Los mercados de oficinas de Madrid y Barcelona siguen el ritmo de la recuperación iniciada a finales del año pasado y han cerrado el primer trimestre de 2022 con cifras de crecimiento que hacen encarar el año con buenas perspectivas. Así se desprende de la última edición del Office Pulse de Savills, el evento sectorial que trimestralmente analiza la evolución del segmento oficinas y que ha sido moderado por Hipólito Sánchez, Director Ejecutivo de la división de Oficinas de la consultora en España, y ha contado con la participación de Ángel Estebaranz, National Director Offices; Natalia Montal, Associate Director de Office leasing en Barcelona, y Mamen Fernández, Business Development Director de Property Management en Madrid.
Todos los participantes coinciden en que el interés por las oficinas sigue creciendo notablemente como activo tanto para las empresas como para los trabajadores, siempre que sean espacios de calidad, sostenibles y atractivos para el talento. Una de las conclusiones del Office Pulse del primer trimestre es que la polarización del mercado sigue avanzando y que la diferencia de comportamiento en el mercado entre edificios de calidad y obsoletos será cada vez más acusada.
Madrid
Según Savills, la contratación bruta de oficinas en Madrid hasta marzo ascendió a 135.000 m2, la mejor cifra en un primer trimestre de los últimos tres años y un 66% por encima del mismo periodo del año pasado.
Por zonas, destaca especialmente el incremento del peso de la absorción dentro de la M-30 y en el caso de las operaciones de mayor tamaño, la actividad registrada en MadBit, que ha concentrado 3 de las 5 principales operaciones del trimestre por volumen de superficie.
La superficie media contratada se mantiene en torno a los 1.000 m2 y las rentas teóricas vuelven a crecer en prime CBD, situándose en 34,50 €/m2/mes. Según ha indicado Ángel Estebaranz «es clara la preferencia por los activos de mayor calidad en Madrid, con más del 75% de las operaciones de más de 500 m2 firmadas en edificios clase A.”
La tasa de disponibilidad se ha reducido ligeramente en comparación con el último trimestre de 2021 y es ahora del 9,23 %. Según la consultora, el equilibrio entre entrada de nueva oferta y demanda está ayudando a mantener un nivel sano de desocupación. Desde Savills prevén la entrada de 555.000 m2 de producto en los próximos dos años entre obra nueva y rehabilitación de activos y destacan que la rehabilitación acapara el 56% de esta nueva oferta.
Barcelona
La contratación de oficinas de Barcelona alcanzó los 91.000 m2 en el primer trimestre, lo que supone un incremento del 21% interanual. La absorción se ha concentrado estos meses en la periferia (37% del total de la contratación), el centro ciudad (27%) y las nuevas áreas de negocio (26%). En los distritos de negocios se ha registrado el 10% del total. A pesar de que estas cifras parecería que muestran un cambio en el comportamiento habitual del mercado de oficinas de Barcelona, esto se explica por la firma de grandes operaciones en la periferia, como la de Vueling en Viladecans. La previsión es que la zona NBA vuelva a recuperar el peso habitual de los últimos años en la contratación durante los próximos trimestres.
Según señala Natalia Montal, “la demanda se está recuperando, siendo además el 80% de la superficie contratada contratación neta y ampliaciones, es decir, nuevas compañías y crecimiento de empresas en Barcelona. Todo ello va a ir repercutiendo positivamente en la recuperación del resto de indicadores del mercado”.
En cuanto a la nueva oferta, Barcelona acogerá 322.000 m2 nuevos de oficinas en 2022 y el 33% de esta superficie ya está pre-alquilada.
La tasa de disponibilidad ha crecido ligeramente en comparación con el último trimestre y se sitúa en el 8,69%, manteniéndose estable en zonas prime y centro ciudad. Por su lado, las rentas teóricas en los mejores edificios de las mejores zonas han empezado a registrar ligeros incrementos.
Inversión 2022
Según Savills, el interés inversor en los mercados de Madrid y Barcelona sigue creciendo y ya se han cerrado operaciones a nivel nacional por valor de alrededor de 600 millones de euros entre enero y marzo. Otras ciudades que están cobrando importancia son Bilbao y Málaga.
“Tenemos buenas perspectivas para el mercado de inversión y podemos cerrar el año en torno a los 3.500 millones de euros de inversión”, ha adelantado Hipólito Sánchez, quien ha explicado que la mayor parte del producto sigue siendo core y core +, aunque se verán operaciones value add en formato forward purchase.
En cuanto a rentabilidades, Savills ha señalado que se esperan mayores ajustes aunque las yields se estabilizarán en activos core y ha destacado que en Barcelona se ha roto la barrera del 3,5% en la zona Prime ya alcanzado en Madrid.
