El sector inmobiliario se encuentra en un momento de gran incertidumbre. Analizamos la situación, necesidades y dificultades del mercado y atractivo inversor con Rubén Cózar, director de Residencial de Foro Consultores Inmobiliarios.
- España necesitaría más de 100.000 viviendas nuevas al año para cubrir las necesidades de la demanda. Si esto es así, ¿por qué no se construye más? ¿Cuáles son los problemas/dificultades con los que se encuentran los promotores para promover vivienda?
Son varios los problemas. Por un lado, la lentitud de las administraciones con los trámites administrativos y la puesta de suelo en el mercado. Los tiempos para obtener licencias directas siguen siendo muy altos y la gestión urbanística, terrorífica.
Por otro lado, entidades que intervienen en los procesos de construcción, léase eléctricas, confederaciones hidrográficas o patrimonio, solo ponen palos en la rueda y ralentizan los procesos. No tienen plazos para las resoluciones y los procesos se eternizan, cuando de verdad debería existir una normativa que le marcase los tiempos. Y en Madrid, tenemos ejemplos claros de alargamiento de tiempos como ARPO o la Operación Chamartín.
Las trabas burocráticas, cada vez más insultantes, limitan la oferta de vivienda y obstaculizan el proceso promotor y ralentizan los plazos.
La financiación al promotor se ha endurecido no solo por los tipos de interés, si no por las exigencias de preventas, que alcanzan el 60-70% y, además, las entidades financieras desde la crisis tienen que cumplir más requisitos por parte del Banco de España. Además, ya no es un negocio tan lucrativo para los bancos porque financiar al promotor no les garantiza conseguir clientes finales.
- Sin embargo, los últimos datos de noviembre hablan de una nueva caída de las compraventas en nueva y usada, y también de menos hipotecas constituidas sobre viviendas. ¿Qué lectura podemos hacer de esta situación? ¿Compra quien dispone del capital sin necesidad de crédito bancario?
La realidad es que hay menos oferta y como la financiación se ha encarecido, se ha reducido la demanda, además hay gente que ante la incertidumbre económica ha paralizado la decisión de compra. Estamos en un momento de reducción de oferta y de demanda.
El comprador que accede en este momento es el que tiene más ahorros. También ha aumentado las compras al contado, si bien en este punto sería bueno analizar qué tipo de viviendas. Personalmente creo que esas compras son las de menor importe o adquisiciones en zonas de playa de personas que tienen unos ahorros y prefieren tenerlos invertidos en ladrillo.
- Uno de los grandes problemas a los que nos enfrentamos en España es la escasez de vivienda asequible para hacer más accesible este bien básico para las familias ¿Qué necesidades existen en este sentido y hacia dónde deberían encaminarse las políticas para favorecer la creación de vivienda social?
Muy sencillo, debería haber una colaboración público-privada para hacer vivienda social en régimen de alquiler. Esto solucionaría buena parte de los problemas de vivienda. No tienen sentido que las administraciones destinen recursos para construir vivienda protegida en venta. Debe adaptarse la vivienda social al momento coyuntural de cada uno. Es decir, debe destinarse a aquellas personas o familias que no pueden acceder a vivienda libre. Pero si su situación económica cambia, lo normal es que deje esa vivienda para otros. Además, considero que la gestión debe ser privada para que se mantengan correctamente las viviendas y no pierdan valor.
- En el caso de Madrid, hay grandes proyectos en marcha como el desarrollo de Madrid Nuevo Norte o del Sureste, ¿cómo creen que va a cambiar el panorama inmobiliario de la capital con estas nuevas incorporaciones en los próximos años?
Los principales desarrollos urbanísticos pondrán en el mercado madrileño unas 160.000 viviendas nuevas, de las que alrededor de 60.000 serán protegidas. Solo los desarrollos de Sureste, los más avanzados en este momento, se llevarán la mayor parte de esa cifra, alrededor de 50.000 viviendas con algún tipo de protección. Pero que nadie espere que se produzca un cambio repentino y brutal. Pasarán lustros para que esté consolidado. Los plazos de las administraciones, de las que hablábamos antes, los planes van por fases y en algunos casos la propiedad está atomizada en proindivisos.
- Hablamos a medio plazo, pero, ¿ayudarán estos desarrollos a equilibrar el mercado de precios en el inmobiliario madrileño?
Dependerá de la velocidad con la que se consoliden los desarrollos. Si se hiciera rápido, podría retener la subida de precios e incluso que se produjeran bajadas. Pero esto lo veo bastante imposible.
Actuarán de freno, cuando la salida comercial de grandes desarrollos, como son Los Berrocales, Valdecarros, Los Ahijones… sea efectiva.
- En Cataluña continúan con su apuesta por la limitación de las rentas de alquiler en “zonas tensionadas” que, hasta el momento, ha generado una reducción de la oferta y una subida de precios en los lugares aplicados ¿Cómo creen que afectan estas medidas a la región?
La situación empeorará porque todavía no se ha visto con toda su crudeza los efectos de la Ley de Vivienda. El que alquila debe buscar alternativas, como seguros de impago, para evitar problemas. Esto suma y lo debe repercutir en el precio final. La inseguridad jurídica es brutal y hace que los arrendadores prefieran vender sus viviendas, saliendo del mercado producto en alquiler, poniéndose en venta a precios que no son asequibles.
- Desde su punto de vista, ¿qué visión tienen los inversores, en especial los internacionales, de las posibilidades inmobiliarias en nuestro país?
Tenemos ya un mercado maduro, esto indica que el recorrido es menor y, por tanto, no hay el mismo interés de hace años. Los inversores analizan más sus inversiones y ya no se ven esas entradas que hemos comprobado durante los últimos años en el mercado. Incluso hay zonas como Cataluña, donde el interés es menor.
- Están extendiendo nuevas formas de living residencial, como el cohousing, coliving o senior living, que están tratando de dar respuesta a nuevas necesidades de la sociedad, ¿cómo las valoran desde Foro Consultores, como oportunidades de negocio y como alternativa residencial a la vivienda convencional?
Otro grano en el desierto y que no afectará al mercado. Y surge porque no hay oferta de vivienda asequible para estos colectivos. La realidad es que se habla mucho de ello, pero la oferta tampoco parece elevada para cubrir las necesidades.
- Y ya para terminar, ¿qué previsiones tienen del mercado inmobiliario para este año 2024? ¿Cómo esperan que actúe la oferta y demanda y qué línea van a seguir los precios de venta y alquiler?
2024 será un año positivo, aunque en los primeros meses seguirá la tendencia del año anterior: poca oferta y demanda estable. Si bien, a medida que pasen los meses y con el euríbor bajando, lo normal es que aumente la demanda. Esto supone que los precios en vivienda nueva seguirán una tendencia alcista, por falta de oferta. No hay señales que muestren lo contrario. La vivienda usada saldrá beneficiada porque el que no pueda acceder a nueva, por falta de oferta, se trasladará al mercado de segunda mano.
El mercado de alquiler seguirá al alza, hay más demanda que oferta. Las limitaciones del Gobierno retraen a los propietarios y los que sacan el producto al mercado tienen que contratar seguros que les solventen problemas futuros. Y eso se traslada al precio final y hace que los colectivos más vulnerables no sean aceptados por los propietarios que son más selectivos, agravando el problema.
