Durante los nueve primeros meses de 2024 se duplicaron las operaciones de nuda propiedad en España. Se trata de una solución a la que optan cada vez más personas mayores para obtener liquidez. De hecho, los mayores de 65 años pueden obtener beneficios fiscales si venden la nuda propiedad de su vivienda habitual. Según el Colegio de Registradores, es una tendencia creciente en los últimos años. Por ejemplo, el 2023 cerró con un 11,3% más de operaciones que 2022.
La nuda propiedad es el derecho que tiene una persona a ser titular o dueño de un bien, pero con la limitación de que otra persona -el usufructuario- es quien tiene derecho a disfrutarlo. El usufructo puede ser vitalicio, temporal o sometido a algún tipo de condición. Los vitalicios son los más comunes: una persona mayor vende la nuda propiedad, pero mantiene el usufructo hasta fallecer. Así puede obtener rápidamente la liquidez por el valor de la venta.
“El comprador adquiere nuda propiedad sin derecho a usar el inmueble. Ese derecho siempre se respeta”, explica Abel Marín, socio de Marín & Mateo Abogados. Para calcular el valor de compra, se debe conocer el valor del usufructo.
No hay que confundir el valor a efectos fiscales cuyo cálcuo es sencillo: 89 – la edad del usufructuario. Si tiene 60 años, el valor del usufructo sería de un 29% del inmueble”, Es decir, la nuda propiedad estaría valorada a efectos únicamene tributarios en un 71% del inmueble. Con el verdadero valor de la nuda propiedad que está dispuesto a pagar el comprador, o inversor. Realmente una nuda propiedad de una persona joven, y 60 años es hoy en día ser muy joven para este tipo de operaciones, es poco inviable, es decir, casi invendible o a un valor muy recidual.
Es a partir de los 67 años cuando las pretensiones del vendedor y de los posibles compradores pueden prosperar y cerrarse a gusto de ambas partes. Pues no debemos olvidar que no deja de ser un contrato libre entre comprador y vendedor.
Además, el usufructuario puede arrendar el bien y percibir las rentas. Las ventajas de vender la nuda propiedad es capitalizar el valor rápidamente. Mientras que la ventaja de comprar este derecho es la de “poder adquirir un bien muy por debajo de su valor”, según Abel Marín. “Si se tiene paciencia, consolida el pleno dominio cuando se extingue el usufructo y resulta interesante a nivel económico para el comprador”, explica el abogado.
Extinción del usufructo
En todo caso, el usufructo se puede extinguir de varias maneras. La más común, por la muerte del usufructuario. Pero también puede ser porque venza el plazo, en caso de los temporales, o porque se ha cumplido alguna de las condiciones acordadas en el contrato, además de si existe una renuncia al usufructo.
Y aunque hay ciertas discrepancias en el caso de los gastos y los impuestos, Marín asegura que los gastos ordinarios (como la luz o el agua) se dan a cuenta del usufructuario, mientras que la ley de propiedad horizontal indica que el nudo propietario es quien debe de pagar los gastos de sostenimiento del inmueble, como por ejemplo los gastos de comunidad.
No obstante, “tanto nudo propietario como usufructuario podrán pactar lo que quieran, con un contrato entre partes en el que no vincula a un tercero”. Es decir, si el IBI no lo paga usufructuario -según algunas normativas-, se reclamará al usufructuario. Este, a su vez, y con el acuerdo en mano, puede reclamar al nudo propietario.
