La estadística Tinsa IMIE Mercados Locales muestra en el tercer trimestre del año un ajuste generalizado de valores, después de un segundo trimestre del año en el que el confinamiento alteró la dinámica del mercado y la obtención de valores medios representativos. Según las tasaciones de vivienda nueva y usada realizadas por Tinsa, el precio medio en España ha experimentado un descenso del 1,6 % durante la crisis sanitaria, entre el primer y el tercer trimestre de 2020, hasta situarse en 1.361 €/m2.
El valor supone un descenso del 0,4 % respecto al mismo periodo del año anterior y la primera caída interanual en el precio de la vivienda en España en los últimos cinco años, desde el tercer trimestre de 2015. ”Las distintas cifras regionales comparten el signo negativo en sus tasas de variación respecto al primer trimestre del año y son mayoritarios los descensos interanuales. El hecho de que estos descensos sean la tónica actual, más allá de las distintas cifras registradas, apunta al comienzo de una nueva tendencia que, en los próximos meses, podrá evidenciar la intensidad del ajuste y la posible heterogeneidad geográfica que se produzca”, apunta Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de Tinsa.
Mercados del interior peninsular son los que más han acusado el ajuste de valores durante en estos seis meses de crisis sanitaria. Septiembre se caracterizó por una tendencia de ajuste de precios, tras un agosto relativamente estable. Pese a ello, todavía 13 provincias y 18 capitales mantienen precios superiores a los que tenían hace un año.
El precio medio en España es un 13,7 % superior al mínimo registrado en la crisis anterior y se mantiene un 33,6% por debajo del nivel máximo alcanzado durante el boom inmobiliario, en 2007.
COMUNIDADES AUTÓNOMAS
En todas las comunidades autónomas el precio medio de la vivienda es inferior al que registraban al cierre del primer trimestre, cuando se decretó el estado de alarma. Los mayores ajustes durante la crisis, por encima del 8 %, se han registrado en Extremadura, Aragón y Castilla y León.
En tasa interanual, Baleares y Canarias (+0,4%) y el Principado de Asturias (+3,0 %) son las únicas regiones que mantienen incrementos en tasa interanual. Los mayores descensos en los últimos 12 meses se localizan en La Rioja, Extremadura y Andalucía, con caídas superiores al 5 %.
El ajuste sufrido en los últimos meses sitúa el precio medio en Castilla y León, Extremadura y Galicia en su nivel mínimo desde que estallara la crisis financiera en 2008. En el extremo contrario, la Comunidad de Madrid mantiene un valor medio un 36,5 % superior al mínimo que marcó durante la crisis financiera. En Cataluña, el aumento desde su mínimo alcanza el 28 % y el 24,7 % en Navarra.
Evolución interanual CCAA 3T 2020
PROVINCIAS
Únicamente las provincias de Lleida y Lugo registran valores superiores a los de hace seis meses cuando comenzó la emergencia sanitaria: un 3,5 % y un 2,9 % por encima, respectivamente. Por el contrario, los mayores ajustes desde el primer trimestre de 2020 se registraron en las provincias de Cuenca, Teruel, Valladolid y Ávila, con caídas que superan el 10%.
Pese a los recientes ajustes, 13 provincias todavía muestran crecimientos en tasa interanual, destacando Huelva (+4,5 % anual), Lleida (+4,4 %) y Burgos (+4,3 %). Los mayores descensos en el último año, por encima del 8%, se localizan en las provincias de Soria, Cuenca, Ávila, Teruel, Almería y Granada.
Los valores medios de vivienda nueva y usada más elevados se dan en Guipúzcoa (2.427 €/m2), Madrid (2.235 €/m2), Baleares (2.212 €/m2) y Barcelona (2.073 €/m2). Los menores, en Cuenca (606 €/m2), Ciudad Real (628 €/m2), y Teruel (638 €/m2).
Hasta en ocho provincias (Cuenca, Toledo, Ávila, Guadalajara, Tarragona, Zaragoza, Almería y La Rioja) el precio medio acumula un descenso superior al 50% desde los máximos alcanzados en 2007.
Evolución interanual PROVINCIAS 3T
CAPITALES
La mayoría de las capitales (34 ciudades) muestra en este tercer trimestre variaciones interanuales negativas. Junto a descensos de marcada intensidad, como en Ourense, Zamora o Teruel, en la estadística se observan también incrementos significativos de valores en tasa interanual, por encima de los dos dígitos, en ciudades como Lleida o Badajoz.
“Cuanto más se desciende geográficamente, los mercados son más susceptibles de mostrar acusadas variaciones puntuales de habitual corrección en trimestres sucesivos, hasta consolidar la tendencia. Este efecto se acentúa en contextos como el actual, de menor actividad y, por tanto, con menor muestra de operaciones”, explica Rafael Gil.
Las capitales del interior peninsular concentran los descensos más significativos durante la crisis sanitaria. Nueve ciudades muestran descensos superiores al 10% desde el primer trimestre de 2020, destacando Ourense, Zamora y Valladolid con los ajustes más intensos.
