La sexta sesión de SIMAPRO 2020 ha comenzado con una mesa redonda en la que Majda Labied, Directora General de KRONOS HOMES, Carlos Lamela, Socio y Presidente Ejecutivo de ESTUDIO LAMELA, David Rocha, Director Técnico de HABITAT, moderados por Fermín Vázquez, Arquitecto Socio Fundador de B-720, han debatido sobre cómo serán las viviendas de las nuevas promociones.
La vivienda del futuro será más versátil o no será. Esta ha sido la principal conclusión a la que han llegado los ponentes reunidos hoy por SIMAPRO en la sesión ¿Cómo serán las viviendas de las nuevas promociones. Unanimidad en la palabra de definirá este futuro residencial –“versatilidad”–, pero no en cómo darle forma. En este punto han discrepado.
Para Majda Labied, este nuevo concepto de versatilidad o “polivalencia” está inevitablemente unido a un cambio en el estilo de vida de las nuevas generaciones. Y ha puesto como ejemplo la tendencia a las cocinas abiertas. “Tienen que ver sobre todo con la necesidad de socializar de personas que pasan la mayor parte del día fuera de su hogar trabajando y que cuando llegan a su casa no quieren encerrarse a cocinar”, ha afirmado. En este sentido, la directiva de Kronos Homes se ha mostrado muy partidaria de los tabiques móviles, “que permitan reconvertir durante el día dos habitaciones continuas en un espacio de juego para los niños o para trabajar”.
En cambio, David Rocha no ha ocultado su escepticismo con el alcance de estos cambios, pues, en su opinión, la gente es reticente a los mismos si implican a su vez cambios en sus hábitos. “Tenemos una cultura determinada que cuesta sustituir y la vivienda del futuro exigirá transformaciones en ese sentido. Los trabajos físicos en casa no terminan de cuajar y eso va en contra de los espacios flexibles con tabiques móvile, que hay que mover y que además encarecen el precio de las viviendas”. Para este directivo de Habitat el futuro de la vivienda tendrá menos que ver con la flexibilidad de espacios habitacionales que con la salud y el bienestar de los mismos. “A la gente le preocupará más la insonoridad, la ausencia de corrientes de aire o la estanqueidad de su casa”.
Avanzando en esta línea, David Rocha se ha mostrado partidario de lo que ha denominado “microcirugía del mobiliario”. En su opinión hay que actuar a micro escala en los elementos básicos del hogar y no tanto en su diseño conceptual. “En las cocinas, por ejemplo, tendiendo a un formato americano o, por ejemplo, utilizando dos camas en los dormitorios y que una de ellas, una vez recogida, se reconvierta en una mesa de estudio”, ha defendido.
De alguna manera, la anterior ha sido también la línea argumental seguida por el arquitecto Carlos Lamela, si bien con muchos más matices. En su opinión, en los últimos años la vivienda se ha reducido a cuatro piezas básicas: el salón, el dormitorio, la cocina y el baño. “Con el COVID hemos redescubierto el antiguo cuarto de estudio, el gabinete de trabajo”. Esta tendencia hacia una vivienda más polivalente, en la que se pueda vivir y trabajar, y que no ha dudado en calificar de “burguesa”, va a necesitar inevitablemente de la implicación de las Administraciones y de numerosos y profundos cambios normativos. “¿Por qué los edificios no tienen espacios comunes para teletrabajar?”, se ha preguntado. “Porque computan. ¿Por qué los portales de los inmuebles son ahora más pequeños? Porque computan. ¿Por qué no podemos reconvertir una vivienda en una oficina? Porque las normativas son diferentes. Todo esto va en contra de la tendencia hacia la polivalencia de los espacios habitacionales”, ha concluido”.
Un argumento que, desde diferentes puntos de vista, han comprado Majda Labied y David Rocha. Para Labied, “las administraciones deberían reflexionar sobre las nuevas tendencias culturales, como el sharing, y dar una respuesta práctica a los promotores. ¿De verdad son necesarias tantas plazas de parking en las nuevas promociones?”. Para Rocha, “si las terrazas no computaran podríamos tener terrazas más grandes y ganar hasta cuatro metros cuadrados para un cuarto de estudio o para agrandar el dormitorio principal”.
La imaginaria crisis del retail
En la siguiente mesa redonda, con el título Retail: el Apocalipsis que nunca llega, han participado como ponentes Lola Bañón, Directora General de CARREFOUR PROPERTY ESPAÑA, Javier Basagoiti, Presidente de INBEST SOCIMI y José Manuel Llovet, CEO de Terciario Iberia de GRUPO LAR, moderados por Eduardo Ceballos, Presidente de AECC y Country Head Spain & Italy de NEINVER.
A pesar de las actuales circunstancias, todos los ponentes han coincidido en que la tendencia del retail es positiva, con independencia de que su futuro exija cambios y adaptación, que el sector acometerá porque es muy dinámico.
En opinión de José Manuel Llovet, “la cuestión clave no es si el retail se va a recuperar, sino en qué plazo y en qué condiciones. A fecha de hoy desconocemos el impacto real que va a tener el COVID. La recuperación no será la misma ni en todos los activos ni en todos los segmentos, lo que va a provocar una reordenación del negocio en el habrá perdedores y ganadores”. Además, el CEO de Terciario Iberia de Grupo Lar traza un calendario de recuperación dependiendo del tipo de activo. “A corto plazo creo que habrá un tirón espectacular de los supermercados, lo que ya está impulsando los precios y, por tanto, la inversión en estos activos. A medio plazo, la recuperación llegará a los parques comerciales, que tengan además una fuerte presencia de alimentación. Y a largo plazo, a los centros comerciales, que se segmentarán entre mejores, con inversión core, y peores, con inversión oportunista. Y durante todo el proceso, socimis”.
