En relación a la próxima votación en el Pleno del Parlament de Catalunya del 9 de septiembre de la Proposició de llei de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament, las entidades firmantes de este documento, que agrupan gran parte del sector inmobiliario, queremos alertar de que:
Aquellos sectores de población más desfavorecidos o en situación de vulnerabilidad no verán aumentadas sus opciones a acceder a una vivienda de alquiler como consecuencia de la aprobación de una normativa de estas características. Al contrario, la medida puede comportar una reducción de la oferta de alquiler.
La clara inconstitucionalidad de buena parte del articulado del texto creará un tenso ambiente de inseguridad jurídica en el sector con efectos negativos en la oferta de vivienda.
Asimismo, constatamos la falta de diálogo durante el proceso de redacción y discusión de la propuesta de ley ya que no hemos sido convocados en ninguna ocasión para poder exponer nuestra visión del problema y sus soluciones. Lamentamos especialmente no haber sido recibidos, como solicitamos, por el MHP Sr. Quim Torra quien sí atendió al Sindicat de Llogateres con gran repercusión mediática.
El derecho a una vivienda digna tiene que ser garantizado por la administración pública con la implicación y colaboración del sector privado, pero con la aprobación de estas medidas el sector público está trasladando al sector privado la responsabilidad de dar respuesta a la problemática de la escasez de vivienda social, además de adoptar medidas que, por una parte, se muestran contrarias a la protección que la propiedad privada recibe explícitamente en el artículo 33 de la Constitución y que, por otra, superan claramente el marco competencial de l’Estatut de Catalunya vulnerando la Constitución Española.
La inexistencia de un parque público de alquiler es responsabilidad de las administraciones públicas y no de los propietarios privados. Se debe buscar el justo equilibrio entre la protección del inquilino y la defensa legítima de los intereses de los propietarios. Por eso es indispensable adoptar medidas que actúen directamente contra el origen del aumento del precio de renta de la vivienda, que no es otro que la escasez de oferta: no hay vivienda suficiente para proveer la demanda.
Consideramos que el sector público tiene que adoptar, por un lado, medidas que incentiven la construcción de un parque de vivienda social o de renta limitada suficiente y estable en el tiempo mediante estímulos fiscales de todo tipo (bonificaciones, subvenciones, etc.), y no medidas restrictivas de la libertad de mercado ni penalizadoras.
Las medidas coercitivas no darán el resultado pretendido, y parecen fruto del desconocimiento del comportamiento del mercado de alquiler. Es más, se corre el riesgo de volver a aquellos tiempos en los que la larga duración del arrendamiento y la imposibilidad de actualizar la renta (o su actualización de acuerdo con un IPC que no reflejaba la realidad), llevaron a una reducción y un deterioro más que constatable del parque de viviendas de alquiler.
Tampoco hemos de ir muy lejos para encontrar ejemplos fallidos de la aplicación de este tipo de medidas: Europa ha dado muestras más que suficientes de que el control de los precios del alquiler no es la medida adecuada. Berlín, ciudad de referencia en la limitación del precio del alquiler, ha visto, según información reciente, disminuida la oferta en alquiler en un 25%. Si bien en un primer momento puede dar la sensación de que, efectivamente el precio de la renta está bajo control, la realidad es que en el transcurso del tiempo comporta la aparición de problemas de diversa índole que inciden negativamente y provocan una disminución de la oferta, como por ejemplo los problemas que afectan a la calidad de la oferta, y el mantenimiento de las viviendas y de sus servicios.
Además, según datos del INCASÒL, de los 107.712 propietarios privados del parque de alquiler en Barcelona, el 96% (103.410) poseen entre 1 y 5 viviendas. Si bien es cierto que entre este grupo mayoritario hay diferentes casuísticas, también lo es que encontramos una franja importante de pequeñostenedores que utilizan el alquiler para complementarsus ingresos o su pensión de jubilación, entre otros. Por lo tanto, la limitación del precio del alquiler no solo tendrá un impacto directo en su economía doméstica, sino que además provocará que en muchos casos decidan retirar su patrimonio familiar del alquiler para pasarlo a la venta o a otras alternativas ajenas al alquiler residencial. A pesar de ello, hay que insistir en que el aumento del precio del alquiler de la vivienda no es consecuencia de que la propiedad de las viviendas en arrendamiento esté en manos de particulares, sociedades, pequeños o grandes tenedores y apuntar a supuestas actuaciones especulativas de estos colectivos. Lo cierto es que el alza en el precio viene determinada por la escasez de oferta del producto.
A las dificultades de este grupo mayoritario de proveedores de vivienda hay que sumar las de los recientemente definidos como “grandes tenedores” (los que tienen más de 15 viviendas, según la nueva definición del Decreto Ley 17/2019, de 23 de diciembre de 2019, aprobado en Cataluña) que, además de las dificultades para recuperar las viviendas por finalización del plazo contractual o por impago de la renta y la obligación de ofrecerlas en alquiler social a su inquilino (ocupando legítimo o ilegítimo), tendrán que hacer frente a una limitación en la renta que podría hacer inviable el sostenimiento de la actividad, provocando la retirada del mercado de alquiler de sus inmuebles y haciendo ineficientes las escasas medidas de fomento de alquiler que se venían promoviendo anteriormente por el Estado.
Todo ello, sin ningún tipo de duda, producirá una mayor escasez de viviendas y un deterioro de parque inmobiliario, hecho que agravará aún más si cabe la situación.
Consell Català de Col·legis d’Agents de la Propietat Immobiliària de Catalunya
Associació d’Agents Immobiliaris de Catalunya
Asociación de Promotores y Constructores de Edificios de Cataluña (APCE)
Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona-Lleida
Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona-Lleida (CAFBL)
