La crisis del coronavirus ha transformado la forma de vivir y trabajar de la sociedad, así como las decisiones en la compraventa de activos inmobiliarios, dando pie al desarrollo de aquellas tendencias que ya estaban surgiendo antes de la pandemia, junto con otras que han aparecido ante este nuevo escenario. “Se está consolidando un sector con una oferta cada vez más profesionalizada y una demanda más exigente en cuanto a búsqueda de producto y servicio”, asegura Vicenç Hernández Reche, CEO de Tecnotramit, presidente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Cataluña (AIC) y miembro del Comité del COAPI Barcelona.
En la compraventa de inmuebles, la avalancha de tecnología hará resurgir la importancia del contacto personal y las habilidades cognitivas, donde no importará la cantidad o el número de contactos, sino la calidad en la aproximación a los clientes. Según Vicenç Hernández Reche, “el intermediario tendrá una importancia relevante en materia de asesoramiento global, y algunos elementos de su cadena de valor, como la ayuda en la búsqueda de la vivienda o el acompañamiento en las visitas a inmuebles, serán fácilmente reemplazables”.
El valor añadido de los profesionales a la hora de asesorar radicará en la gestión de las emociones del comprador evitando que caiga en sesgos emocionales que le hagan hacer una mala gestión de sus recursos económicos. Tanto si la compra se hace por necesidad o por inversión, el factor emocional de entrar en la vivienda que va a comprar será igualmente necesaria, pero “la tecnología permitirá el ahorro de muchas visitas y trámites sin necesidad de moverse de casa”, afirma Hernández Reche.
Cambios en la demanda y asesoramiento dividido en fases
La demanda de los clientes está cambiando para el mercado del real estate: tanto en la forma de decidir si prefiere comprar o alquilar, cómo en la búsqueda de los inmuebles y los criterios que utiliza, el proceso de compra está evolucionando debido a la crisis mundial.
“Hasta hace poco, una persona entraba primero en una fase puramente emocional a la hora de buscar un inmueble. Después de mucho buscar, al final encontraba lo que quería y se ‘enamoraba’ de él. Esto genera muchas distorsiones y sesgos cognitivos a la hora de evaluar los aspectos posteriores en el ámbito económico y financiero de la inversión”, vaticina el CEO de Tecnotramit.
Frente al nuevo panorama económico, el asesoramiento independiente tiene que ayudar al cliente a analizar ante todo qué endeudamiento es capaz de soportar, por lo que se denomina esta primera fase como ‘fase financiera’. Posteriormente, el asesor ayudará al comprador a seleccionar un rango de precios al que tiene capacidad de acceder; esta sería la ‘fase económica’.
“A partir de ahí, se puede permitir ser más selectivo en sus visitas presenciales y ‘enamorarse’ del inmueble que haga falta siendo mucho más racional y evitando muchos futuros riesgos”, comenta Vicenç Hernández Reche.
El confinamiento y la crisis sanitaria han obligado a la población a pasar más tiempo de lo usual en sus viviendas, por lo que las casas han cobrado un valor cada vez más importante en la vida de cada persona. El estar tanto tiempo en casa ha hecho que haya tiempo de pensar dónde se quiere vivir: aspectos de los hogares que antes no tenían tanta importancia, como disponer de luz natural, balcón, patio interior o disfrutar de un entorno natural, ahora serán criterios muy solicitados a la hora de buscar pisos.
Aun así, según Hernández Reche, “la tendencia de buscar pisos no tan espaciosos, pero con zonas comunes, se mantendrá, ya que viene una nueva generación con un concepto de la propiedad diferente al de generaciones pasadas, donde se valorará más el pago por uso”.
¿Cómo evolucionará el mercado del real estate?
En el ámbito de la construcción, para la obra nueva no habrá mucha bajada, ya que, “como mucho, se retrasará el inicio hasta que no dispongan de un porcentaje de preventas exigido por las entidades financieras”– asegura Vicenç Hernández Reche –“estas gozan de mayor solvencia, capacidad de financiar proyectos y de manera adicional disponen de recurso al BCE, por lo que no deberían de entrar en situaciones de pánico de liquidez”.
En el residencial de segunda mano, hay menos endeudamiento privado por parte de las familias, el porcentaje de esfuerzo de compra es bajo y se dan buenas condiciones de financiación. Aun así, habrá un incremento de la tasa de desempleo y existirán propietarios con necesidad de vender, por lo que habrá bajadas de precios y atonía. Habrá una pronta recuperación de la inversión, aunque “los compradores de vivienda dependen de la confianza, su situación laboral y sus ahorros, por lo que en sector residencial el impacto será mucho más grande”, aclara el CEO de Tecnotramit. Por lo general y según las previsiones, se comprará menos y se alquilará más.
En el alquiler, los fondos ‘build to rent’ y oportunistas disponen de liquidez para invertir esperando su oportunidad, por lo que seguirán el mercado con mucha atención, aunque dispongan de tiempo y capacidad de negociación para no pagar sobreprecios. “No tiene sentido querer fomentar el alquiler y querer castigar a quien alquila, pero los precios de alquiler no subirán, ya que el inversor de este tipo de producto preferirá menor riesgo y mayor demanda, aunque que le suponga una rentabilidad mas baja”, afirma Hernández Reche.
Se necesitarán algunos meses para ver los efectos del impacto de esta crisis en los precios de alquiler. Los locales comerciales serán lo que padecerán más pérdida de valor y bajada de las rentas, pero el residencial en alquiler y el logístico se verán menos perjudicados.
Factores clave en la evolución de los precios
La demanda dependerá de muchas variables, donde influirán la evolución de precios de compraventa y alquiler, la estabilidad laboral, la gestión del teletrabajo por parte de las empresas y el comportamiento de una nueva generación con poca querencia hacia la propiedad.
Existirán dos factores clave en la evolución de los precios: el nivel de afectación al que se encuentre esa persona y el grado de alarma social que se genere en el mercado. “Si la presente crisis no afecta a su estabilidad laboral ni a sus ingresos, podrá aprovechar el momento para encontrar piezas a precios más asequibles”, vaticina Vicenç Hernández Reche. Aun así, si la situación se agrava y el diagnóstico es especialmente problemático, el comprador dudará, aunque su situación sea fuerte para poder enfrentarse a la inversión.
