Así, sin rodeos, el control de los precios del alquiler no funciona en un mercado libre y globalizado, en el que la vivienda pública no tiene el volumen ni la capacidad de dar respuesta a las necesidades de la sociedad. Así lo advierten los expertos, que conocen bien que, con estas fórmulas intervencionistas y populares, se ganan votos, pero no acumulan grandes éxitos.
Por un lado, los particulares ven cómo la seguridad se desvanece cuando el gobierno interviene y decide sobre las condiciones de sus contratos de arrendamientos limitando precios o la actualización de las rentas al 2% con una inflación disparada. Como indica la propia página de Moncloa, el arrendador “cuando llegue el momento de la actualización anual de rentas, no podrá aplicar el IPC, aunque esté estipulado en el contrato, sino el IGC (Índice de Garantía de Competitividad)”. Una medida que busca frenar las subidas de precios para los inquilinos pero que, en el corto-medio plazo, pueden ser perjudiciales para el mercado.
Las consecuencias, hasta el momento, son las esperadas. Según un estudio de Idealista, el «stock» de vivienda en alquiler en España cerró 2022 en el 0,85%, su nivel más bajo desde mayo de 2020, en plena pandemia. Demanda, menos volumen de arrendamientos y precios más elevados.
Un buen ejemplo de lo que suponen las medidas intervencionistas lo encontramos en Cataluña. Durante el periodo de aplicación de la norma de control de precios en zonas tensionadas se estima que la oferta se redujo en torno a un 10%, según el estudio “Efectos de los controles de precios de segunda generación sobre el mercado del alquiler: el caso de Cataluña (PLACAT)” de José García Montalvo y Joan Monràs.
Tal y como destacan los autores, “la Ley que limitó los alquileres en Cataluña solo redujo el precio del alquiler en las viviendas más caras (5%) y, de hecho, produjo una subida a las más baratas”, lo que habría beneficiado principalmente a los hogares con mayor poder adquisitivo frente a las personas más vulnerables.
¿Cómo podemos entonces favorecer el ajuste de precios para que el alquiler sea más accesible para todos?
Aunque no existen fórmulas mágicas, una de las claves es garantizar la seguridad a los propietarios. Seguridad sobre la propiedad privada, los riesgos de impago, garantías ante ocupaciones y ante posibles cambios legales. Para que más tenedores se presten a sacar sus viviendas al mercado la seguridad jurídica es fundamental.
Y, por supuesto, incrementando el parque de vivienda pública en alquiler mediante colaboración público-privada. Una buena apuesta en el medio-largo plazo, pero que no tiene los efectos inmediatos que buscan muchos de nuestros dirigentes.
