El mercado hipotecario sigue inmerso en su periodo de máxima actividad de los últimos cinco años. Los datos más recientes del Instituto Nacional de Estadística (INE) disponibles, correspondientes al mes de enero, registraron un aumento interanual del 11,9% en la firma de este tipo de préstamos, aunque el capital prestado por parte de las entidades financieras se ha disparado un 24,3% con respecto a hace un año hasta un importe medio de 152.233 euros. La mayor disponibilidad de crédito barato no solo ha permitido un incremento en las nuevas contrataciones, sino también en las revisiones y cambios de banco, que permiten conseguir unas condiciones más favorables en un momento de intereses relativamente bajos.
Los préstamos a tipo fijo para adquirir un inmueble suponen ya el 64,2% del total, con un interés medio del 3,17%. Las hipotecas variables representan el 35,8% restante y su tipo de interés inicial presenta una media del 2,94%. Sin embargo, hay dos matices a tener en cuenta: la proporción real de las variables es en realidad mucho inferior y hoy en día es posible conseguir financiación significativamente por debajo de estas tasas promedio.
Desde RN Tu Solución Hipotecaria, compañía especializada en intermediación financiera a nivel hipotecario desde 1999, su CEO y fundador, Ricardo Gulias, subraya que las hipotecas variables son ahora mismo poco frecuentes: “La mayoría de las hipotecas, más del 60%, que se han firmado, han sido a tipo fijo y las variables que se han firmado no son variables, en sentido estricto son mixtas, que se acaban convirtiendo en hipotecas variables en pocos años, pero pocos consumidores contratan una hipoteca variable”.
Según el especialista, el único caso en que se opta por la variable es por obligación, ya que algunas entidades no ofrecen la opción fija. “Salvo que seas un entendido y te guste el riesgo, es difícil que las variables sean las elegidas y hay variables atractivas, pero si comparas con las hipotecas fijas o mixtas que hay en el mercado, lo lógico es irse a una fija o a una mixta”, señala Gulias.
Tipos muy atractivos para las hipotecas fijas
El tipo de interés medio de las hipotecas ha bajado al 3,08%, un nivel relativamente bajo y que no se observaba en el mercado desde abril de 2023. Que la financiación se haya abaratado empuja a muchas familias a comprar vivienda, pero muchas prefieren hacerlo desde la seguridad que les ofrece un tipo de interés fijo. En el caso de las fijas, el interés medio asciende hasta el 3,17%, pero es posible encontrar ofertas por debajo de este precio.
El CEO de TN Tu Solución Hipotecaria destaca que “hoy se pueden encontrar fijas desde el 1,8% TIN y mixtas desde el 1% a tres años”. En este contexto, considera que “ningún consumidor va a contratar una hipoteca variable si no es por obligación”. “Hay hipotecas fijas excelentes, al 2,5%, no hace falta irse a la mejor, es un tipo que podríamos encontrar en la mayoría de entidades sin ningún tipo de vinculación, por lo que yo no me iría a una variable”, aconseja.
Creciente demanda de mixtas y cambios de condiciones
Más allá de la seguridad y certidumbre que ofrecen los préstamos fijos por un precio relativamente accesible, Gulias indica que “las hipotecas mixtas tienen un tipo de interés atractivo de entrada, sensiblemente inferior a la mejor hipoteca fija, con la idea de que se prevé en un futuro cercano una bajada de las hipotecas fijas”. Es por ello que puede tener sentido contratar una mixta para, al cabo de un tiempo, pasarse a la modalidad fija, que previsiblemente ofrecerá mejores condiciones que ahora.
Por otro lado, se han incrementado los cambios de condiciones en los préstamos un 19,2%, según los mismos datos del INE. Las subrogaciones para cambiarse de entidad financiera han disminuido, pero las novaciones, que permiten modificar las condiciones sin pasarse a otro banco, han crecido un 10% en un año. Esto sugiere que las propias entidades pueden estar facilitando el mejorar las condiciones; de hecho, más de tres cuartas partes de los cambios corresponden a un ajuste en los tipos de interés.
