El mercado residencial en España se enfrenta a una nueva noticia que sacude al sector. Los grandes fondos internacionales Blackstone, Cerberus, Ares, Azora, CBRE IM y Madison han iniciado un proceso de venta o recapitalización de más de 25.000 viviendas en España, valoradas en conjunto en más de 5.000 millones de euros. Se trata de una de las mayores operaciones de rotación de activos residenciales de la última década, con el objetivo de dar entrada a inversores más estables y con menores exigencias de rentabilidad.
Desde Trioteca, plataforma gratuita líder en búsqueda y contratación digital de hipotecas, interpretan esta ofensiva vendedora como una señal inequívoca de cambio de ciclo en el mercado residencial nacional. Según su CEO y cofundador, Ricard Garriga, esta desinversión masiva “marca el fin del alquiler institucional en España” y abre “una oportunidad histórica para que muchas familias puedan pasar del alquiler a la compra en un contexto de tipos hipotecarios fijos muy bajos, en torno al 2,23% TIN”.
Respuesta a una política de alquiler mal diseñada
Esta cadena de operaciones ha comenzado tras un movimiento inicial de Ares, quienes han contratado a Eastdil y JLL para vender 6.000 viviendas gestionadas por Avalon, muchas de ellas procedentes del plan VIVE de Madrid, con una valoración cercana a los 1.200 millones de euros. Como respuesta, Blackstone activó la venta de 5.200 unidades a través de su Socimi Fidere, ubicadas en Madrid y Guadalajara, con un valor estimado similar.
Por su parte, Cerberus estudia desprenderse de entre 3.500 y 4.000 viviendas, principalmente en la capital, por un importe de entre 750 y 900 millones de euros, mientras que Azora, CBRE IM y Madison analizan la recapitalización de Nestar, una plataforma con 9.500 viviendas y una valoración de 1.750 millones de euros.
Estas operaciones se producen tras varios meses de ajustes en el mercado del build to rent (BTR), donde fondos y aseguradoras han vendido proyectos residenciales en las principales capitales españolas ante un entorno regulatorio más restrictivo y un marco de rentabilidad a la baja.
Para Garriga, este repliegue del mercado responde a una política del alquiler mal diseñada en el que el mercado de alquiler continuará resintiéndose. El experto señala que “la inseguridad jurídica y la regulación intervencionista han expulsado a los grandes propietarios del mercado”, haciendo que invertir en vivienda para alquilar “haya dejado de ser rentable”.
No debemos esperar milagros
El retroceso del alquiler contrasta con una ligera pausa en la escalada de precios de compraventa. Ricard Garriga considera que este reajuste puede aliviar la presión sobre los precios de compraventa, ya que la llegada de miles de viviendas al mercado “libera una oferta significativa en un momento de demanda muy fuerte”.
No obstante, el CEO de Trioteca afirma que “no debemos esperar milagros” y recuerda que la cifra sigue siendo modesta frente a la enorme demanda existente. “25.000 viviendas siguen siendo una cifra limitada frente a la enorme demanda existente, pero representan un paso en la dirección correcta y una oportunidad real para miles de familias que buscan acceder a una propiedad” explica.
En el actual contexto hipotecario, con tipos fijos estables en torno al 2,23% y un Euríbor en el 2,2%, Garriga apunta que comprar vuelve a ser el refugio natural de las familias. “España recupera su ADN de país propietario: estabilidad, previsibilidad y la oportunidad de construir hogar sin depender de las subidas del alquiler” concluye el CEO de Trioteca.
