona”, ha indicado Natalia Montal, directora asociada de Oficinas en Savills Barcelona.
La nueva oferta prevista sigue siendo reducida. En el segundo semestre de 2026 se entregarán aproximadamente 15.000 m² en Barcelona, de los cuales solo 2.600 m² corresponden obra nueva en el 22@. Para 2027 se prevé cierta recuperación de la actividad, pero la nueva oferta rondará los 83.000 m², un volumen limitado frente al ritmo actual de contratación.
Las rentas se mantienen estables en todas las zonas, excepto un ligero incremento en la zona prime CBD y centro ciudad en los mejores edificios, debido a la baja tasa de disponibilidad.
Málaga
Málaga cuenta con un stock de oficinas ligeramente superior al medio millón de metros cuadrados, muy por debajo de ciudades como Valencia, Sevilla o Zaragoza. Sin embargo, es una de las ciudades con mayor proyección demográfica y empresarial en España en los últimos años. Desde 2011, en trama urbana solo se prevé incorporar cuatro proyectos que suman alrededor de 35.000 m², lo que representa un crecimiento aproximado del 6%. Esta evolución contrasta con el dinamismo empresarial de la ciudad y el aumento de su atractivo para compañías multinacionales, centros tecnológicos y talento internacional.
Savills considera que no existe riesgo de sobreoferta y que el mercado necesita seguir creciendo para ganar competitividad. Las rentas prime todavía no alcanzan los 30 €/m²/mes, por lo que existe margen para una evolución sostenida que permita viabilizar nuevas promociones.
El edificio Ágora, desarrollado por Grupo Insur, refleja esta nueva etapa del mercado malagueño y cómo la disponibilidad de oferta atrae a nuevas compañías que demandan espacios modernos, superficies de tamaño mayor a la media del mercado, eficientes y con foco en la experiencia del empleado. “Lo que hemos confirmado con Ágora es que hay demanda de empresas que no estaban en la ciudad. El parque de oficinas de Málaga necesita seguir creciendo para responder a las compañías, atraer inversión y talento y acompañar la transformación de la ciudad con una oferta de mayor calidad y profesionalización”, ha señalado Aránzazu García, directora asociada de oficinas en Savills Andalucía.
