La normativa VeriFactu entra en vigor el próximo mes de enero. Una nueva regulación que establece los requisitos para los sistemas de facturación para empresas y autónomos. Y que puede afectar también a algunos arrendamientos. Pero, ¿a cuáles? ¿De qué forma? ¿Y cómo puede afectar esto al mercado del alquiler? Hablamos de todo ello con José María Rincón Marenco, CMO de homming.
- ¿Qué es y cuáles son las claves de la normativa VeriFactu?
VeriFactu es el nombre por el que se conoce el marco de requisitos técnicos y operativos para los Sistemas Informáticos de Facturación (SIF) regulado en España, dentro de la Ley Antifraude. Su objetivo es garantizar que los sistemas que usan empresas/autónomos para emitir facturas, cumplan con principios de integridad, trazabilidad, inalterabilidad, conservación, accesibilidad, firma digital, y código QR, para que las facturas no puedan modificarse sin dejar rastro.
- ¿A quiénes afecta y desde cuándo?
- Afecta a los empresarios y profesionales que utilizan sistemas informáticos de facturación (SIF), salvo quienes exclusivamente expidan facturas físicas a mano sin herramientas informáticas.
- También impacta a los productores y comercializadores de software de facturación, que deberán adaptar sus productos a la normativa.
- En cuanto a plazos: ya desde julio de 2025 los fabricantes tienen que comercializar solo software homologado. En enero de 2026 entran obligaciones más fuertes para empresas; los autónomos tienen plazos en 2026 para adaptarse.
- En el caso de los particulares con propiedades en alquiler, ¿qué tipo de contrato de alquiler o con servicio añadido se considera actividad económica y, por tanto, sujeta a IVA?
El alquiler de vivienda habitual a particulares no suele considerarse actividad económica, ni está sujeta a IVA, ni obliga al uso de estos sistemas de facturación obligatorios bajo VeriFactu, siempre que no haya servicios complementarios significativos. Pero si al alquiler se le añaden servicios adicionales propios de la industria hotelera o turística (limpieza diaria, desayuno, etc.), o si se alquila un inmueble con servicio “tipo alojamiento turístico”, entonces puede considerarse actividad económica. En ese caso sí se aplican IVA y las obligaciones de facturación correspondientes.
- ¿Qué pasa si tenemos un alquiler de larga duración pero se incluyen servicios adicionales como Internet?
Dependerá de la naturaleza y extensión de los servicios adicionales:
- Si los servicios son meramente complementarios, típicamente de poca entidad (por ejemplo, solo uno o dos servicios como Internet o limpieza ocasional), puede que no se considere que convierte el alquiler en actividad económica, pero podría obligar a emitir factura formal si quien alquila lo exige (empresa/autónomo) o si hay obligaciones fiscales de IVA.
- Si los servicios adicionales son regulares, integrados, semejantes a los que ofertan alojamientos turísticos o comerciales, con varios servicios, entonces sí existe riesgo de que el alquiler se trate como actividad económica, con IVA y sujetándose a VeriFactu. En homming creemos que esa zona gris necesita claridad para evitar sorpresas fiscales.
5. ¿De qué modo deberán actuar desde esta fecha tanto empresas como personas físicas con propiedades en alquiler en España? ¿En qué cambia?
- Identificar si su alquiler constituye actividad económica (ver criterios como si tienen personal contratado, si prestan servicios complementarios, si están sujetos a IVA, etc.).
- Si lo es, revisar si el software de facturación que utilizan cumple con los nuevos requisitos: firma digital, hash criptográfico, código QR, conservación segura, inalterabilidad, trazabilidad.
- Adaptarse al uso de un sistema de facturación homologado, conforme al reglamento; prepararse para emitir facturas verificables si su actividad lo exige.
- Para quienes no están obligados bajo estos criterios, estar atentos para no incurrir en sanciones si la administración considera que hay obligaciones no cumplidas.
- ¿Qué tipo de software de facturación van a necesitar los afectados?
- Un Software que soporte los requisitos legales: generación de facturas con firma digital, código QR, incorporación de identificador único (CSV), registro único de alta, conservación segura, registro de eventos, trazabilidad completa.
- Que sea homologado o certificado para VeriFactu (o compatible con las especificaciones del Reglamento que regula los SIF) para los plazos exigidos.
- Idealmente, herramientas que integren la gestión integral (contratos, pagos, servicios adicionales) para reducir errores, automatizar, evitar duplicidades, como es el caso de homming.
- ¿Qué es el hash criptográfico?
Es una función matemática que toma unos datos de entrada (por ejemplo, todos los datos de una factura) y produce un valor de longitud fija, único para esos datos. Cualquier cambio mínimo en los datos originales produce una huella (“hash”) completamente distinta, lo que hace que se detecte alteración. En VeriFactu se usa para asegurar que cada factura esté ligada en una cadena con la anterior (registro encadenado), garantizando inalterabilidad y trazabilidad.
- ¿Qué pretende mejorar esta normativa? ¿Cuál es el objetivo?
Reducir el fraude fiscal, especialmente en facturación de autónomos y pequeñas empresas que utilizan medios informales o poco controlados; además de aumentar la transparencia y confianza en los procesos de emisión de facturas. Esto llevará por lo tanto a una “modernización” de las obligaciones fiscales digitales, para hacerlas más seguras, auditables y controlables por la administración.
- ¿Creen que este tipo de regulaciones que conllevan más obligaciones pueden desincentivar aún más a los particulares a sacar sus viviendas al mercado?
Sí, creemos que existe ese riesgo. Para muchos particulares, alquilar como fuente de ingreso supone ya bastantes cargas fiscales, de gestión, mantenimiento. Si además se les exige cumplir con requisitos técnicos, software adaptado, posible coste de asesoría o gestoría, podrían optar por no formalizar, por alquilar “de palabra”, o directamente retirar la vivienda del alquiler formal, lo cual reduciría oferta legal. El equilibrio será clave para que la norma no tenga efecto contrario al deseado.
- ¿Qué medidas echan en falta para mejorar y desbloquear la situación del sector inmobiliario?
Desde homming creemos que promover más planes de ayuda o subvención para pequeños arrendadores podría ayudar a que estos puedan adaptar sus sistemas (software, formación), y así evitar que los costes recarguen sobre el inquilino.
Además existen algunos puntos ambiguos sobre la normativa, en los que haría falta mayor claridad. Por ejemplo, qué exactamente se considera “servicios adicionales” que convierten un alquiler en actividad económica, para evitar zonas grises y discusiones fiscales.
Todas las medidas que aporten seguridad jurídica al arrendador serán positivas para ayudarles a que los inmuebles que tienen disponibles salgan al mercado del alquiler incrementando así la oferta.
- ¿Qué previsiones tienen desde homming sobre la evolución del mercado inmobiliario en compra y alquiler en España?
En lo que queda del año, vemos una ligera ralentización de subida de precios en alquiler, especialmente en ciudades grandes, pero no una caída generalizada. La demanda seguirá fuerte, la oferta seguirá algo limitada. Las viviendas bien formalizadas, con contratos transparentes y cumplimiento fiscal, ganarán valor — los inquilinos cada vez exigen más garantía, seguridad jurídica, contratos en regla.
Si la regulación se aplica bien podría fortalecerse el mercado profesionalizado (gestores, plataformas, software dedicado), lo que traerá eficiencia, estabilidad y menos informalidad. Pero también existe riesgo: si los costes de la formalización no se equilibran, podría caer la oferta asequible, afectando a quienes no pueden asumir esos costes.
