La crisis económica provocada por la pandemia ha causado un aumento del nivel de morosidad y del número de impagos inmobiliarios: según los últimos datos del Banco de España referentes a noviembre de 2020, la tasa de morosidad de créditos concedidos se sitúa en el 4,56%, con un incremento del 0,69% de los créditos no operativos. Esta cifra podría incrementar en empresas y familias durante el año, llegando a 7% u 8% y duplicando los niveles actuales, según previsiones de LEM Loan eMarket, primer marketplace de deuda hipotecaria de España y Europa.
Frente a la crisis sanitaria, que ha causado un incremento en la tasa de desempleo y una mayor incertidumbre económica, se prevé que los impagos por parte de empresas y familias se incrementarán a consecuencia de la crisis generada por la COVID-19, pasando de los 84.000 millones de euros a los 130.000 millones de euros durante 2021, señalan desde LEM Loan eMarket. Según la consultora Prime Yield, en cambio, este importe podría elevarse incluso hasta los 160.000 millones de euros.
De hecho, los bancos Santander, BBVA, CaixaBank, Sabadell, Bankia y Bankinter ya habían proporcionado casi 24.000 millones durante 2020 para hacer frente al impago de créditos por parte de empresas y familias, y estas mismas entidades son las que acumulan ya 159.000 millones en créditos y línea de financiación en riesgo de impago, una cifra que ha subido un 20% durante el último trimestre del año pasado. La gran cantidad de impagos representa un 8% del total de sus carteras, suponiendo una amenaza de cara a los próximos ejercicios.
Miguel Arimont Lincoln, CEO de LEM Loan eMarket, prevé que el aumento de impagos se cumplirá cuando las ayudas por parte del BCE cesen y las entidades financieras no puedan mantener la rentabilidad en sus balances: “No estamos viviendo lo mismo que vimos durante la crisis financiera de 2008, cuando la banca sacó de sus balances y puso a la venta créditos no operativos por valor total de 230.000 millones de euros”, explica Arimont Lincoln. Aun así, la situación acabará generando un aumento de la cartera de NPLs (Non Performing Loans), es decir, créditos no operativos, abriendo el camino para los inversores inmobiliarios, incluidos los más pequeños y menos institucionales y con gran exceso de liquidez.
En el mercado de deuda hipotecaria, mientras que años atrás y antes de la pandemia los inversores preferían adquirir grandes porfolios, ahora con la crisis sanitaria están interesados en hacerse con carteras más pequeñas, seleccionadas y estudiadas meticulosamente operación por operación. Esto dará lugar a un mayor número de carteras de menor tamaño en el mercado, por lo que, en términos generales, el mercado se incrementará exponencialmente, pero se realizarán más operaciones de menor tamaño al habitual.
Mediación y negociación ante el impago inmobiliario
Frente a esta situación y al aumento de los impagos inmobiliarios, Abel Marín Riaguas, abogado socio del bufete Marín & Mateo Abogados de Valencia, asegura que la mediación y la negociación antes de las ejecuciones son las estrategias más beneficiosas para el deudor y el inversor: “Se deben superar las desconfianzas y las falsas creencias y, sobre todo, no caer en esa falacia de los fondos buitres, ya que acaban siendo ángeles salvadores”.
Durante esta crisis sanitaria, gran parte de la deuda hipotecaria pertenece a promotoras de obra nueva terminada o en construcción, así como suelo, por lo tanto, se trata de personas jurídicas, que “serán más fáciles de ejecutar en comparación a las personas físicas frente a casos de morosidad e impago”, afirma Marín Riaguas. Además, según los últimos datos del INE referentes al tercer trimestre de 2020, las certificaciones por ejecuciones hipotecarias iniciadas e inscritas en viviendas de personas jurídicas constituyen el 28,3%. En esta coyuntura, “la mayor parte de los inversores en LEM Loan eMarket están buscando deudores que sean personas jurídicas, debido a su mayor facilidad en la negociación y, en su caso, ejecucción”, señala Arimont Lincoln.
Cuando no hay espacio para la mediación, la deuda se podrá reclamar mediante ejecuciones hipotecarias u ordinarias, como también mediante juicios declarativos, aunque “lo normal en estos casos es la subasta, la dación en pago o la venta acordada”, apunta Marín Riaguas.
