Observatorio del Alquiler
Un real decreto-ley es una norma con rango de ley que el Gobierno aprueba en casos de «extraordinaria y urgente necesidad» (art. 86 de la Constitución) y que el Congreso debe convalidar en treinta días.
- El Real Decreto-ley 26/2026, de protección de la función social de la vivienda y ampliación de la oferta asequible, entra en vigor el 1 de octubre, salvo las medidas con fecha propia.
- El Real Decreto-ley 27/2026, por el que se adoptan medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, entra en vigor el 2 de octubre.
Su convalidación en el Congreso está prevista para el viernes 2 de octubre.
Real Decreto-ley 26/2026: rentas, fiscalidad y oferta asequible
Una definición legal de vivienda asequible
El artículo 14 establece que una vivienda es asequible cuando su precio de venta o alquiler, incluidos todos los gastos asociados, no supera el 30% de la renta mediana de los hogares del municipio en el que se ubica. Los gastos de anejos, como garajes o trasteros, no pueden elevar ese precio. El propio decreto la utiliza, por ejemplo, para reducir el gravamen de las SOCIMI.
Dos formas de medir la asequibilidad
El Observatorio mide la asequibilidad, entre otros indicadores, con la tasa de sobrecarga, el indicador de Eurostat que calcula el porcentaje de población que vive en hogares cuyos gastos de vivienda superan el 40% de su renta disponible, descontadas en ambos casos las ayudas a la vivienda. Las dos referencias responden a preguntas distintas:
| Definición del RDL 26/2026 | Tasa de sobrecarga (OVA, Eurostat) | |
|---|---|---|
| Qué clasifica | Viviendas | Situaciones de los hogares |
| Renta de referencia | Mediana del municipio | Renta disponible de cada hogar |
| Umbral | 30% | 40% |
| Fuente | Por concretar | Encuesta de Condiciones de Vida (INE) |
Si ambas rentas se miden igual, un hogar con ingresos inferiores a tres cuartas partes de la mediana municipal destinaría más del 40% a una vivienda que cumpla exactamente el umbral del 30%. El texto no precisa si la renta mediana es bruta o disponible ni qué estadística municipal se utilizará.
Límites a las subidas del alquiler
- Actualización anual. Con carácter general queda topada por el IRAV, el índice que elabora el INE para actualizar los alquileres, y sin pacto expreso no hay actualización. Además, hasta el 31 de diciembre de 2027, la renta que ya supere el índice de referencia (el valor máximo del sistema estatal de índices de precios del alquiler) no puede subir, y en el resto la subida máxima sin nuevo acuerdo es del 2%.
- Prórroga extraordinaria. Si la prórroga obligatoria de un contrato de vivienda habitual vigente termina antes del 31 de diciembre de 2028, la persona inquilina que lleve ocho meses al corriente de pago puede prorrogarlo hasta dos años en las mismas condiciones. No se aplica si ambas partes firman un contrato con una renta al menos un 5% inferior o si el arrendador acredita que necesita la vivienda para sí o su familia.
- Alquiler temporal. Exige una causa real de desplazamiento y no puede pasar, como regla general, de 12 meses; si se incumple, pasa a ser un contrato de vivienda habitual, con sus límites de renta. Entre contratos temporales sucesivos sobre la misma vivienda, la renta no puede subir más que el IRAV.
- Habitaciones. La suma de las rentas de las habitaciones no puede superar la renta del piso completo. En las zonas de mercado residencial tensionado (áreas declaradas por la comunidad autónoma en las que se limitan las rentas) se aplican además los topes de la Ley 12/2023.
Los datos de evolución de las rentas están en la sección de precio del alquiler.
Lo que se paga además de la renta
La reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos impide repercutir a la persona inquilina el IBI y otros tributos de la vivienda, y refuerza la prohibición de cargarle gastos de gestión inmobiliaria o de formalización. Tampoco puede exigirse un seguro de impago, y la garantía adicional a la fianza se limita a una mensualidad en alquiler temporal y a dos en contratos de hasta cinco años (siete si el arrendador es una empresa).