Entre las cinco mayores capitales españolas, Zaragoza es la que más ha visto reducido su valor medio desde el primer trimestre del año (-7,9 %). En Barcelona, el ajuste desde el inicio de la crisis sanitaria es del 4,3 % (-4,7 % interanual), mientras que en Madrid el valor se ha reducido un 5,8 % desde el primer trimestre del año y un 3,6 % en tasa interanual. Madrid no registraba caídas interanuales en el precio medio de la vivienda nueva y usada desde el primer trimestre de 2015. En Barcelona, por su parte, los descensos interanuales comenzaron hace ya un año, en el tercer trimestre de 2019.
Siete capitales (Cuenca, Segovia, Teruel, Zamora, Palencia, Lugo y Ourense) registran actualmente el menor precio medio desde que comenzara la crisis financiera en 2008. En Barcelona y Madrid, el encarecimiento de la vivienda desde sus mínimos supera el 40 % y el 30 % en el caso de San Sebastián, Málaga y Palma.
Desde los máximos del ciclo anterior (2007), la caída acumulada supera el 50% en nueve capitales: Albacete, Ávila, Cuenca, Guadalajara, Ciudad Real, Castellón, Logroño, Segovia y Zaragoza.
Los valores medios por metro cuadrado más elevados de vivienda nueva y usada en el tercer trimestre del año se encuentran en San Sebastián (3.511 €/m2), Barcelona (3.190 €/m2) y Madrid (2.856 €/m2), seguidos de Bilbao, Palma de Mallorca y Cádiz (por encima de 2.000 €/m2). En el extremo opuesto y por debajo de 900 €/m2 aparecen Lugo, Ávila, Zamora, Teruel, Cuenca, Ourense y Castellón
Evolución interanual CAPITALES 3T
INDICADORES FINANCIEROS Y DE ACTIVIDAD EN ESPAÑA
(media nacional)
§ Esfuerzo financiero NETO: 20,5% de los ingresos familiares disponibles.
§ Importe medio de nuevas hipotecas: 128.169 €.
§ Cuota hipotecaria: 589 €/mes.
§ Compraventas / parque existente: 22,1 transacciones por cada 1.000 viviendas.
§ Visados de obra nueva / parque existente: 4,0 visados por cada 1.000 viviendas.
Esfuerzo financiero neto y cuota mensual
Los españoles destinan de media el 20,5 % de sus ingresos familiares disponibles a afrontar el primer año de hipoteca. Según datos del Instituto Nacional de Estadística, la hipoteca media en España se situó en 128.169 euros en el segundo trimestre de 2020 (último dato disponible). Cada mes, el pago de la cuota hipotecaria supone un desembolso medio de 589 euros.
De acuerdo con las cifras provinciales de hipoteca media publicadas por el INE para el primer segundo trimestre del año, Baleares y Málaga serían las dos provincias con un esfuerzo financiero medio más elevado (alrededor del 25 %). En el lado opuesto, Soria, Castellón, Huelva, Ciudad Real, Palencia y Lleida quedarían por debajo del 15 %.
En las dos capitales principales, Madrid y Barcelona, el esfuerzo financiero neto alcanza un 19,2 % y 23,0 %, respectivamente. En Madrid el distrito de Salamanca supera la tasa del 25 %, algo que en Barcelona sucede en los distritos de Sarriá-Sant Gervasi y Ciutat Vella.
La cuota mensual hipotecaria más elevada se registra en la provincia de Barcelona (853 euros), seguida de Baleares (842 euros) y Madrid (745 euros), muy por encima del pago promedio que se realiza en Cáceres (336 euros), Cuenca (346 euros), Ciudad Real (348 euros) y Ávila (353 euros).
Ratios de compraventas y visados de obra nueva
Las provincias de Málaga, Alicante y Almería se mantenían al cierre del primer trimestre (escenario pre-covid) como las más activas en compraventas en proporción al tamaño de su mercado. En el año comprendido entre el segundo trimestre de 2019 y el primero de 2020, se transaccionaron en Málaga un total de 32,8 viviendas por cada 1.000 existentes en la provincia, frente a la ratio media en España de 21,2 viviendas para ese mismo periodo. En la provincia de Alicante, la proporción fue de 31,6 viviendas y en Almería 28,6 compraventas por cada 1.000 viviendas que componen el parque de la provincia.
Por lo que se refiere a la actividad promotora, la provincia de Guadalajara superaba al cierre del primer trimestre a la Comunidad de Madrid en número de visados de obra nueva por cada 1.000 viviendas existentes, con una ratio de 6,7 visados frente a los 6,6 visados de Madrid, según datos del Ministerio de Transportes. Como provincias con mayor actividad se mantenían Málaga, con una ratio de 9,3 visados, y Navarra, con 8,7, ambas muy por encima de la media nacional: 4 visados por cada 1.000 viviendas de parque existente.
