Reformar o no una vivienda antes de venderla es una de las decisiones más habituales a las que se enfrentan los propietarios y, también, una de las que más impacto tiene en el resultado final de la operación. La experiencia del mercado muestra que una actualización adecuada puede marcar una diferencia clara tanto en el precio como en los plazos de venta. Según el análisis de operaciones cerradas por Keller Williams España y Andorra durante el último año, reformar antes de vender puede incrementar el valor del inmueble entre un 8% y un 15% y reduce el tiempo necesario para cerrar la operación hasta en un 40%.
Keller Williams España y Andorra, perteneciente a la multinacional Keller Williams, ha analizado más de 5.000 compraventas residenciales intermediadas por sus equipos para identificar en qué situaciones la reforma previa resulta rentable y en cuáles es más conveniente vender la vivienda en su estado actual. La conclusión es clara: reformar suele ser una buena decisión cuando se trata de mejoras ajustadas, visibles y pensadas para el mercado, pero no cuando implica grandes inversiones difíciles de recuperar.
“La clave está en distinguir entre las reformas que ayudan a vender mejor y aquellas que solo encarecen la operación sin aportar un retorno real”, explica Leonardo Cromstedt, presidente de Keller Williams España y Andorra. En su opinión, las viviendas reformadas atraen a un perfil de comprador que busca evitar obras, valora la inmediatez y está dispuesto a pagar una prima razonable por entrar a vivir. “Este tipo de inmueble se negocia menos y se vende antes, especialmente en mercados urbanos consolidados”, añade.
En su opinión, las reformas de bajo y medio coste, centradas en mejorar la percepción general del inmueble, son las que ofrecen mejores resultados. Actuaciones como pintar en tonos neutros, actualizar la iluminación, realizar pequeños ajustes en cocina y baño o reparar elementos visibles transmiten sensación de cuidado, modernidad y buen mantenimiento. En este tipo de intervenciones, el retorno estimado oscila entre el 70% y el 200%, con revalorizaciones que pueden alcanzar los 30.000 euros en una vivienda tipo de 80 metros cuadrados en Madrid.
En una reforma orientada a la venta, no suele resultar rentable priorizar materiales de alta gama o actuaciones excesivamente personalizadas. Elementos como suelos de mármol natural, encimeras de granito, griferías de diseño, electrodomésticos premium o redistribuciones complejas pueden elevar el coste de los materiales por encima del 40% del presupuesto total sin traducirse en un incremento proporcional del precio final. Tal como explica Cromstedt, “rara vez se trasladan al valor de cierre y, además, suelen alargar los plazos de comercialización”.
El comprador actual —especialmente el inversor en zonas con alta presencia de este perfil— valora soluciones funcionales, neutras y visualmente actualizadas que transmitan una rápida sensación de habitabilidad, pero no está dispuesto a asumir sobrecostes asociados a acabados de lujo o decisiones demasiado personales del propietario. De hecho, en muchos casos prefiere adquirir la vivienda sin grandes intervenciones para adaptarla a su propio proyecto, lo que reduce la rentabilidad de reformas sobredimensionadas y puede prolongar el tiempo en el mercado. Por ello, alternativas más equilibradas, como suelos laminados, vinílicos o cerámicas estándar, permiten maximizar el impacto estético con una inversión contenida y alineada con las expectativas del mercado inmobiliario actual.
Más allá del impacto en el precio y en el tiempo de venta, la fiscalidad también juega un papel relevante en la decisión. El precio de algunas reformas, siempre que estén correctamente justificadas, pueden sumarse al precio de compra del inmueble, reduciendo la ganancia patrimonial sobre la que se calcula el IRPF, que actualmente tributa entre el 19% y el 28%. “También hay que saber que existen algunas reformas con incentivos fiscales específicos como son las mejoras en eficiencia energética, que permiten aplicar reducciones de entre el 20% y el 60% en el impuesto. “Esto puede suponer un ahorro medio cercano a los 2.600 euros, siempre que se cumplan los requisitos técnicos y documentales” afirma el directivo de Keller Williams.
En cuanto al coste de las obras, la normativa permite aplicar un IVA reducido del 10% en determinadas reformas de viviendas que tengan más de dos años de antigüedad, siempre que se trate de obras de rehabilitación o mejora —como reformas integrales, actuaciones en cocina o baño, renovación de instalaciones o mejoras estructurales— y que el coste de los materiales no supere el 40% del total de la obra.
En definitiva, desde Keller Williams España y Andorra subrayan que reformar antes de vender suele ser rentable cuando se hace con criterio, presupuesto contenido y orientación al mercado, mientras que en otros casos puede resultar más eficiente vender el inmueble sin actualizar. “Contar con un análisis profesional previo permite tomar la decisión adecuada y maximizar el resultado final de la operación” concluye el directivo de esta compañía.