Fiscalidad ligada al precio
- Inquilinos. Deducción estatal en el IRPF del 10% del alquiler de la vivienda habitual para bases imponibles inferiores a 33.007,20 euros, con un máximo de 1.163 euros al año.
- Propietarios. En los contratos firmados después del 1 de diciembre de 2026, la deducción general del rendimiento del alquiler es del 50% y el Real Decreto aprueba nuevas deducciones del tramo restante en determinados supuestos. Si rebaja la renta más de un 5%, la deducción será del 100%. Y, en cambio, si hay una subida de renta podrá quedarse reducido hasta un 15% si se sube hasta un 20%. Estos porcentajes solo se aplican a arrendadores que no son grandes tenedores.
- SOCIMI (sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria). Gravamen del 25% sobre el beneficio no repartido del alquiler residencial. Se reduce a la mitad si más del 80% de su parque en alquiler es asequible o protegido (60% en 2026 y 70% en 2027), y desaparece si además reinvierten ese beneficio en alquiler asequible en tres años.
- Venta a entes públicos. Hasta 2027 queda exenta la ganancia por vender a entes públicos de vivienda social una vivienda vacía durante dos años, por completo hasta 200.000 euros.
- IVA. Desde el 1 de diciembre de 2026, la vivienda protegida con calificación permanente que vende su promotor tributa al 4%.
Más oferta asequible y protegida de forma permanente
- Avales. Línea de hasta 2.000 millones de euros, a través del ICO, para promotores públicos y privados de alquiler social o asequible (nueva redacción del art. 86 del Real Decreto-ley 8/2023).
- CASA 47. La entidad estatal de vivienda recibe inmuebles del Estado y viviendas de la Seguridad Social. Sus viviendas no pueden venderse por encima del módulo máximo de vivienda protegida de cada comunidad, en esta y en las sucesivas transmisiones.
- TU CASA. Préstamo público sin intereses para comprar la primera vivienda habitual con hipoteca: cubre hasta el 20% del valor, con un máximo de 50.000 euros. La vivienda no podrá revenderse por encima de su precio de compra actualizado con el IPC.
- Proveedores sociales. El Gobierno regulará en seis meses la certificación de proveedores sociales de vivienda, incluidas las cooperativas, con referencia a las housing associations (entidades sin ánimo de lucro que gestionan vivienda asequible en otros países europeos).
Estas medidas se suman a las del Plan Estatal de Vivienda 2026-2030; la situación del parque protegido puede consultarse en la sección de parque de vivienda social.
Desahucios, vivienda vacía y otras medidas
- Desahucios. Cuando un hogar vulnerable no puede pagar el alquiler, la administración dispone de dos meses para ofrecerle alternativa o pagar la deuda; si no lo hace, asume la posición de deudora y no hay desalojo. El decreto también suspende hasta 31 de diciembre de 2030 los desahucios de hogares vulnerables sin alternativa habitacional en determinados supuestos (desahucios).* Además, se prevé una compensación para la parte arrendadora (personas físicas o entidades de alquiler asequible o social) cuando se suspenda el desahucio en los supuestos establecidos. Esta podrá cubrir, como máximo, las rentas no percibidas y los suministros impagados.
- Vivienda vacía y turística. Los ayuntamientos pueden aplicar recargos en el IBI a la vivienda vacía y, en zonas tensionadas, de hasta el 150% a la de uso turístico cuando el titular tenga cuatro o más. Desde diciembre, los alquileres de viviendas amuebladas de hasta 30 noches tributan al 10% de IVA.
- Compras por debajo de tasación. Hasta final de 2028, las entidades jurídicas dedicadas a comprar inmuebles tienen limitada la adquisición de viviendas por menos del 70% de su valor de tasación, salvo que las destinen cinco años a vivienda habitual a precio asequible o social, entre otras excepciones.
