El Consejo de Ministros ha aprobado finalmente dos reales decretos con medidas en materia de vivienda, después de que el Gobierno y sus socios hayan cerrado un acuerdo para separar el paquete inicialmente previsto en un único texto. El primero incorpora, entre otras medidas, la ampliación de la protección frente a los desahucios hasta 2030, una prórroga de dos años para los contratos de alquiler que finalicen antes del 31 de diciembre de 2028 y la regulación de los alquileres de temporada y por habitaciones. El segundo recoge la renovación automática de determinados contratos de alquiler, una de las principales reivindicaciones incorporadas durante la negociación. Ambos textos deberán ser convalidados por el Congreso.
Ante este escenario, Ferran Font, portavoz y director de Estudios de pisos.com, señala que “la aprobación de dos decretos en lugar de uno refleja la complejidad de abordar un problema tan amplio como el acceso a la vivienda. Es necesario reforzar la protección de los hogares que se encuentran en una situación de vulnerabilidad, pero también garantizar que las medidas adoptadas permitan mantener y ampliar la oferta disponible, porque ambas cuestiones están directamente relacionadas”.
“El mercado de la vivienda tiene un problema estructural que no se puede resolver únicamente actuando sobre las condiciones de los contratos. La demanda continúa siendo elevada y el parque disponible no crece al mismo ritmo, por lo que las medidas de protección a los hogares vulnerables y las modificaciones sobre la duración de los contratos deben ir acompañadas de un marco que ofrezca seguridad y previsibilidad a los propietarios, especialmente a los pequeños arrendadores. El objetivo debe ser proteger a quienes lo necesitan sin generar un aumento de la percepción de riesgo que pueda llevar a parte de la oferta a salir del mercado del alquiler residencia”, explica Font.
En este sentido, el portavoz de pisos.com considera especialmente relevante que el paquete aprobado incorpore incentivos fiscales para los propietarios, ya que pueden contribuir a preservar parte de la oferta residencial existente. El texto incluye distintas reducciones fiscales en función de las condiciones del alquiler, además de medidas dirigidas a los inquilinos.
“Es positivo que las medidas no se limiten a establecer obligaciones para los propietarios y que también contemplen incentivos. La estabilidad del mercado del alquiler necesita un marco que resulte previsible para ambas partes y que favorezca que las viviendas permanezcan destinadas al alquiler habitual. En un contexto de oferta limitada, evitar que parte del parque salga del mercado debe ser una prioridad”, apunta.
Font también considera relevante la regulación de los alquileres de temporada y por habitaciones, que se incorpora al primer real decreto. El objetivo de estas medidas es diferenciar los contratos temporales que responden a una causa justificada de aquellos que puedan utilizarse como alternativa al alquiler de vivienda habitual.
“La regulación de los usos temporales puede aportar mayor transparencia al mercado, siempre que permita distinguir adecuadamente entre las situaciones de temporalidad justificadas y aquellas en las que esta fórmula se utiliza como alternativa al alquiler habitual. El reto será encontrar un equilibrio que evite distorsiones sin reducir todavía más el volumen de vivienda disponible para el alquiler residencial”, señala.
El impacto real de las medidas dependerá también de su aplicación territorial. Font recuerda que una parte importante de la capacidad para generar nueva vivienda, movilizar suelo y ampliar el parque público corresponde a las comunidades autónomas y los ayuntamientos. Por ello, la existencia de distintos marcos y prioridades entre territorios puede condicionar el alcance efectivo de las medidas, y será necesaria una coordinación real entre las distintas administraciones para que el paquete estatal se traduzca en un aumento efectivo de la oferta residencial
Por último, el portavoz de pisos.com insiste en que la respuesta estructural al problema de acceso a la vivienda pasa necesariamente por incrementar el parque residencial, especialmente en las zonas donde existe mayor presión de la demanda.
“Los dos decretos pueden actuar sobre determinadas situaciones concretas y aportar mayor protección y estabilidad a los hogares, pero no sustituyen la necesidad de generar más vivienda. Los incentivos fiscales pueden contribuir a preservar parte del parque existente, pero no sustituyen la necesidad de aumentar la oferta mediante construcción de vivienda nueva, movilización de suelo y ampliación del parque público. El reto ahora es que estas medidas se integren en una estrategia estable y coordinada entre administraciones que permita aumentar de forma sostenida la oferta allí donde la demanda es más elevada”, concluye el director de Estudios.
