Acceder a una casa en propiedad es un proceso cada vez más complicado. Pese a la caída de los tipos de interés y del euríbor en los últimos meses, los precios de las viviendas no dejan de subir y los futuros hipotecados tienen que destinar cada vez más parte de su salario a la hipoteca, lo que dispara las ratios de endeudamiento. No obstante, las entidades financieras siguen considerando las hipotecas como uno de sus productos más rentables y, por este motivo, para poder continuar captando clientes a través de ellas, van implantando modificaciones en sus productos.
Esto, unido a que el cliente busca ofertas cada vez más personalizadas y que se ajusten a sus requerimientos, preferencias y necesidades, está haciendo que la banca dé más pasos adelante en la personalización de sus productos, entre ellos, las hipotecas. “El principal objetivo de la banca es que quien quiera comprar una vivienda lo haga pidiendo una hipoteca. Para esto, las entidades financieras están intentando ‘inventar’ nuevos productos con el objetivo de ayudar a los clientes a conseguir una hipoteca más adaptada a sus necesidades financieras; hipotecas hiperpersonalizadas y adaptadas a la situación económica actual”, explica Simone Colombelli, director de Hipotecas del comparador y asesor hipotecario iAhorro.
De esta manera, además de bajar los tipos de interés tanto en las hipotecas fijas como mixtas, “los bancos están intentando cubrir otras necesidades de los usuarios como la financiación de la reforma de la vivienda o la posibilidad de no pagar la hipoteca durante un número de meses”, agrega el portavoz de iAhorro, que matiza que estas acciones “pretenden atender a las demandas y necesidades de los clientes y mantenerlos en el centro del negocio hipotecario”.
Objetivo: hacer más atractivas las hipotecas variables
Con la subida del euríbor, sobre todo durante el año 2023, muchas fueron las entidades que intentaron aplicar nuevas fórmulas en sus productos para que no dejaran de ser del todo atractivas para los ciudadanos.
En esta lucha, además de reducir los diferenciales de estas hipotecas (que se suman al euríbor para calcular el tipo de interés real a pagar por el hipotecado), algunas entidades incluyeron en sus contratos una “cláusula techo” por la que, en caso de que el índice de referencia subiera demasiado, los ciudadanos pagarían solo intereses por su hipoteca hasta llegar a cierto límite. No obstante, esta no fue la única medida que tomaron y varias se lanzaron a innovar con productos variables diferentes a los tradicionales.
- Bankinter renovó el mercado con su ‘hipoteca dual’
Durante el segundo semestre de 2023, Bankinter lanzó al mercado su hipoteca dual, que funciona como dos hipotecas en una: una parte está regida por un tipo de interés fijo y la otra parte por un tipo de interés variable. Hasta aquí podría parecer que es similar a una hipoteca mixta, pero la diferencia es que en este innovador producto es el hipotecado quien elige qué porcentaje de la hipoteca va a devolver con un tipo fijo y cuánto pagará a tipo variable. Además, los dos tipos de interés conviven a lo largo de toda la vida del préstamo, desde el inicio hasta el final.
De esta manera, el hipotecado pagará una única cuota mensual que se dividirá en una parte correspondiente al tipo de interés variable y otra al tipo fijo, con los respectivos intereses aplicados en cada caso. Es decir, esta hipoteca siempre será a la vez fija y variable. Con el anuncio de esta fórmula, desde Bankinter aseguraron que su objetivo era “adaptarse a las necesidades y características, presentes y futuras, de cada cliente” y explicaron que con este producto “se suaviza el posible impacto negativo de los tipos de interés”.
Recordemos que durante todo el año 2023 el euríbor estaba en pleno crecimiento y, por tanto, los hipotecados únicamente a tipo variable estaban viendo cómo sus cuotas mensuales se encarecían con cada revisión.
- ‘Salta la cuota’ de la hipoteca con Banco Mediolanum
Banco Mediolanum comercializa desde el pasado verano su Hipoteca Freedom Variable con una peculiaridad: permite aplazar varias cuotas de su hipoteca (tanto intereses como capital) de forma temporal. Este servicio ‘Salta la cuota’ está pensado para “proporcionar mayor flexibilidad financiera a los clientes en momentos complicados”, afirman desde la entidad. Es exclusivo para nuevos clientes y les brinda la posibilidad de aplazar un máximo de seis cuotas hasta el final de la vida del préstamo, sin incurrir en comisiones ni costes adicionales.
Entre las condiciones del aplazamiento de cuotas están: realizarse hasta un máximo de dos cuotas mensuales al año y hasta un total de seis cuotas durante toda la vida del préstamo. Asimismo, cuando se devuelvan las cuotas aplazadas (no implica la eliminación de las cuotas, si no que se pagarán al final de la hipoteca), estarán sujetas al diferencial y euríbor aplicables en la nueva fecha de pago. Según informan desde la entidad a iAhorro, tampoco hará falta que el hipotecado argumente motivo alguno para que se conceda el aplazamiento porque el objetivo principal es “brindar soluciones flexibles y a medida que les permitan a los prestatarios planificar su futuro con mayor seguridad”.