Calendario de aplicación del Real Decreto-ley 26/2026
| Bloque | Medida | Disposición | Inicio | Fin o condición |
|---|---|---|---|---|
| Desahucios | Suspensión de desahucios instados por entidades que compran por debajo de su valor | Art. 2.1 | 01/10/2026 | 31/12/2030 |
| Desahucios | Suspensión con compensación (resto de demandantes) | Art. 2.2 | 01/10/2026 | 31/12/2030; revisión anual y máximo de 3 años por suspensión |
| Desahucios | Enervación extraordinaria a cargo de la administración | Art. 5 (art. 22.6 LEC) | 01/10/2026 | Sin fecha de fin; plazo de 2 meses por caso |
| Desahucios | Aplicación a procedimientos en curso sin lanzamiento | DT 2.ª | 01/10/2026 | — |
| Alquiler | Reforma de la LAU (temporal, habitaciones, gastos, garantías) | Art. 3 | 01/10/2026 | Sin fecha de fin |
| Alquiler | Contratos de temporada firmados antes de la entrada en vigor | DT 8.ª LAU | — | Régimen anterior hasta su vencimiento, sin prórroga |
| Alquiler | Prórroga extraordinaria de hasta 2 años | DF 5.ª | 01/10/2026 | Contratos con prórroga obligatoria que finalice antes del 31/12/2028 |
| Alquiler | Límite extraordinario a la actualización de la renta (0% si supera el índice de referencia; 2% sin nuevo acuerdo) | DF 6.ª | 01/10/2026 | 31/12/2027 |
| Mercado | Limitación de compras por debajo del 70% de la tasación | Art. 1 | 01/10/2026 | 31/12/2028 |
| Mercado | Acreditación registral de gran tenedor | Art. 4 | 01/10/2026 | Sin fecha de fin |
| Mercado | Protección del deudor en la cesión de créditos hipotecarios | DF 1.ª | Cesiones desde 01/10/2026 | Sin fecha de fin |
| Fiscalidad | Deducción estatal por alquiler de vivienda habitual (IRPF) | Art. 6 | 01/10/2026 | Sin fecha de fin |
| Fiscalidad | Nueva reducción por arrendamiento de vivienda (IRPF) | Art. 6 | Contratos celebrados después del 01/12/2026 | Los anteriores mantienen el régimen previo; la reducción del 80% por prórroga tácita se aplica si el plazo mínimo vence después del 01/12/2026 |
| Fiscalidad | Exención por venta de vivienda vacía a entes públicos (IRPF) | Art. 6 | 01/10/2026 | 31/12/2027 |
| Fiscalidad | Escala progresiva de imputación de rentas (IRPF) | Art. 6 | 01/01/2027 | Sin fecha de fin |
| Fiscalidad | IVA: alquileres de hasta 30 noches, obras de renovación y vivienda protegida permanente | Art. 7 | 01/12/2026 | Sin fecha de fin |
| Fiscalidad | Recargos del IBI a vivienda vacía y turística | Art. 8 | Períodos impositivos iniciados tras la entrada en vigor | Requiere ordenanza fiscal municipal |
| Fiscalidad | Gravamen especial de las SOCIMI (25%) | Art. 9 | Períodos iniciados en 2026 no concluidos | Reducción si el parque asequible o protegido supera el 60% (2026), el 70% (2027) y el 80% después |
| Fiscalidad | Coeficientes máximos de la plusvalía municipal | Art. 10 | 01/12/2026 | — |
| Oferta | Precio máximo de venta de las viviendas de CASA 47 | Art. 11 | 01/10/2026 | Permanente |
| Oferta | Aportación a CASA 47 de inmuebles del Estado y la Seguridad Social | Art. 12 | 01/10/2026 | — |
| Oferta | Avales ICO para alquiler social y asequible (2.000 M€) | Art. 16 | 01/10/2026 | Convenios de hasta 35 años |
| Oferta | Avales para construcción industrializada (280 M€) | Art. 17 | 01/10/2026 | Otorgamiento hasta 2040 |
| Oferta | TU CASA: préstamo para primera vivienda | Art. 19 | Pendiente | Acuerdo del Consejo de Ministros |
| Oferta | Regulación de proveedores sociales de vivienda | DA 1.ª | — | 6 meses desde la entrada en vigor |
| Ahorro | Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa | Tít. VI; DF 11.ª | Pendiente | Orden ministerial |
Fuente: Real Decreto-ley 26/2026 (BOE núm. 241, 30/09/2026).
