Los mercados de oficinas de Madrid y Barcelona han consolidado la recuperación de la contratación de espacio de trabajo por parte de las empresas, con un crecimiento del 22% en la absorción de superficie en la capital catalana, hasta situarse en 289.000 metros cuadrados, y del 30% en Madrid, hasta alcanzar los 570.000 metros cuadrados. Por su parte, el volumen de inversión en el mercado de oficinas en España ha alcanzado casi 2.000 millones de euros, un 50% más frente a 2023. Del total invertido, un 25% se ha registrado en operaciones de cambio de uso para edificios que han dejado de ser competitivos, principalmente en el mercado de Madrid.
Son las cifras que ha presentado Savills en su última edición de Office Pulse, balance 2024 y perspectivas 2025. Durante la presentación, Hipólito Sánchez, director ejecutivo de oficinas en Savills explicó que “el cambio de tendencia registrado en la contratación de superficie, con la vuelta de las grandes operaciones, continuará este ejercicio gracias a la estabilidad del mercado español, los buenos datos macroeconómicos y la estabilización de las políticas de teletrabajo. Iniciamos el año con una dinámica muy positiva que en inversión se refleja en la vuelta del capital institucional y con ello, de los procesos abiertos en operaciones de inversión.”
Las grandes operaciones reactivan la periferia cercana en Madrid
En el caso de Madrid, se registraron durante 2024 un total de 39 operaciones de más de 3.000 m2, 19 de más de 5.000m2 y seis de más de 10.000 m2. Ángel Estebaranz, director nacional de Oficinas, indicó que “las grandes operaciones han vuelto a Madrid, impulsadas por las necesidades de espacio de las grandes compañías, con operaciones que no veíamos desde antes de la pandemia”.
La falta de producto en el centro de la ciudad ha propiciado que gran parte de las operaciones de gran volumen se desplacen hasta la zona entre la M.-30 y la M-40. Así, la superficie contratada en la periferia cercana ha subido por primera vez en tres años, concentrado un 34%, mientras que el centro ciudad, incluyendo las zonas prime, CBD y área urbana acapara el 47%. La periferia lejana vuelve a descender y acumula el 19% de la contratación.
La desocupación del mercado de oficinas de Madrid se mantiene en torno al 9% de los últimos cinco años, pero con un fuerte desequilibrio cada vez más acusado entre dentro, con un 3,82% de espacio disponible, y fuera de la M-30, con un 12,17%. Ángel Estebaranz, director nacional de Oficinas en Savills, considera que “esta situación se va a intensificar aún más por una demanda que pide más espacio de calidad especialmente en el centro de la ciudad”.
En cuanto a oferta futura, está prevista la incorporación de 296.500 m2 durante 2025 y 2026, de los que la obra nueva representa únicamente el 31% del total. Teniendo en cuenta la reducción de stock por los cambios de uso de edificios que han dejado de ser competitivos como oficinas, Estebaranz apunta la necesidad de “seguir reposicionando grandes edificios de oficinas en el centro de Madrid para dar respuesta a la creciente demanda de calidad en la ciudad en el medio plazo.”
El 22@ registra el doble de contratación frente a 2023
En Barcelona, también ha sido clave la concreción de operaciones de gran metraje: se firmaron un total de 18 operaciones por encima 3.000 m2 en 2024, frente a solo ocho en 2023.
Por zonas, la demanda se ha reequilibrado. Las nuevas áreas de negocios concentraron el 43% de la absorción, la zona prime y centro de la ciudad el 47% y la periferia se redujo al 15%. El 22@ registró una contratación de 88.000 metros cuadrados, más del doble que en 2023.
Además, Savills destaca que la contratación para espacios flex representó cerca del 10% del total en Barcelona, el doble de la cifra de 2023 y recuperando el nivel de años anteriores.
En cuanto a nueva oferta, la reducción radical de la actividad promotora hasta una tercera parte en obra nueva frente a la media de los últimos tres años, con solo 44.000 m2 nuevos previstos para 2025, ayudará a “reequilibrar el mercado gracias al aumento previsto de demanda de gran tamaño, que irá rebajando la tasa de disponibilidad en las nuevas áreas de negocio”, según explica Natalia Montal, directora asociada de oficinas en Barcelona. Actualmente, la tasa de disponibilidad se sitúa en el 12,3% con una fuerte divergencia entre la zona prime, donde el nivel de vacío se reduce al 3,6% (5.8% en CC) y las nuevas áreas de negocio, con un 24,2%.
Al mismo tiempo, la rehabilitación triplica con más de 115.500 m2 previstos para 2025 la media d ellos últimos tres años para renovar el parque de oficinas de Barcelona, manteniendo la competitividad frente a otros mercados europeos.
La vuelta del capital institucional y los procesos abiertos
En cuanto al mercado de inversión, el mercado español registró un volumen total de 2.000 millones de euros, un 50% más que en 2023. 1.100 millones se concentraron en Madrid, 510 millones en Barcelona y un total de 384 millones en el resto de España.
Los expertos de Savills apuntan que el mercado ofrece buenas perspectivas para 2025, impulsado por la vuelta de los inversores institucionales y de los procesos abiertos, sumada a la tendencia de operaciones de cambio de uso, que continuará este año en edificios de oficinas que han dejado de ser competitivos en el mercado para ser convertidos principalmente en hoteles y residencial en Madrid.
