El tirón de la inversión inmobiliaria no tiene techo. Según el Consejo General del Notariado, el 60% de las compraventas se realizaron a tocateja, esquivando el encarecimiento de las hipotecas. Las viviendas en manos de varios herederos o la compra de la nuda propiedad son todo un caramelo para los inversores que buscan oportunidades que requieran menos fondos propios que la compraventa convencional, pero antes de vender un proindiviso o uno de los derechos sobre el pleno dominio a un tercero, hay que conocer los gastos a los que se nos enfrentamos.
“Hay que hacer un estudio previo de los gastos asociados antes de la extinción de este tipo de condominios para evitar sorpresas económicas”, asegura María Chantal Nieto, abogada del despacho Marín & Mateo Abogados, que recuerda que “no nos costará lo mismo vender nuestra parte a otro copropietario que a un tercero, pues a efectos de plusvalía municipal no son igual de favorables”.
Sin transmisión patrimonial
Un proindiviso existe cuando una persona tiene un derecho de propiedad sobre una parte de un bien, no sobre la totalidad, que se comparte con otras. En este sentido, la abogada recuerda que “las más comunes son cuando se hereda una propiedad entre varios hermanos o cuando se liquida bien por divorcio o ruptura de pareja de hecho, ya sea de una sociedad de gananciales o privativo de ambos”.
Si se llega a un acuerdo, el proceso será menos gravoso. “En un bien indivisible, como un piso, cuando uno de los copropietarios se adjudica la cuota de otro, no se considera transmisión patrimonial”, advierte Nieto, añadiendo que, “como estamos ante un bien indivisible, el condominio se puede extinguir adjudicándose la totalidad sólo uno de los copropietarios y compensando al resto”, por lo que si dos o más copropietarios compran a otro o varios su parte o cuota, la comunidad o copropiedad seguirá existiendo, y se tratará de una compraventa de cuotas indivisas, no de una extinción.
Es por ello que “la extinción de condominio es una forma de adjudicarse la propiedad de la vivienda de una manera más económica fiscalmente cuando ya se tiene parte de la misma que comprando las otras partes a los demás”, reconoce la experta. En cualquier caso, Nieto matiza que “todo debe hacerse constar en escritura pública ante notario, además de inscribirlo en el Registro, lo que lleva aparejados unos gastos de entre el 0,2%-0,5% sobre el valor cedido”.
Menos impuestos
Esta operación estaría gravada por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), pero sólo por el valor de la parte que se adquiere. Además, también es una transmisión no sujeta de plusvalía municipal, pero la letrada avisa: “Es preciso que las adjudicaciones se correspondan con la cuota de titularidad, ya que si se produjera un exceso sí habría una variación patrimonial en la persona que recibe la compensación”.
Por el contrario, cuando se vende a un tercero, “se aplican las mismas reglas que cuando se vende el pleno dominio, aunque solo se considera para el cálculo el porcentaje de la parte que se vende”. Tanto si se transmite a una persona ajena como a otro copropietario, “el vendedor deberá tributar el IRPF, declarando la ganancia o pérdida patrimonial, mientras que el comprador tendrá que liquidar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)”.
