El mercado inmobiliario residencial arrastra un problema de credibilidad que afecta mucho a la confianza de los compradores, especialmente de los internacionales que vienen a comprar a nuestro país. Este asunto tiene que ver con el metraje de la vivienda que están comprando, ya que el sistema difiere al de otros mercados maduros y transparentes de lujo, y porque además los distintos registros que existen normalmente no coinciden unos con otros.
En viviendas urbanas de cierta antigüedad cuando firmas la escritura de compra ante notario debes hacerlo sobre “cuerpo cierto”, es decir, se compra lo que se ha visitado y pisado, sin tener en consideración lo que digan organismos oficiales. En España, son básicamente dos organismos los que recogen superficies de los inmuebles: el Registro de la Propiedad y el Catastro. Pero lamentablemente es muy habitual que, no sólo no coincidan entre ellos, sino que ninguno de los dos recoja la realidad física de la vivienda.
Gonzalo Robles, CEO de Uxban, firma inmobiliaria fundada en 2014 y enfocada en el diseño y promoción de viviendas de alto standing comenta esta delicada y ya enquistada situación. “Este problema es ya recurrente en el mercado inmobiliario de lujo ya que genera una elevada desconfianza entre compradores y vendedores, con especial énfasis si hablamos del comprador extranjero, que puede llegar a pensar que está siendo engañado o que no tiene claro finalmente a qué repercusión €/m2 está adquiriendo la propiedad” y añade “en el caso de UXBAN numerosas operaciones se han dilatado en el tiempo hasta tener claro este punto de forma transparente entre las partes, y ventas que no se han llegado a realizar cuando la punta del bolígrafo ya estaba apoyada sobre el contrato de arras por las dudas generadas”.
Otros mercados inmobiliarios (más) transparentes
En otros mercados de nuestro entorno, una vivienda urbana se comercializa con los metros cuadrados construidos, entendiendo esto como el perímetro exterior de la unidad incluyendo espesores de fachada, paredes medianeras y divisorias, estructura, etc. Y sobre esos metros cuadrados se puede calcular el ratio de compra y poder comparar de forma homogénea con otros testigos de venta que haya en ese momento.
En España lo habitual es comercializar sobre superficie catastral, que además de una superficie construida (que no siempre coincide) incluye una repercusión de elementos comunes del edificio (portal, escaleras, pasillos, …), que a veces supone un incremento de superficie de entre el 10 y el 30%. “Por ejemplo, en Barrio de Salamanca en Madrid, en una vivienda que tuviera 200 m2 con 30 m2 de superficie común, estarías pagando entre 360.000 y 450.000 euros por esa área no comprendida dentro del perímetro de tu casa”, comenta Robles.
En vista de lo confuso, el siguiente paso es acudir a la Nota Simple del Registro de la propiedad creyendo poder encontrar información más fiable, los metros cuadrados allí descritos pueden ser de diversos tipos: construidos (el más común), útiles, edificados o simplemente no poner nada lo que tampoco clarifica. Y si además se quiere hacer una tasación para financiar la compra de la casa, es muy posible que la superficie que se considera allí no es ni la catastral ni la registral, sino la que se extrae mediante la medición de la superficie útil pisable y aplicando un coeficiente normalizado en tablas.
Ante esta situación son los profesionales los que deben hacer la labor pedagógica que ayude a paliar las deficiencias y falta de criterio global de los organismos correspondientes. Una compra de tal importancia a nivel financiero requiere de un grado de confianza muy elevado entre las partes y es vital que quién adquiera una vivienda lo haga con una información real, veraz y comprobable”, puntualiza el CEO de UXBAN.
