Los Ayuntamientos no publican cifras oficiales respecto a número de segregaciones, si bien es cierto que dentro del sector cada vez es mayor el número de empresas que llevan a cabo estas actuaciones debido a la enorme presión de demanda que hay en barrios prime.
“La escasez de vivienda, especialmente en el centro de las grandes ciudades, no es únicamente un problema de falta de suelo finalista. Es también una cuestión de rigidez en el parque residencial; en barrios consolidados prime sobreviven numerosas viviendas de entre 200 a 500 metros cuadrados diseñadas para una estructura familiar casi inexistente hoy. Facilitar la segregación de grandes viviendas permitiría transformar una unidad sobredimensionada en dos o incluso tres viviendas de alta calidad, sin alterar la fachada y sin aumentar la edificabilidad. Es la forma más sencilla de crear oferta: reorganizar lo ya existente”, afirma Gonzalo Robles, CEO de Uxban, firma inmobiliaria fundada en 2014 y enfocada en el diseño y promoción de viviendas de alto standing que apunta que los barrios madrileños que se ha acogido ella son el de Salamanca y Almagro.
Con la venia de la administración y la comunidad de vecinos
Las segregaciones conllevan un trámite administrativo importante al mismo tiempo que se ejecuta la obra. Si bien para la parte de construcción pueden ser necesarios al menos seis meses, para la parte burocrática, al depender de la visita de un técnico municipal que verifique que las obras se han realizado acorde a la licencia y al plan general, el tiempo global necesario incluyendo la inscripción en el Registro de la Propiedad puede llegar a un año.
En algunas otras capitales europeas, la división de viviendas está sujeta a control administrativo y a estándares de calidad, pero el eje es técnico: cumplimiento urbanístico, habitabilidad y respeto a elementos comunes. Los vecinos pueden formular objeciones cuando se afectan partes comunes, pero no existe un veto que no esté perfectamente justificado. En algunas ciudades, como Madrid, se mantiene un sistema en el que la creación de nuevas viviendas dentro de edificios existentes puede depender de una votación interna incluso cuando la operación es plenamente legal desde el punto de vista urbanístico.
En España la segregación de una vivienda en régimen de propiedad horizontal no es automática. El artículo 10.3 b) de la Ley de Propiedad Horizontal establece que la división o segregación de un piso requiere acuerdo de la comunidad cuando implica modificación del título constitutivo o de las cuotas de participación. Salvo que los estatutos prevean expresamente la posibilidad de dividir, la operación exige normalmente el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios.
Esto implica que, aunque la segregación cumpla escrupulosamente la normativa urbanística y los planes generales -superficies de estancias, criterios de ventilación e iluminación, accesos independientes- puede quedar bloqueada por una mayoría de vecinos. Si bien la comunidad tiene un papel legítimo en la protección de los elementos comunes, en ocasiones esta negativa no responde a daños objetivos sino a percepciones de pérdida de estatus u oposición al cambio, por lo que la decisión deja de ser técnica y pasa a ser arbitraria.
En definitiva, si una segregación cumple la normativa, respeta elementos comunes, mantiene estándares de calidad y ajusta correctamente las cuotas, su aprobación debería apoyarse en criterios objetivos, no en mayorías circunstanciales. “En un contexto de escasez de oferta en zonas consolidadas, dividir grandes viviendas puede ser una herramienta extremadamente eficaz: aumentas unidades sin expansión de suelo, mejoras la liquidez de los activos y adaptas el parque residencial a la demanda real”, afirma el CEO de Uxban.
Nueva oferta y nuevos compradores, viejo espacio revalorizado
La simplificación del proceso para la segregación de viviendas sería muy positiva no sólo para los compradores sino para los actuales propietarios. Por un lado, genera nuevas unidades en zonas tensionadas, mientras que por el otro también mejora la liquidez del activo original.
“Es decir, una vivienda grande, de por ejemplo de 400 metros, exige un presupuesto muy elevado que reduce drásticamente el número de potenciales compradores, lo que, en muchos casos, para vender una propiedad de estas dimensiones es necesario aplicar descuentos significativos para cerrar la transacción. Al segregar, el propietario transforma un activo difícil de colocar en dos o tres viviendas con un mercado más amplio. Aunque cada unidad tenga menos superficie, el precio por metro cuadrado suele ser superior, porque se ajusta mejor a la demanda actual”, comenta Robles.
Existe el temor de que “más vecinos” implique menor valor, el mercado demuestra lo contrario. “Las nuevas unidades en zonas prime suelen ser adquiridas por compradores con elevada capacidad económica, que pagan precios por metro comparativamente superiores a los históricos del edificio. Lejos de devaluarlo, pueden reforzar su posicionamiento. También en determinados inmuebles del centro se da una paradoja: propietarios con un patrimonio inmobiliario elevado pero con una liquidez limitada. No es extraño encontrar edificios en ubicaciones excelentes donde se posponen mejoras relevantes porque una parte de la comunidad no puede asumir derramas importantes. La entrada de nuevos propietarios con mayor capacidad financiera puede dinamizar este tipo de inversiones que impactan positivamente en el valor global del activo”, señala el CEO de Uxban.
Aunque esta solución no entiende de nacionalidades es cierto que el perfil del comprador es internacional que al no ser residencia habitual y venir por temporadas, se puede adaptar a superficies menos amplias por lo que prioriza la ubicación frente al tamaño de la vivienda y sabe que al tener un tamaño más contenido está adquiriendo un activo más líquido.
