La catástrofe generada por la DANA que sacudió con gran fuerza la provincia de Valencia, así como, localidades de Castilla-La Mancha y Andalucía, ha dejado innumerables destrozos y afectados. Además de los incuantificables daños a infraestructuras y edificios, la gota fría ha dejado más de 220 fallecidos a su paso por nuestro país.
Ante una desgracia de este tipo, surgen dudas importantes sobre el futuro de los vecinos de las zonas afectadas. El área jurídica de Alquiler Seguro ha elaborado una guía para aclarar algunos aspectos relacionados con los contratos de arrendamiento y con las viviendas en alquiler que hayan podido verse afectadas por esta catástrofe.
En el caso de que el inquilino o el propietario de una vivienda haya perdido la vida, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) prevé una serie de supuestos para asegurar que una familia no se vea forzada a perder su hogar. Ante el posible fallecimiento del arrendatario de un inmueble alquilado, hay algunas personas que tienen derecho a la subrogación del contrato.
Este supuesto está contemplado en la LAU y permite a determinados familiares disfrutar del piso arrendado hasta la finalización del contrato si se cumplen una serie de condiciones o, si las dos partes están de acuerdo, renovarlo.
Las personas con derecho a esta subrogación, por orden de preferencia, son:
- El cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él.
- La persona que hubiera convivido de manera permanente con el arrendatario por relación de afectividad durante al menos los dos últimos años antes del fallecimiento.
- Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes.
- Los ascendientes del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes a su fallecimiento.
- Los hermanos del arrendatario que hubieran convivido los dos años precedentes a su fallecimiento.
- Por último, personas con minusvalía igual o superior al 65% que tuvieran relación de parentesco de hasta tercer grado colateral con el inquilino y que hubieran vivido con él en los últimos dos años.
Para que la subrogación sea válida, se deberá comunicar por escrito la muerte del arrendatario al propietario del inmueble en un plazo de 3 meses, adjuntando el certificado de defunción e indicando la identidad de la persona interesada en la subrogación y el grado de parentesco. Si al tiempo del fallecimiento del arrendatario no existiera ninguna persona con intención de subrogarse el arrendamiento o no se cumpliesen los requisitos legales exigidos, el contrato de arrendamiento quedaría extinguido.
Asimismo, cuando la persona que fallece es el arrendador de la vivienda, su heredero o herederos se subrogarán en el contrato de arrendamiento en la posición de arrendador y no se verán modificados los términos acordados. Este último punto tiene una única excepción: cuando el arrendador fallecido es a su vez usufructuario del inmueble arrendado, el contrato de arrendamiento quedará extinguido sin derecho del arrendatario a continuar en la vivienda.
¿QUÉ SUCEDERÁ CON LAS VIVIENDAS EN ALQUILER AFECTADAS POR LA DANA?
La DANA ha afectado a numerosas viviendas en régimen de arrendamiento. Alquiler Seguro administra el alquiler de unos 250 inmuebles en los municipios por donde ha pasado la DANA. En estas semanas, la empresa ha tenido que gestionar, al menos, 5 incidencias en estas zonas. Entre ellas, se encuentran 4 bajos que han quedado completamente inhabitables.
Para dar respuesta a las necesidades de las personas que han sufrido importantes daños en sus hogares, el Gobierno de España aprobó el pasado martes un paquete de ayudas directas por valor de entre 20.000 y 60.000 euros para las reparaciones necesarias en las viviendas afectadas por la gota fría.
En un primer momento, esta medida iba destinada tan solo a las viviendas de propietarios que residieran en ellas de forma permanente. Sin embargo, el presidente del Gobierno anunció ayer que las ayudas se extenderán también a los propietarios que no residían en los inmuebles afectados y que los tenían arrendados.
