La Agencia Negociadora del Alquiler ha identificado diversas prácticas inapropiadas cometidas tanto por arrendadores como arrendatarios durante la gestión de sus arrendamientos. Estas conductas, impulsadas por el excesivo intervencionismo en las relaciones contractuales, pueden generar riesgos legales y económicos. A continuación, se detallan las más comunes:
Por parte de los arrendadores
Las malas prácticas de los arrendadores suelen estar relacionadas con intentos de reducir la duración de los contratos, incrementar las rentas de manera indebida o recuperar las viviendas de forma anticipada. Entre las más frecuentes destacan:
- Simulación de contratos de arrendamiento de temporada o de habitaciones:
Algunos arrendadores intentan eludir las prórrogas obligatorias de los contratos y las restricciones existentes en la fijación y actualización de las rentas, mediante la simulación de contratos de arrendamiento de temporada o de habitaciones, que no están sujetos a intervención. Sin embargo, esta práctica conlleva riesgos legales, ya que si se descubrieran las simulaciones, los arrendamientos temporales simulados podrían ser considerados de larga duración (cinco o siete años, dependiendo del tipo de arrendador). Además, las rentas de estos arrendamientos simulados quedarían congeladas y los arrendadores perderían la posibilidad de utilizar la causa de necesidad para resolver anticipadamente los contratos, ya que, por definición, los contratos temporales no permiten actualizaciones de rentas, ni la resoluciones anticipadas por necesidad de los arrendadores. - Simulación de causas de necesidad para recuperar las viviendas anticipadamente:
Alegar causas de necesidad falsas para rescindir los arrendamientos de forma anticipada y no tener que esperar al vencimiento de los arrendamientos, puede derivar en sanciones. Si se detectan las simulaciones, los arrendadores podrían verse obligados a readmitir a los inquilinos, cubrir los gastos de traslado o incluso indemnizarlos. - Incremento indebido de rentas durante la duración de los arrendamientos:
Algunos grandes tenedores de viviendas, expuestos a arrendamientos de larga duración, suelen incluir cláusulas en los contratos con la intención de aumentar las rentas de forma extemporánea o cargar a los inquilinos nuevos impuestos o gastos, una vez transcurrido un período de la duración de los arrendamientos.
Estas prácticas buscan encarecer el alquiler para que los inquilinos abandonen las viviendas antes de su vencimiento, permitiendo a los arrendadores reajustar las rentas a las condiciones del mercado, dado que las limitaciones impuestas en las actualizaciones les generan una devaluación de los ingresos por alquiler.
Por parte de los arrendatarios
Ante el endurecimiento de las condiciones de acceso a las viviendas impuestas por los arrendadores para evitar los riesgos de los impagos de renta, los arrendatarios suelen recurrir a malas prácticas para obtener y mantenerse en la posesión de las viviendas, aunque esto implique incumplir el contrato. Las más comunes son:
- Presentación de documentaciones falsas o simuladas:
Algunos arrendatarios presentan documentos falsificados durante el proceso de selección de inquilinos para obtener la posesión de las viviendas, conociendo que una vez la consigan es mucho más difícil desalojarles. - Incumplimiento en el pago de rentas después del primer mes:
Tras abonar el primer mes de renta y la fianza, algunos arrendatarios dejan de cumplir con los pagos mensuales. Esta práctica, conocida como «inquiokupación», es una forma de okupación de las viviendas, pero de manera pacífica, sin tener que dar la patada a las puertas o forzar ventanas, pero realizada con la intención de no pagar ninguna renta más. - Subarrendamientos sin consentimiento de los arrendadores:
El subarrendamiento de habitaciones sin el consentimiento del arrendador es una práctica habitual, realizada por los arrendatarios para cubrir los pagos de la renta o en muchos casos como actividad lucrativa. - Aumento no autorizado de ocupantes:
Incrementar el número de personas que habitan las viviendas sin informar ni obtener la autorización de los arrendadores, es otra práctica común entre los inquilinos. - Uso indebido de la fianza para eludir el pago del último mes de renta:
Algunos arrendatarios destinan las fianzas para cubrir el pago del último mes de renta, dejando a los arrendadores sin garantías al finalizar los arrendamientos.
Según, José Ramón Zurdo, CEO de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), «gran parte de estas malas prácticas podrían evitarse si no existiera una legislación tan intervencionista, que obliga tanto a arrendadores como a arrendatarios a incumplirla para alcanzar sus objetivos». La ANA sostiene que es esencial que ambas partes actúen con transparencia y cumplan las condiciones legales establecidas en los contratos de arrendamiento. Prevenir tales malas prácticas no solo favorece una relación contractual más equitativa, sino que también ayuda a reducir posibles conflictos y riesgos legales.
