El número de transmisiones de derechos de la propiedad ha crecido de forma sostenida en los últimos años. Sin embargo, tras un 2022 de cifras récord, las compraventas se han visto reducidas en el último año, en detrimento de las herencias, cuyo aumento desde la irrupción de la pandemia ha sido más que evidente.
“Aunque el mercado muestra signos de recuperación, la proporción de viviendas heredadas destaca la importancia de considerar factores socioeconómicos y demográficos al analizar la salud del mercado inmobiliario en España. El cambio demográfico (envejecimiento de la población española y tasa de sustitución de la inmigración) irá poco a poco trasladándose a las transmisiones por el título de herencia”, explica Abel Marín, abogado y socio del despacho Marín & Mateo Abogados.
Según recoge el Instituto Nacional de Estadística (INE), el número total de transmisiones de derechos de la propiedad pasó de 953.843 en 2019 a 974.843 el año pasado, con un aumento de las compraventas – de 505.467 a 586.913 – y de las herencias – de 177.037 a 200.000 -. De este modo, el incremento total de las transmisiones en este periodo fue del 2,26%. Si profundizamos en los datos vemos como las compraventas muestran un incremento más significativo – del 16,11% – que el de las herencias, que aumentan un 12,82%.
“En el caso de las compraventas podemos observar una tendencia al alza que alcanzó su punto álgido en 2022, y es que, si en 2020 se contabilizaron 420.238 operaciones, esta cifra se multiplicó hasta superar las 650.000 en 2022. Ahora, y pese a seguir en cifras muy positivas, estamos viendo una estabilización en el número de operaciones ante unos precios que no terminan de moderarse al ritmo esperado”, explica el director de Estudios de pisos.com, Ferran Font.
En este sentido, el experto repasa las comunidades autónomas en las que el número de compraventas ha sido más elevado este último año, con Andalucía a la cabeza (189.073), seguida de la Comunidad Valenciana (151.290), Cataluña (146.284) y Madrid (123.529). “En lo que llevamos de año la tendencia sigue una dirección similar a la de 2023 y no se esperan cambios hasta los compases finales del curso, cuando los tipos de interés bajen y los ciudadanos con ahorros vuelvan a lanzarse al mercado ante la mejora de condiciones”, añade Font.
Las herencias y su distribución por la península
A la hora de interpretar los datos, Abel Marín recuerda que “se ha de tener en cuenta que las alteraciones de titularidad en los casos de herencia no siempre se producen en su totalidad en pleno dominio, sino que la inmensa mayoría de inmuebles de las herencias son copropiedades bien conyugales o de parejas, bien entre varios hermanos o parientes, lo que estadísticamente no se refleja y da lugar a una sobredimensión de sus efectos”, del mismo modo que también sale de control estadístico el hecho de que una persona que fallece en otro país o comunidad autónoma puede que tenga su segunda vivienda en otra región.
Dicho esto, las herencias sí que representan una parte considerable del mercado de viviendas, con incrementos notables en varias comunidades autónomas. Por ejemplo, en Andalucía, las herencias aumentaron un 22,16%, y en Castilla y León, un 17,88%, una tendencia que puede estar relacionada con varios motivos socioeconómicos.
“Aunque las herencias han aumentado, la mayor actividad sigue estando en las compraventas, lo que es indicativo de un mercado activo y posiblemente de una demanda acumulada post-pandemia. Las comunidades como la Comunitat Valenciana y Castilla y León muestran incrementos notables en compraventas, lo cual puede ser un signo de recuperación económica y mayor movilidad residencial”, detalla el experto.
También relacionado con la distribución geográfica, se observa como las variaciones en las tasas de transmisión por herencia entre diferentes comunidades autónomas sugieren diferencias en las dinámicas familiares y demográficas, como la edad de la población y las prácticas de herencia. Asturias y Castilla-La Mancha muestran incrementos significativos en herencias, lo que podría reflejar una población más envejecida, y de segundas residencias en el ámbito rural.
“En última instancia podemos hablar también del impacto por edad de los adquirientes, dado que la edad media de fallecimiento en los hombres está en 80 años y en las mujeres en 86. La edad de los herederos también es elevada y, mayoritariamente, se concentra entre los 50 y los 60 años. Muchos de estos, a su vez, ya tienen resuelta la necesidad de vivienda, pero conservan las heredadas para sus hijos”, concluye el autor del libro “Protege Tu Herencia”.