REPARACIÓN DE DAÑOS EN VIVIENDAS
La gota fría ha provocado innumerables destrozos en viviendas alquiladas, lo que genera dudas acerca de a quién corresponde legalmente efectuar las reparaciones necesarias. La LAU establece, en su artículo 21, que, ante este tipo de casos, es el propietario quien está obligado a realizar, sin derecho a elevar la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar el inmueble en condiciones de habitabilidad.
Salvo que la vivienda haya quedado totalmente destruida o declarada en ruina, el propietario del inmueble deberá asumir el coste de las reparaciones. Si se negara a hacerlo, el inquilino podría optar por exigirle el cumplimiento de sus obligaciones o por resolver el contrato de arrendamiento de forma definitiva.
Además, una lectura expansiva de la LAU apuntaría a otra opción posible: que el arrendatario se hiciera cargo de las reparaciones pertinentes, y, posteriormente, exigiera al propietario el reintegro del importe de todos los arreglos.
Por otra parte, cabe señalar que, si las obras de reparación duran más de 20 días, el arrendador deberá reducir la renta proporcionalmente a la parte de la vivienda que no se puede usar. En el caso de que las reparaciones afecten a la totalidad del inmueble, la LAU establece que el inquilino podrá elegir entre suspender el contrato durante la duración de los trabajos, es decir, no pagar la renta durante este tiempo, o resolver el contrato sin indemnización alguna.
Si la vivienda alquilada incluía enseres que se han destruido o dañado, el arrendador no podrá exigir al arrendatario su reposición. El Real Decreto que aprobó el Gobierno el pasado martes ha puesto a disposición de los afectados hasta un máximo de 10.320 euros para cubrir la pérdida o los daños en los enseres domésticos de primera necesidad.
Para acceder a estas ayudas, en aquellos casos en los que no exista cobertura de un seguro, se admitirá un informe pericial contratado y validado por el Ayuntamiento en el que conste la destrucción de la vivienda con una valoración de la misma, o los daños sufridos por esta o en los enseres de primera necesidad con una valoración de los mismos.
DAÑOS QUE AFECTAN A LA HABITABILIDAD DE LAS VIVIENDAS
Si los destrozos generados por la DANA han dejado la vivienda arrendada inhabitable, el inquilino podrá optar, en virtud del artículo 26 de la LAU, por desistir del contrato o por suspenderlo, lo que implica interrumpir la obligación del pago de la renta. Además, podrá solicitar también la suspensión del pago de los suministros de las empresas comercializadoras.
En aquellos casos en que las reparaciones provoquen que el inquilino tenga que marcharse temporalmente de la vivienda, el propietario tendrá que atenerse a la decisión del arrendatario sobre la suspensión temporal del contrato sin poder oponerse mientras duren las reparaciones en el inmueble. Ahora bien, el inquilino no pondrá repercutir a la propiedad los costes que tenga que asumir por una alternativa habitacional, ya que se trata de una causa no imputable al arrendador.
El Real Decreto-ley aprobado por el Consejo de ministros contempla también ayudas para los supuestos en los que los daños afectan a la estructura de la vivienda, con un máximo de cuantía de 41.280 euros, y por los daños que no afecten a la estructura de la vivienda, con una cuantía máxima de ayuda de 20.640 euros.
DESTRUCCIÓN DE LA VIVIENDA ALQUILADA
En los supuestos en los que la vivienda haya quedado completamente destruida o en ruinas, la consecuencia es la extinción del contrato de arrendamiento, en virtud del artículo 28 de la LAU. Sin embargo, a tenor de los grandes daños provocados por esta catástrofe natural, tanto arrendadores como arrendatarios deberán tener la mejor de las predisposiciones para llegar a acuerdos que permitan alcanzar una solución satisfactoria, puesto que ambas partes han sufrido importantes daños y los gastos para su reparación serán cuantiosos. En el caso de la destrucción de la vivienda, el Gobierno también ha previsto ayudas, que en este caso ascienden hasta una cuantía máxima de 60.480 euros.
