El Gobierno aprobó ayer en Consejo de Ministros dos reales decretos-ley en materia de vivienda. Hoy se ha publicado en el BOE el Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, que incorpora un amplio paquete de medidas, que, para el responsable del área jurídica de Alquiler Seguro, Carlos Sánchez, “vuelven a centrar buena parte de la respuesta a la emergencia habitacional sobre el propietario, mientras el problema estructural de fondo – la falta de oferta de vivienda en alquiler – sigue sin una respuesta suficiente».
“La sucesión de modificaciones sobre las reglas esenciales del alquiler dificulta que un propietario pueda anticipar las condiciones económicas y jurídicas de poner una vivienda en alquiler. El resultado es automático: estrangulación de la oferta en un contexto de elevada demanda residencial”, advierte el responsable jurídico de Alquiler Seguro.
“No debemos olvidar que el arrendamiento de vivienda es un contrato privado, regulado por la LAU y, supletoriamente, por el Código Civil. Cuando las reglas que condicionan ese contrato cambian de forma continuada, aumenta la incertidumbre y se dificulta la toma de decisiones a largo plazo”, señala Carlos Sánchez.
PRÓRROGAS, PROTECCIÓN FRENTE A DESAHUCIOS Y MÁS REGULACIÓN DEL ALQUILER
El Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, introduce un amplio conjunto de medidas que afectan directamente al funcionamiento del mercado del alquiler. Entre ellas, amplía la protección frente a los desahucios, limita determinadas operaciones de adquisición de vivienda, modifica la regulación de los alquileres de temporada y por habitaciones y anuncia distintos instrumentos para impulsar la vivienda asequible y el parque público.
(i) Más protección frente a los desahucios
El Real Decreto-ley 26/2026 establece dos regímenes distintos de suspensión de los desahucios hasta el 31 de diciembre de 2030, en función de quién sea el propietario.
Desde Alquiler Seguro, Carlos Sánchez subraya que, “trasladar al propietario las consecuencias de la falta de una alternativa habitacional por parte de los poderes públicos, puede prolongar situaciones de impago o de imposibilidad de recuperar la vivienda durante largos periodos”.
(ii) Prórroga extraordinaria de los contratos
El nuevo marco introduce una prórroga extraordinaria de hasta dos años para determinados contratos de arrendamiento de vivienda cuyo periodo de duración o de prórroga finalice antes del 31 de diciembre de 2028, permitiendo al arrendatario solicitar su aplicación en los términos previstos por la norma.
Para Alquiler Seguro, la reforma transforma progresivamente el arrendamiento de vivienda desde un contrato civil mayormente basado en la autonomía de la voluntad hacia un contrato cuyo contenido económico y duración están condicionados por parámetros legales externos —zona tensionada, renta histórica, condición de gran tenedor, índice de referencia, IRAV y causa de temporalidad—, introduciendo además mecanismos extraordinarios aplicables a contratos ya vigentes, como es el caso de esta prórroga extraordinaria.
(iii) Limitaciones a la adquisición de vivienda por parte de inversores
El Real Decreto-ley 26/2026 limita hasta el 31 de diciembre de 2028 la adquisición de vivienda por parte de entidades cuyo objeto social incluya la adquisición de inmuebles, cuando la operación se realice por un precio inferior al 70 % del valor de tasación de mercado.
“La medida pretende limitar determinadas operaciones consideradas especulativas, pero también puede afectar a la capacidad de algunos inversores para entrar en el mercado y movilizar capital hacia la vivienda”, matiza Sánchez. “En un contexto en el que el propio real decreto-ley reconoce la insuficiencia de oferta, la restricción de determinadas vías de inversión puede dificultar la llegada de capital necesario para promover, rehabilitar o poner vivienda en el mercado”, sostiene el responsable jurídico de Alquiler Seguro.
Para Carlos Sánchez, “el objetivo de aumentar la oferta requiere, precisamente, facilitar la participación de todos los agentes capaces de aportar recursos y vivienda, con reglas claras y estables”.
(iv) Nueva regulación para los alquileres de temporada y por habitaciones
El real decreto-ley modifica de forma sustancial la regulación de los alquileres de temporada y por habitaciones.
Para Alquiler Seguro, esta regulación busca evitar que el alquiler de temporada se utilice para eludir las reglas aplicables al alquiler residencial. No obstante, advierte Carlos Sánchez, “la norma introduce un elevado grado de indeterminación que puede generar inseguridad jurídica en su aplicación. En este sentido, la expresión “causa real y acreditable” no viene definida en el real decreto-ley y esto es particularmente relevante porque la carga probatoria se coloca expresamente sobre el arrendador”.