Real Decreto-ley 27/2026: renovación de los contratos de alquiler
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece para el alquiler de vivienda habitual un plazo mínimo de cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica. Si ninguna parte manifiesta la no renovación, el contrato se prorroga después año a año hasta un máximo de tres años más. Al terminar ese periodo, el contrato se extingue o pasa a la tácita reconducción: una renovación mes a mes o año a año según el Código Civil, que cualquiera de las partes puede cortar con un preaviso breve.
El Real Decreto-ley 27/2026, de medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, se aprobó a propuesta del Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030. Tiene un único artículo, que modifica la prórroga de los contratos del artículo 10 de la LAU, y entra en vigor el día siguiente a su publicación en el BOE.
De la prórroga de tres años a los ciclos de cinco
La norma no modifica el plazo mínimo. Cambia lo que ocurre después: el contrato se prorroga obligatoriamente por periodos sucesivos de cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica, tantas veces como llegue el vencimiento sin que ninguna de las partes comunique su voluntad de no renovar.
| Regulación anterior | Real Decreto-ley 27/2026 | |
|---|---|---|
| Tras el plazo mínimo | Prórroga anual hasta 3 años; después, extinción o tácita reconducción | Prórrogas sucesivas de 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica) |
| Preaviso del arrendador | 4 meses | 6 meses |
| Preaviso del inquilino | 2 meses | 2 meses |
| Si el arrendador no renueva | Sin compensación | Indemnización de al menos 12 mensualidades |
Si, tras el aviso de no renovación, las partes acuerdan finalmente una prórroga, esta no puede ser inferior a cinco o siete años. Además, en cualquier acuerdo de prórroga son nulas las cláusulas que modifiquen el contrato original en perjuicio de la persona inquilina.
Una indemnización por no renovar
El arrendador que comunique en plazo que no renovará debe indemnizar a la persona inquilina con al menos doce mensualidades de la renta de una vivienda similar, no de la renta del contrato que termina. Se calcula, siempre que sea posible, con el sistema estatal de referencia de precios del alquiler (la herramienta pública que estima rentas por zona y tipo de vivienda) y nunca puede ser inferior a una mensualidad por año de residencia. Se paga al entregar la vivienda; si esta se vende, la asume el comprador. Los datos de rentas de mercado están en la sección de precio del alquiler del Observatorio.
Cuándo no hay indemnización
La indemnización no procede en seis supuestos, que el arrendador debe detallar por escrito en el preaviso:
- Necesidad del arrendador. Un arrendador persona física necesita la vivienda como residencia permanente para sí, para sus familiares en segundo grado de consanguinidad o por adopción, o para su cónyuge tras sentencia firme de separación, divorcio o nulidad. Si no se ocupa en los tres meses siguientes a la entrega, salvo fuerza mayor, debe indemnizar.
- Vivienda no habitada. La persona inquilina no ha habitado la vivienda durante más de seis de los doce meses anteriores al aviso, salvo causa justificada (salud, trabajo, estudios o cuidado de familiares) o que hayan seguido viviendo en ella su cónyuge o sus hijos dependientes.
- Otra vivienda disponible. La persona inquilina dispone en el mismo municipio, en propiedad o con un derecho de uso, de otra vivienda adecuada que puede ocupar.
- Nuevo contrato. Las partes firman un nuevo contrato de alquiler de vivienda habitual.
- Oferta rechazada. La persona inquilina rechaza, de forma expresa o tácita, una oferta fehaciente de nuevo contrato sobre la misma vivienda, hecha dentro del plazo de preaviso, de al menos cinco o siete años, con una renta que respete las reglas del artículo 17.6 de la LAU (la renta anterior actualizada y, en supuestos tasados, hasta un 10% más), también fuera de las zonas tensionadas.
