La contratación de oficinas en Madrid y Barcelona ha mantenido de abril a junio la senda positiva y muestra claros signos de reactivación de la demanda, lo cual motiva a los expertos inmobiliarios a prever un buen cierre de 2021. Esta es una de las principales conclusiones extraídas del Office Pulse organizado por Savills Aguirre Newman sobre el mercado de oficinas, con datos del comportamiento del primer semestre y tendencias del mercado, donde destaca la vuelta a la contratación de superficie por parte de operadores de coworking y espacio flexible.
El encuentro, moderado por Hipólito Sánchez, Director Ejecutivo de la división de Oficinas de Savills Aguirre Newman, ha contado con la participación de Ángel Estebaranz, National Director Offices en Savills Aguirre Newman Madrid, y de Natalia Montal, Associate Director de Office leasing en Savills Aguirre Newman Barcelona. También han participado en la presentación Fátima Sáez, Executive Director de Grosvenor; Ignacio Fonseca, General Manager de Rivoli Asset Management; y Alberto González, Managing Director, Head of Asset Management South-West Europe de Patrizia.
Oficinas en Madrid
Durante el segundo trimestre de 2021, la contratación de oficinas en Madrid se ha situado alrededor de los 100.000 metros cuadrados, cerrando así el primer semestre en aproximadamente 185.000 m2 contratados, un 7,5 % más que en el mismo periodo del año pasado.
La zona prime y el CBD han absorbido un 14 % de la superficie, el área urbana un 26 % y continúa la tendencia a una mayor descentralización de la demanda con mayor absorción en la periferia cercana (31 %) y la periferia lejana (29 %). Igual que en el primer trimestre, la incertidumbre provocada por la pandemia ha llevado a las empresas a afrontar los arrendamientos de gran superficie con prudencia y la demanda media se ha mantenido estable alrededor de los 950 m2. Tal y como ha señalado Ángel Estebaranz, “con la paulatina vuelta a la oficina, el mercado seguirá su reactivación y empezaremos a ver nuevas grandes operaciones en la segunda mitad del año”.
Oficinas en Barcelona
En el caso de Barcelona, el mercado sigue registrando mejores resultados que en el primer semestre de 2020. Así, la contratación total de oficinas en la Ciudad Condal ha alcanzado los 132.900 m2 entre enero y junio, un 52 % más que en el mismo periodo del año pasado. La mayor absorción se encuentra en el centro ciudad (33 %) y las nuevas áreas de negocio (32 %), entre las que destaca el Distrito 22@, con un 24 % del total. “Estamos viendo una tendencia al alza y una clara reactivación de las relocalizaciones de empresas motivadas por la proximidad de la vuelta a la oficina. Nuestras previsiones son optimistas y esperamos un segundo semestre incluso más activo que el primero”, ha señalado Natalia Montal. En este sentido, el stock total a cierre de junio en Barcelona era de 6.209.40 m2 y el 39 % de esta superficie ya está pre-alquilada.
Barcelona está experimentando, asimismo, una clara tendencia ascendente en relación con nuevos proyectos. Si bien en 2021 aproximadamente la mitad de ellos son de obra nueva y la otra mitad son rehabilitaciones, un 81 % de los más de 300.000 m2 que se entregarán en 2022 corresponden a proyectos de obra nueva. De ellos, el 77 % se encuentra ubicado en la zona de 22@.
En ambas ciudades, la disponibilidad ha crecido con respecto al primer semestre de 2020 debido a la entrada de nueva oferta. En el caso de Madrid, la tasa de desocupación se sitúa en el 9,73 % y empieza a dar muestras de ralentización, mientras que en Barcelona el incremento interanual ha sido superior, al partir de un dato muy bajo (4.57 % en julio 2020), y registra a cierre del primer semestre un 7,58 %. Por su lado, las rentas de salida en Madrid se mantienen estables en niveles pre-pandemia con ligeros ajustes en las rentas teóricas. En Barcelona se ha registrado un pequeño ajuste en precios, sobre todo en las nuevas áreas de negocio y las zonas prime.
Absorción Flex
Entre las operaciones registradas en el primer semestre, destaca el número de acuerdos por parte de operadores de espacios flexibles. Entre Madrid y Barcelona se han cerrado 12 nuevos acuerdos que suman más de 20.000 m2, seis en Barcelona y seis en Madrid, con una media de superficie contratada en torno a los 1.725 m2. El total contratado por operadores de espacio flex y coworking supone ya más del doble que en todo el ejercicio 2020 y representa el 6,8 % de la contratación total en ambos mercados, superando la media de participación en el mercado, en torno al 5 %, desde que de este modelo de espacio de trabajo empezara a registrar mayor actividad de contratación en 2014.
El encuentro Office Pulse también ha servido para desgranar algunas de las principales tendencias en el mercado de las oficinas de cara a la vuelta prevista en septiembre y a medio plazo. Los usuarios demandan cada vez más flexibilidad, tecnología, bienestar y capacidad de interacción en los espacios de trabajo, lo que implica reforzar la inversión en CAPEX. También crece en las empresas la necesidad de medir y cuantificar aspectos sociales, medioambientales y de gobernanza en todos los ámbitos, incluidos los edificios y espacios de trabajo (ESG, Environmental, Social & Governance, por sus siglas en inglés). En este sentido, los expertos reunidos por Savills Aguirre Newman consideran que atender ya estas nuevas prioridades supone una protección del valor de los inmuebles y que, a medio y largo plazo, contribuirán a generar valor a través de rentas y posicionamiento en el mercado.
