Se cumplen los dos años desde la entrada en vigor de la Ley de Vivienda impulsada por el Gobierno de coalición en 2023, aprobada con el apoyo de Podemos, ERC, PNV y EH Bildu, y el rechazo de partidos como PP, Vox, Ciudadanos, Junts, PDeCAT o Coalición Canaria. Dos años después, las críticas dentro del sector inmobiliario no solo se mantienen, sino que se han intensificado.
Iñaki Unsain, Personal Shopper Inmobiliario (PSI) de referencia en Cataluña y director general de ACV Gestión Inmobiliaria, resume con claridad los efectos en el mercado inmobiliario: “La regulación de precios ha empeorado muchísimo el acceso y, lejos de moderarse, siguen subiendo”.
Según datos del portal Idealista, entre mayo de 2023 y abril de 2025 el precio del alquiler ha aumentado un 24%, mientras que la oferta se ha desplomado un 17% a nivel nacional. En ciudades como Barcelona, el número de viviendas en alquiler ha caído un 46%. En paralelo, el precio de compraventa ha crecido un 16% en todo el país. “Hoy, solo quienes tienen altos ingresos o un perfil muy atractivo pueden permitirse acceder a una vivienda en alquiler”, subraya Unsain.
Impacto negativo para propietarios y compradores
Para el PSI, la raíz del problema reside en las medidas introducidas por la Ley de Vivienda: límites al precio del alquiler, redefinición de gran tenedor (de diez a cinco propiedades), mayores protecciones para los inquilinos vulnerables frente a desahucios, y más carga fiscal y regulatoria para los propietarios. “Los pequeños propietarios, que son la base del mercado en España, se han sentido desprotegidos. Ante el miedo a impagos, ocupaciones o a no poder actualizar rentas, muchos han optado por retirar sus inmuebles del mercado”, señala Unsain.
“Los inversores han paralizado sus adquisiciones y los promotores han detenido numerosos proyectos de obra nueva. Esto nos está llevando a una degradación del parque inmobiliario, porque si el propietario no ve rentabilidad, tampoco invierte en reformas”, añade el ex presidente de la Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario (AEPSI).
Demanda al alza y más competencia por menos viviendas
A la contracción de la oferta se suma un fuerte incremento de la demanda, motivado por la creación de nuevos hogares unipersonales, la inmigración creciente y la rebaja de los tipos de interés. “Estamos viendo un colapso progresivo del mercado del alquiler en el que por cada piso anunciado podemos recibir más de 50 solicitudes en cuestión de horas. Sin incentivos reales para generar nueva oferta, esto irá a peor”, alerta Unsain.
Además, el experto recuerda que, al no incluir límites para los alquileres turísticos, muchos propietarios han redirigido sus pisos al mercado vacacional, cuyo número de viviendas turísticas ofertadas ha crecido un 16,6%, lo que ha intensificado la presión en el mercado residencial.
Nuevas tensiones desde el Congreso
Pese a este escenario, el Gobierno ha presentado recientemente una nueva propuesta de ley que contempla subidas fiscales para propietarios de segundas residencias, pisos vacíos, inversores extranjeros y Socimis. El PSOE ha justificado esta medida como parte de su estrategia para aumentar el parque de vivienda asequible, aunque su tramitación parlamentaria está en entredicho por la falta de apoyo de algunos de sus propios socios.
“El Gobierno insiste en seguir interviniendo sin resolver el problema de fondo: la falta de oferta”, señala Unsain. “Mientras no se eliminen los topes de precios y no se creen incentivos claros para promover la inversión y la construcción, el acceso a la vivienda seguirá siendo una quimera para la mayoría” sentencia.
