Savills Aguirre Newman estima que, para paliar el desequilibrio entre la oferta y la demanda en las ciudades tensionadas en España, son necesarias 1,2 millones de viviendas adicionales de aquí a 2030. Esta es la principal conclusión que se ha puesto de manifiesto en el evento organizado junto con Garrigues, El futuro del build to rent, perspectivas del mercado y aspectos tributarios, donde los expertos fiscales han abogado por la necesidad de conservar una regulación fiscal estable y atractiva para los inversores.
Jaime Pascual-Sanchiz, CEO de Savills Aguirre Newman, ha destacado que, en materia de BTR, “España se enfrenta al desafío social, económico y de profesionalización del sector para poder seguir la estela de los mercados en Europa, que nos llevan ventaja”. Tras la época de confinamiento las ciudades siguen atrayendo talento y “hay que aprovechar la oportunidad para crear una industria donde la parte institucional tradicionalmente no ha estado presente”, ha concluido.
Durante su intervención, José Ignacio Guerra, socio del departamento de Derecho Tributario de Garrigues, ha incidido en que los cambios fiscales “a mitad de partido no pueden ser buenos”, haciendo referencia al hecho de que los proyectos de BTR pendientes de entregar y los que acaban de entregarse se van a encontrar con cambios en la fiscalidad que afectarán a la inversión ya realizada. Además, ha aprovechado para reclamar “un marco legal y fiscal más estable”.
Susana Rodríguez, CCO de Savills Aguirre Newman, ha explicado durante su presentación la necesidad de diseñar en España vivienda en alquiler. Solo en 2021 se ha cerrado una inversión de 2.300 millones de euros en multifamily, un 21 % de la inversión inmobiliaria total. Según ha argumentado Susana, estas cifras responden a factores demográficos, socioeconómicos, al desequilibrio entre oferta y demanda en alquiler en el mercado inmobiliario de las ciudades y a la cantidad de liquidez que disponen los mercados financieros.
En cuanto a la oferta, Susana Rodríguez ha alertado de que resulta insuficiente para la creciente demanda y ha señalado que en España hay 4,2 millones de viviendas en régimen de alquiler, el 95% en manos de particulares, “en muchos casos un producto obsoleto que no se adapta a las necesidades de la demanda, con una media de antigüedad de 20 años”.
Con respecto a la inversión, de los 2.300 millones de euros en 2021, Madrid capturó el 52% y Barcelona el 13 %. La rentabilidad en este tipo de activo es muy ajustada, con yields del 3 % en prime en las grandes urbes y hasta el 5 % en las secundarias, y con una financiación en torno al 50 % y 60 % para nuevos proyectos. Por último, en relación con las rentas, Susana Rodríguez ha indicado que los alquileres se han incrementado un 14 % en las ciudades principales y un 35 % en las secundarias.
Aspectos tributarios
Blanca Ángel Barberán, socia del departamento de Derecho Tributario de Garrigues, ha realizado un análisis sobre el importante impacto de la tributación indirecta en la actividad de arrendamiento de viviendas, y ha comentado los diferentes parámetros que determinarán si los inversores podrán recuperar las cuotas soportadas en la inversión o si se convertirán en un coste a añadir a la rentabilidad del proyecto. La legislación contempla que estarán exento del IVA los arrendamientos de viviendas y los garajes y anexos que se arrendan junto con las viviendas, mientras que el arrendamiento de las viviendas turísticas con servicios de hospedaje o el arrendamiento de viviendas a sociedades estarán, generalmente, gravados por IVA (al tipo del 10 % o 21 %, respectivamente) o al 4 % en caso de las compras efectuadas por las EDAV.
Gonzalo Rincón y Elia Pons, socios del departamento del Derecho Tributario de Garrigues, han repasado durante su intervención los diferentes regímenes especiales (EVAV, SOCIMI, ICC, etc.) previstos en la normativa fiscal para la actividad de arrendamiento, señalando que los mismos tienen un contenido y alcance muy diferente. En su intervención, centrada especialmente es aspectos de fiscalidad directa, han comentado la aplicación práctica y características de cada régimen especial y las novedades que se han introducido recientemente. En este sentido, han explicado que las decisiones de qué estructura de inversión debe utilizarse depende de numerosos factores y no existe una solución única.
Por último, M.ª Ángeles Pérez Ayala, socia del departamento de Derecho Tributario de Garrigues, ha abordado los aspectos relacionados con la tributación local con respecto al valor de referencia de los inmuebles a efectos tributarios, los cambios y desafíos que introduce la nueva regulación de la plusvalía municipal y el recargo en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles sobre viviendas desocupadas.
