Contra todo pronóstico, el mercado inmobiliario español ha sido capaz de sortear con éxito la incertidumbre económica y los constantes cambios que hemos experimentado en los últimos meses. Sin embargo, y a pesar del desarrollo del sector inmobiliario, el “stock” de viviendas se mantiene a la baja. Según el informe “Radiografía de la rehabilitación de viviendas en Madrid y Barcelona”, elaborado por Gesvalt y Casavo, la plataforma inmobiliaria que conecta a vendedores con compradores, la oferta de obra nueva en la capital durante los seis últimos meses del pasado año apenas representó el 2 % del total de la oferta.
Ante la subida del tipo de interés medio de los créditos hipotecarios, cuya media se sitúa en el 2,6 %, el dato más elevado de los últimos cinco años, según los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), los expertos de Casavo subrayan el impacto positivo que la estabilización del sector tendrá sobre el funcionamiento del mercado: los compradores tendrán un mayor poder de negociación a la hora de hacer una oferta de compra sobre una vivienda.
Vivienda de segunda mano: 98% de la oferta total en Madrid
Si prestamos atención a los datos del segundo semestre de 2022 analizados por Gesvalt y Casavo, la vivienda de segunda mano representó el 98 % de la oferta total en Madrid. Desde Casavo subrayan que es evidente que la vivienda de segunda mano ofrece un mayor poder de negociación a los potenciales compradores, consiguiendo así una oferta ajustada a su capacidad económica y necesidades particulares.
Frente a la caída interanual de casi el 9 % con que se cerró el ejercicio de 2022 en el número de operaciones de compraventa registradas por el INE, el pasado enero las operaciones sufrieron un repunte del 2,9 % respecto al mismo periodo del año anterior. Los análisis de Casavo subrayan que la reducción del “stock” de viviendas en la capital, que se extiende a todo el territorio nacional, hace que el mercado sea mucho más competitivo y, por tanto, añade otra herramienta para que los compradores puedan negociar el precio de compra de la vivienda.
El encarecimiento hipotecario como clave de la transformación
De un tiempo a esta parte, las entidades bancarias concedían créditos hipotecarios a los compradores a un coste muy reducido. Esta tendencia se ha invertido como consecuencia del encarecimiento de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) en el marco de la estrategia para regular el imparable avance de la inflación en la economía europea. Si hablamos del caso de España, la oferta crediticia, tanto a tipo fijo como variable, presenta un coste mucho más elevado en el nuevo paradigma.
Desde Casavo reconocen que este cambio ha sido clave para regular el funcionamiento del sector inmobiliario. Las cifras de compraventas registradas durante el ejercicio 2021 eran inusuales. Como consecuencia de esta tendencia, durante 2023 observaremos una reducción de los precios capaz de compensar el precio de las hipotecas, consiguiendo, además, un poder de negociación mucho más elevado que hasta la fecha, apuntan desde Casavo.
“Lo inusual del contexto durante todo 2022 había provocado un funcionamiento irregular del sector inmobiliario, dando un gran poder a los propietarios de vivienda, que reducían el margen de negociación de los potenciales compradores”, explica Francisco Sierra, director general de Casavo en España. “Ahora, asistimos a un cambio paradigmático en el que los compradores tendrán un mayor margen de maniobra, incrementando la accesibilidad a la vivienda y, sobre todo, impactando de forma positiva en la búsqueda de inmuebles adaptados a sus necesidades reales”, concluye Sierra.