- Vulnerabilidad del arrendador. Concurre otra circunstancia justificada que haga prevalecer los intereses del arrendador, cuando este tiene una vulnerabilidad acreditada.
Tampoco hay indemnización cuando la persona inquilina reúne los requisitos para una prórroga legal que el arrendador está obligado a aceptar, aunque no la solicite.
Las prórrogas extraordinarias se mantienen
Se conservan, con nueva numeración, las dos prórrogas extraordinarias que ya recogía el artículo 10:
- Vulnerabilidad (art. 10.5). Hasta un año para hogares con vulnerabilidad acreditada por servicios sociales, obligatoria si el arrendador es gran tenedor.
- Zonas tensionadas (art. 10.6). Hasta tres años, que el arrendador debe aceptar salvo excepciones.
Ambas se aplican cuando el contrato fuera a terminar porque el arrendador ha comunicado que no renueva. No se acumulan con otras prórrogas extraordinarias: si concurren varias, la persona inquilina elige la más favorable, salvo la de zona tensionada, que se aplica con preferencia.
Relación con la prórroga del RDL 26/2026. La prórroga de hasta dos años del Real Decreto-ley 26/2026 no se aplica cuando el contrato ya se prorroga por el nuevo artículo 10.1. Si se aplica tras un aviso de no renovación, el contrato termina con ella, salvo acuerdo o nuevo contrato.
Qué ocurre con los contratos en vigor
El nuevo régimen se aplica a los contratos vigentes, incluidos los anteriores a la Ley 12/2023, en los vencimientos posteriores al día siguiente de su entrada en vigor. Su disposición transitoria fija estas reglas:
- Vencimientos próximos. Si faltan menos de seis meses para el vencimiento, el arrendador puede avisar con cuatro meses de antelación.
- Contratos en prórroga anual. Completan esa prórroga con la regulación anterior y, al terminar, pasan al nuevo régimen.
- Contratos en tácita reconducción. Entran en el nuevo régimen desde el primer vencimiento que se produzca una vez transcurridos cuatro meses desde la entrada en vigor:
- para calcular el plazo mínimo se cuenta todo el tiempo desde el contrato original;
- el arrendador puede avisar con cuatro meses;
- los avisos para poner fin a la reconducción enviados antes mantienen su eficacia y no generan indemnización.
¿Qué impacto se espera que tenga?
- El 16,7% de los hogares vive de alquiler. Unos 632.000 contratos firmados en 2021 agotan su plazo mínimo en 2026 y otros 405.000 de 2022 lo agotan en 2027: cerca de 2,6 millones de personas. Es una estimación del Ministerio con el Panel de Hogares (INE, AEAT e IEF), que no recoge personas jurídicas, territorios forales ni contratos no declarados.
- El alquiler de mercado es el régimen donde el coste de la vivienda más empuja a la pobreza. En el umbral de pobreza estándar (AROP 60%), 24 puntos porcentuales adicionales de personas inquilinas caen en pobreza efectiva tras pagar la vivienda; en el umbral severo, 18 puntos. El análisis completo en la sección de dificultades económicas.
- Contratos nuevos y vigentes. Según el INE, en 2024 las rentas de los contratos nuevos subieron un 8,8% y las de los vigentes un 2,8%. Según el Banco de España, la prima de los contratos nuevos sobre la renta media pasó del 6,2% en 2020 al 16,5% en 2024.
¿Qué pasa ahora?
- Convalidación. Según la información difundida, el Congreso votará los dos reales decretos-leyes por separado en un pleno extraordinario el viernes 2 de octubre a partir de las 11h. El que no se convalide quedará derogado.
- Desarrollo pendiente. TU CASA requiere un acuerdo del Consejo de Ministros; la figura de proveedor social, un reglamento; y los recargos del IBI, ordenanzas municipales.
