La rentabilidad del alquiler residencial mejora moderadamente en 2022 (5,4%) respecto a 2021 (5,2%), pero sigue acusando el significativo incremento de los precios de las viviendas, de manera especial tras el fin de las restricciones provocadas por la pandemia.
Este es una de las principales conclusiones de un análisis realizado por Euroval, la sexta tasadora española por volumen de facturación y cuota de mercado según el ranking de la AEV, en el que ha comparado, por una parte, el precio medio agregado de la vivienda en nuestro país y, por otro, el precio medio del alquiler. El resultado es una rentabilidad mediana del alquiler residencial para el conjunto de las viviendas, sin distinguir entre viviendas nuevas y usadas, que en 2022 se sitúa en el 5,4% anual, dos décimas que la alcanzada en 2021. Segmentadas por antigüedad, el alquiler de una vivienda nueva (menos de cinco años) ofrece una rentabilidad anual a nivel nacional del 4,5% (una décima más que el pasado año), mientras que la vivienda usada (más de cinco años) da un 5,7%, la misma que en 2021. “Esta diferencia de rentabilidad entre la vivienda nueva y usada de 1,2 puntos porcentuales es significativa en una inversión a largo plazo”, se afirma en el informe.
El estudio comparativo de las series de 2021 y 2022 confirma un moderado incremento de la rentabilidad en 2022, que sin embargo no es suficiente como para hablar de un claro cambio de tendencia, aunque sí de cierta recuperación, aunque tímida –únicamente dos décimas porcentuales respecto a 2021, pero todavía muy lejos de las rentabilidades que se obtuvieron en 2020 y 2019, 6,3% y 6,8%, respectivamente–, en un contexto de previsible estabilización debido al incremento de los precios de compra de la vivienda. Además, esta tímida recuperación, lo que refuerza la hipótesis de la estabilización, sólo se produce en la vivienda nueva, pero no en la usada.
Tal y como se dice en el informe, “al ser la rentabilidad resultado de un cociente entre el precio del alquiler y el precio de la vivienda, los alquileres podrán ser relativamente altos o bajos, pero su rentabilidad bruta dependerá en buena medida del valor del denominador; esto es, del precio de la vivienda”. Euroval también llama la atención sobre el hecho de la importante dispersión geográfica de esta rentabilidad, por lo que las provincias con los precios de compra de una vivienda más caros tienen, por lo común, rentabilidades por alquiler menores. Es el caso, por ejemplo, de Baleares, Málaga o Madrid, con rentabilidades anuales claramente por debajo de la media nacional, “La característica general es que la rentabilidad es mayor en la vivienda usada que en la nueva, pues, si bien en esta los alquileres son más altos, su precio de adquisición ha crecido significativamente y muy por encima del de la vivienda usada, por lo que la rentabilidad es también más baja”.
Cuenca es la provincia española donde la rentabilidad del alquiler es más alta: un 9,3% anual. A continuación, cuatro provincias presentan retornos por encima del 8%: Huelva (8,9%), Cáceres (8,3%), Valencia (8,2%) y Ávila (8%). Otro grupo de diez provincias supera el 7%: Segovia (7,9%), Badajoz (7,9%), Castellón (7,4%), Albacete (7,3%), Ciudad Real (7,2%), Murcia (7,1%), Salamanca (7,1%), Toledo (7%), Jaén (7%), Zamora (7%) y Sevilla (7%). Por encima del 6% anual están también 13 provincias: Almería (6,8%), León (6,8%), La Rioja (6,7%), Granada (6,6%), Soria (6,6%), Córdoba (6,6%), Orense (6,4%), Palencia (6,4%), Lugo (6,3%), Tarragona (6%), Asturias (6%), Navarra (6%) y Burgos (6%). A continuación, se sitúan Huesca (5,9%), Guadalajara, Pontevedra y Lérida (las tres con rentabilidades del 5,8%), Teruel, Alicante y Barcelona (las tres con el 5,7% anual), y Zaragoza (5,6%).
Por su parte, solo 15 provincias tienen rentabilidades inferiores a la media nacional (5,6%): Cantabria (5,4%), La Coruña (5,3%), Las Palmas (5,3%), Valladolid (5,2%), Cádiz (5,2%), Álava (5,1%), Vizcaya (5%), Girona (4,8%), Santa Cruz de Tenerife (4,8%), Guipúzcoa (4,7%), Melilla (4,6%), Ceuta (4,5%), Madrid (4,5%), Málaga (4,3%) y Balears (3,5%).
Crecimientos moderados
En términos globales, la rentabilidad del alquiler residencial en 2022 con respecto a 2021 sube en 36 provincias, baja solo en otras nueve y se mantiene estable en siete (en esta relación se incluyen también las ciudades autónomas de Ceuta y Melilla). Si bien el número de provincias en el que la rentabilidad del alquiler sube es muy superior al de aquellas en que desciende, se trata casi siempre de incrementos muy moderados, hasta el punto de que en 29 de estas 36 provincias este incremento está por debajo del 1% anual. De hecho, únicamente dos provincias presentan subidas que podrían calificarse como significativas: Cáceres y Huelva, con rentabilidades del 2,8% y del 2,6%, respectivamente. Otras tres provincias tienen incrementos por encima del 1% respecto a 2021: Cuenca, León y Badajoz (1,6%, 1,2% y 1,1%, respectivamente). Por su parte, Sevilla y Ávila mejoran la rentabilidad del pasado año en un 1%.
A partir de aquí, el resto de las provincias o tienen incrementos al 1% o entran en tasas negativas. En el primer supuesto se encuentra la mayoría de las provincias españolas (hasta un total de 29), además de otras siete con una evolución plana. En el segundo, un total de nueve provincias: Zamora, Lérida y Guipúzcoa (las tres con -0,1%), Burgos y Guadalajara (ambas con -0,3%), Ceuta (-0,4%), Castellón (-0,6%), Soria (-1%) y Teruel (-1,4%).
