La inseguridad jurídica se ha convertido en la nota dominante en el sector inmobiliario español. A los numerosos decretos implementados desde el inicio de la pandemia y los consecuentes pronunciamientos del Tribunal Constitucional (TC), se le suma ahora un nuevo proyecto de Ley del Derecho a la Vivienda que ya ha levantado polémica antes de su implementación y durante toda su tramitación en las Cortes Generales.
Uno de los aspectos principales de este texto es su vocación por buscar la función social de la propiedad, trasladando, a su vez, una serie de funciones y obligaciones a los propietarios. Dentro de las herramientas que el Gobierno ha diseñado para alcanzar este objetivo, es la propuesta potenciar las Vivienda de Protección Oficial (VPO).
“El proyecto de Ley del Derecho a la Vivienda trata de fomentar las VPO tanto por el sector privado, imponiendo un porcentaje en todas las obras nuevas que se inicien, como también fomentando a las Comunidades Autónomas y los Ayuntamientos que hagan más construcciones de VPO”, explica Arantxa Goenaga, abogada y socia de Círculo Legal.
Pese a las buenas intenciones de la Administración, la abogada advierte sobre los riesgos de estas propuestas, pues al tratarse la vivienda y la propiedad de una materia con competencia autonómica, los conflictos jurídicos, previsiblemente, aumentarán.
“Es una de las cuestiones que genera más polémica porque el Estado se tiene que limitar a sentar las bases para que la normativa sea desarrollada por las diferentes Comunidades Autónomas y evidentemente éstas consideran que es una injerencia por parte del Estado y no querrán aplicar y desarrollar esta normativa”, añade la experta al hablar sobre los “conflictos de aplicación” de esta nueva ley.
La tardía descalificación de la VPO
Las dos novedades que introduce este nuevo proyecto de ley respecto a las VPO son, por un lado, la imposibilidad de vender como vivienda libre aquellas VPO construidas sobre suelo protegido, y, por otro, la estandarización de un periodo mínimo de 30 años para la descalificación de las VPO levantadas sobre suelos no protegidos, superior a los 10 o 15 habituales en la actualidad.
“Estas medidas surgen porque, en términos históricos, las VPO han sido siempre una cuestión polémica por el ‘negocio’ generado en torno a ellas. Al estar sus precios tasados por debajo del precio de mercado, acostumbran a venderse a un precio muy superior al de compra tras su liberación”, relata Goenaga.
Al eliminarse o reducirse drásticamente esta posibilidad, existe el riesgo, según la experta, de que los promotores privados dejen de interesarse en este tipo de propiedades, motivo por el cual la ley “buscará promoverlas imponiendo un porcentaje obligatorio en cada promoción y favoreciendo fiscalmente que se efectúe”.
Independientemente de su resultado final, la abogada aclara que todas las políticas diseñadas para favorecer a los mercados de VPO acaban afectando siempre al mercado inmobiliario: “si hay mucha oferta, el precio de la vivienda libre disminuye porque la gente trata de adquirir la otra, mientras que, en los casos en que hay poca oferta de VPO, el precio de las viviendas libres aumenta”.