Lo que debe tener en cuenta el usuario en caso de acogerse a este servicio es que, tendrán que enfrentarse a la incertidumbre de cómo estará el euríbor en el momento en el que le toque pagar esas cuotas aplazadas y que, además, esta opción podría alargar el plazo de la hipoteca hasta un máximo de seis meses (el mismo tiempo que puede aplazar las cuotas).
Nuevas opciones para quienes tienen pocos ahorros
Conseguir que un banco financie más del 80% del valor de compra o de tasación de una vivienda, en función del caso, no es tarea fácil. Funcionarios y jóvenes son los que más posibilidades tienen, pero fuera de esos perfiles las cosas se complican bastante. “Tal y como están los precios de las viviendas, en iAhorro recibimos muchas solicitudes de ciudadanos que piden un 90% o un 95% de financiación porque no pueden ahorrar lo suficiente para pagar la entrada de la casa y, a parte, los gastos de compraventa (impuestos, notaría, gestoría, registro y tasación). Pero para que se las concedan debes tener un buen perfil y un bajo riesgo de endeudamiento, si no cumplen esas variables es difícil que las consigan”, declara el director de Hipotecas del comparador y asesor hipotecario iAhorro.
Para ayudarles, ya hay algunos bancos que están ofreciendo algún añadido a la financiación del 80% del precio de compraventa o del valor de tasación.
- Hipoteca 100% en dos tramos de MyInvestor
Entre los bancos que están vendiendo un producto personalizado con la finalidad de ayudar a que los ciudadanos puedan acceder a una hipoteca sin la necesidad de aportar tantos ahorros de entrada está MyInvestor, que comercializa exclusivamente a través de intermediarios una hipoteca al 100%, con la que financia tanto el 80% habitual del precio de la vivienda como el 20% adicional con la concesión de dos préstamos hipotecarios simultáneos.
Eso sí, para poder optar a ella, el futuro hipotecado deberá tener ahorrado el dinero suficiente como para hacer frente a los gastos de la operación, que pueden ascender hasta aproximadamente el 10% del valor de compra de la vivienda. Y desde MyInvestor matizan que este producto “está dirigido a unidades familiares que ingresen más de 4.000 euros brutos mensuales o a unidades familiares que ingresen menos de esa cantidad, pero que puedan contar con el aval de otro familiar para asegurar la operación”.
Por ejemplo, para una vivienda de 200.000 euros, la entidad financiaría, por un lado, 40.000 euros con el “Préstamo hipotecario al 20%” y, por otro, 160.000 euros con el “Préstamo Hipotecario al 80%”. Ambos préstamos tendrían su tipo de interés (diferente en cada caso, más alto para el del 20%) y a elegir entre fijo y variable. También los dos podrían tener un plazo de amortización máximo de 30 años. Y lo más importante: sin vinculaciones en ambas opciones.
- Incluir la reforma de la vivienda en la hipoteca es posible con UCI
Otra de las problemáticas que se encuentran ahora quienes están buscando casa es que el 50% del parque de vivienda en España tiene más de 50 años y el 90% de las viviendas adquiridas en nuestro país son de segunda mano. Por tanto, para poder ajustarlas a sus necesidades tendrían que hacer una reforma e invertir más dinero (y ahorros) en la vivienda. Para dar más facilidades, Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI) ha lanzado su hipoteca más reforma SUMA, un producto que “permite financiar, en un solo préstamo hipotecario, la adquisición de una vivienda más las obras para reformarla sin necesidad de un préstamo personal”, explica el director de Hipotecas de iAhorro, Simone Colombelli.
Para poder optar a este producto, el futuro hipotecado deberá comprar una vivienda cuyo valor supere los 150.000 euros y el importe de la reforma no debe superar el 30% del precio de compraventa, con un mínimo de 15.000 euros. Eso sí, según añaden desde UCI, “el cliente puede elegir el reformista siempre que tenga antigüedad aproximada de 2 años y facturación en torno a 250.000 euros anuales, además de acogerse a un periodo de carencia durante el tiempo que dure la reforma por el que solo pagaría los intereses de esa parte, sin amortizar capital, con un máximo de 12 meses”. En cuanto a la hipoteca, se podrá elegir entre fija, variable y mixta, con un plazo de amortización máximo de 30 años.
Negociar es la clave para encontrar un producto personalizado
Además de los productos hiperpersonalizados, la banca también puede adaptar algunas cosas de sus productos tradicionales en función del perfil del cliente. Tanto es así que, según recuerda el portavoz de iAhorro, “los bancos tienen la posibilidad de cambiar los productos vinculados a la hipoteca en función de los intereses del cliente: si tiene un perfil más inversor, es probable que le interese más invertir determinada cantidad de dinero en fondos y que contratar un seguro de protección de pagos; o si tiene un perfil más conservador hacer todo lo contrario”.
Para esto, agrega Colombelli, “acudir a un comparador como iAhorro puede ayudar al cliente a negociar, tanto las condiciones de la hipoteca como los productos vinculados a ella que quiere para adaptarla a sus necesidades lo máximo posible; incluso si lo que necesita es financiar más del 80% tradicional”.