(v) Más instrumentos para vivienda pública, pero sin una respuesta inmediata al déficit de oferta
El real decreto-ley anuncia distintas medidas para incrementar el parque público y la vivienda asequible: blinda determinados inmuebles y suelos públicos, refuerza el papel de CASA 47, establece incentivos fiscales y contempla mecanismos de financiación, avales y apoyo a proyectos de vivienda asequible y construcción industrializada.
Desde Alquiler Seguro se señala que buena parte de estas medidas son instrumentos de futuro y no se traducen de forma inmediata en nuevas viviendas disponibles. Carlos Sánchez añade al respecto: “El texto no incorpora un plan inmediato y cuantificado de construcción de vivienda pública que permita incrementar de manera significativa la oferta en el corto plazo y algunos de los mecanismos anunciados requieren todavía desarrollo posterior”.
Para Alquiler Seguro, esta es una de las principales carencias del paquete. Si el problema fundamental es la insuficiencia de viviendas disponibles, la respuesta debe centrarse en generar oferta de forma efectiva y rápida.
LA PROTECCIÓN DE LA VULNERABILIDAD DEBE CONTAR CON UNA RESPUESTA PÚBLICA
Alquiler Seguro considera necesario dejar claro que: la protección de las personas en situación de vulnerabilidad debe estar garantizada. Pero esa protección debe contar con una respuesta pública suficiente y no puede traducirse en trasladar al propietario particular una responsabilidad que corresponde a los poderes públicos. En la práctica, la moratoria puede convertir una vivienda privada en una solución habitacional de emergencia durante un periodo prolongado, mientras el propietario continúa asumiendo los costes asociados al inmueble y, en su caso, la falta de percepción de la renta.
Esta cuestión resulta especialmente relevante teniendo en cuenta el perfil mayoritario de los propietarios de vivienda en alquiler en España. Según datos del Observatorio del Alquiler, el 93,4 % de los propietarios son particulares, por lo que las medidas de protección no recaen únicamente sobre grandes tenedores o inversores, sino también sobre familias y pequeños propietarios que, en muchos casos, recurren al alquiler como fuente de ingresos complementaria.
MÁS VIVIENDA, MENOS BUROCRACIA Y MÁS COLABORACIÓN PÚBLICO-PRIVADA: LAS MEDIDAS QUE FALTAN
A juicio de Alquiler Seguro, la respuesta estructural a la crisis del alquiler pasa por aumentar la oferta. Para ello resulta necesario combinar inversión pública, colaboración público-privada y medidas que reduzcan los plazos y costes de promoción residencial.
Entre las actuaciones prioritarias se encuentran la movilización de suelo público, la construcción de un parque suficiente de vivienda social y asequible, la puesta en el mercado de viviendas y edificios vacíos de titularidad pública, la agilización de los procedimientos urbanísticos y de concesión de licencias y el impulso de fórmulas de colaboración público-privada que permitan incorporar nueva vivienda al mercado.
“Si los poderes públicos quieren garantizar un acceso real a una vivienda digna, deben acometer reformas estructurales. El problema no se resuelve únicamente regulando el contrato que ya existe; hay que conseguir que existan más contratos y más viviendas”, concluye Carlos Sánchez.
LA CONSTRUCCIÓN MUESTRA EL CAMINO
Para la empresa, la Constitución Española muestra el camino que deben seguir la Administración en materia de vivienda. En concreto, establece de forma tajante que los poderes públicos deben actuar bajo los principios de legalidad y seguridad jurídica, responsabilidad y prohibición de la arbitrariedad (artículo 9.3), con el fin de garantizar el derecho de los particulares a ser indemnizados por los daños causados en sus bienes y derechos por los poderes públicos (artículo 106.2).
Resulta especialmente preocupante que una reforma de carácter estructural del régimen jurídico del alquiler se introduzca mediante la figura del Real Decreto-ley, reservada constitucionalmente para situaciones de extraordinaria y urgente necesidad. Una norma que modifica de forma sustancial aspectos esenciales de las relaciones arrendaticias, como la duración de los contratos, la actualización de las rentas, el alquiler de temporada o los derechos y obligaciones de propietarios y arrendatarios debería abordarse mediante una tramitación legislativa ordinaria, que permita un debate parlamentario riguroso, la participación de los sectores afectados y un análisis sosegado de sus consecuencias. Recurrir de forma reiterada a la vía de urgencia para modificar las reglas de un mercado basado en relaciones contractuales de largo plazo limita ese necesario debate y añade una nueva fuente de incertidumbre, dificultando que propietarios y arrendatarios puedan tomar decisiones con un marco jurídico estable, coherente y previsible, concluye la empresa.