Javier Basagoiti, por su parte, ha puesto el foco en la necesidad de recuperar la confianza, porque su falta genera incertidumbre “y en este contexto la gente no sabe qué hacer”. En su opinión, el retail registrará una recuperación en V “más pronunciada” de lo que se prevé y que dejará ganadores y perdedores. El Presidente de Inbest Socimi distingue dos tendencias principales en las grandes firmas textiles. “Por una parte, flagships más grandes, pero con menos tiendas. Y por otra, almacenes más grandes en las tiendas físicas con el objetivo de que las entregas de las ventas online sean más rápidas”. Basagoiti se ha mostrado muy optimista con los niveles de inversión en el retail, aunque muy crítico con el papel de las administraciones. “Los legisladores no pueden crear incertidumbre, porque eso asusta a los inversores, sobre todo en este momento en que el inmobiliario vuelve a ser un refugio. El apetito inversor sigue estando ahí y no podemos alejarlo”.
Por su parte, Lola Bañón ha afirmado que la COVID ha supuesto un claro impulso al incremento de la compra online, acelerando su desarrollo varios años. “Pero lo llamativo ha sido la amplitud de los rangos de edad de esta compra online, con una fuerte presencia de mayores de 50 años. Es la confirmación de que la omnicanalidad resulta positiva cuando es real, ágil, fácil y posible, sin tantas aplicaciones en torno suyo. Nosotros, en Carrefour, hemos funcionado perfectamente con WhatsApp. Flexibilidad, esa es la palabra clave”. Para la Directora General de Carrefour Property España, lo esencial en un activo retail es una buena gestión, “pero entendida como prestación de servicios de valor añadido a los retailers. O tienes este tipo de gestión o de nada sirve que promuevas. Si no lo haces, los hechos te lo confirmarán”.
Omnicanalidad, sí o sí
La jornada de hoy de SIMAPRO 2020 ha concluido con un panel en el que Carlos de Almeida, Director Comercial Obra Nueva de CBRE, Ferrán Font, Director de Estudios de PISOS.COM, José Luis Leirós, Director General de LIVE VIRTUAL TOURS en AEDAS HOMES, e Isidro Soriano, Director Ejecutivo de REOs Sales y Marketing de SERVIHABITAT, moderados por Rosario de Castro, CMO/Profesora IE/ Socia Wires, SAREB, han conversado Tecnología y comercialización de viviendas.
El panel ha profundizado en el impacto que la tecnología esta teniendo en la venta de las viviendas y de qué manera su implantación está impulsando la omnicanalidad, que ya no es una elección sino una necesidad.
Así, Ferrán Font ha recordado que desde el estadillo de la COVID “el 75% de la población mundial ha intensificado el uso de internet. En España el incremento de su uso diario es del 25%, una tendencia que se ha estabilizado durante la pandemia. En Pisos.com lo estamos comprobando, hasta un 40% más de consultas en periodos pico y esto habla del cambio cultural, más digital, de quienes quieren comprar o vender una vivienda”. En opinión del Director de Estudios de Pisos.com, “la omnicanalidad es la evolución natural de la relación con el cliente. La tecnología nos permite evitar saturar de información al cliente y segmentar esta para ayudarle a tomar una decisión. Conviene no olvidar que los clientes ya son omnicacales y también esperan que lo seamos nosotros”.
José Luis Leirós ha insistido en la manera concreta en que la tecnología ayuda a vender viviendas, un producto que existe y no existe al mismo tiempo. “Tenemos que elaborar historias sobre una vivienda que ya se ha comprado pero que no podemos entregar todavía. Y para ello nos apoyamos en la tecnología, mediante renders o vídeos, para construir y generar confianza en nuestros clientes”. Para el Director General de Live Virtual Tours de Aedas, la tecnología tiene que estar pegada al negocio para ser útil. “Tiene que ayudarte a contar historias y a vender viviendas. Para lograrlo, esta tecnología tiene que ser la que están buscando tus clientes, ni más ni menos. Solo si es la adecuada para ellos agilizará las ventas, para lo que necesariamente hay que medir sus resultados”, ha concluido.
La integración de este ecosistema digital en un entorno tradicionalmente reacio a la innovación ha sido el principal hilo argumental de Isidro Soriano. “El sector sigue teniendo un fuerte componente tradicional, pero tiene que ser flexible para conseguir integrar la parte digital”. En opinión del Director Ejecutivo de REOs Sales y Marketing de SERVIHABITAT, para conseguirlo resulta imprescindible “el desarrollo de habilidades específicas en nuestros profesionales con el objetivo de rentabilizar la omnicanalidad a la que tiende el servicio al cliente, con independencia de que el asesoramiento a este seguirá siendo clave e insustituible. En última instancia, la venta tiene un fuerte componente físico, de contacto personal”, ha afirmado.
Para Carlos de Almeida, “el punto de venta es cada vez más digital. Esta es una realidad que ya teníamos antes del COVID, pero la pandemia ha acelerado esta omnicanalidad, que refuerza la comercialización tradicional del inmobiliario”. En opinión del Director Comercial de Obra Nueva de CBRE, la digitalización facilita el acceso a la información, lo que mejora y acelera la toma de decisión por el potencial comprador. “Todos los proyectos residenciales deberían impulsar la digitalización de sus procesos de marketing y comerciales”, concluye.
