2021 dibuja un panorama inmobiliario desigual

La pandemia nos ha dejado un escenario muy distinto al que se dibujaba en 2020 y lleno de incertidumbre de cara al futuro. Durante los meses de confinamiento se aumentó el ahorro de las familias, por lo que, aquellas que no se han visto tan afectadas en el empleo se encuentran en una mejor posición a la hora de plantearse cambiar de casa o adquirir su primera vivienda. No es así para aquellas personas que afrontan más dificultades, afectadas por trabajos precarios, desempleo o ERTE.

Esto, como señala Luis Corral, CEO de Foro Consultores, describe un panorama inmobiliario desigual, con demandantes de mayor edad y mejor posición socioeconómica, frente a jóvenes y familias de menor poder adquisitivo, cada vez más alejados de la vivienda en propiedad y con dificultades incluso en el alquiler.

Nuevas necesidades

Por un lado, como señala Corral, el confinamiento y el teletrabajo nos descubrieron “las carencias de nuestras viviendas y la necesidad de buscar nuevas viviendas con otras expectativas: más amplias, terrazas, jardín”. Esto ha hecho que se reactiven las reformas y la búsqueda de nuevos hogares. Y en consecuencia, que aumente la demanda de vivienda nueva y más alejada del centro. Esto, junto a la escasez, explica que las nuevas promociones inmobiliarias hayan vuelto con fuerza a la venta también sobre plano.

Según datos del INE, la compraventa de vivienda nueva, en el primer trimestre del año, supera las 28.000 unidades, con un aumento del 21,3% respecto al primer trimestre del año 2020 y un descenso del 3,1% en el interanual acumulado.

No obstante, “¿hasta cuándo llegará esta demanda pujante? La venta de viviendas podría alcanzar las 500.000 unidades en 2021. Pero esta película no tiene antecedentes y estamos pisando terreno desconocido”, señala el CEO de Foro Consultores.

Corral advierte de los riesgos que supone para los precios de regiones como Madrid, donde el suelo es cada vez más escaso y la demanda sigue una tendencia al alza. “En algunos sitios ya se está produciendo un incremento insano por falta de oferta adaptada a las nuevas demandas del mercado. Y eso puede provocar a su vez, el retraimiento de la demanda”.

Visados de obra nueva

Por el momento, los visados de obra nueva han sufrido durante 2020 una caída del 17%, como consecuencia de los parones de actividad económica provocados por la crisis sanitaria de la Covid-19. Aunque este descenso se ha amortiguado durante el primer trimestre de este año 2021, lo cierto es que lo datos siguen por debajo de los niveles previos a la pandemia.

Según señala el Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España (CSCAE), entre enero y marzo de este año, se visaron más de 7 millones de metros cuadrados, casi 400.000 más que en el primer trimestre de 2020, pero un 14,4 % menos que en 2019.

Más dificultades de acceso a la vivienda

Por un lado, tenemos una demanda creciente de obra nueva y ciudadanos solventes con acceso al crédito para adquisición. Y, por otro, oferta escasa en alquiler, jóvenes con trabajos precarios y otras personas con dificultades económicas que cada vez se alejan más de su derecho a vivienda.

Esta situación presiona sobre la necesidad de crear un verdadero parque público de vivienda, y de fomentar y afianzar el negocio del buit to rent. Medidas necesarias para aumentar el volumen de arrendamientos y que los precios puedan ajustarse, conforme al mercado, a las necesidades de los distintos demandantes.

El papel de la Administración

En opinión de Corral, CEO de Foro Consultores, la Administración “reacciona mal y tarde en la tramitación urbanística. Se deberían acelerar los procesos de maduración de suelo en los momentos bajos del ciclo para evitar que la vivienda se encarezca en los momentos altos. No se hace y eso provoca inflación en todo el proceso”.

Escenario futuro

Y todo ello, unido a un sistema lento y farragoso con legislaciones diferentes en cada CCAA; condiciones de financiación bancaria rígida, ante el temor de un repunte de la morosidad; y salpicada de una incertidumbre en el sector que, pese al optimismo, no anima a asumir grandes riesgos.

El escenario es de una lenta recuperación, que está condicionada por factores que todavía no sabemos cómo se van a comportar”, indica Anna Puigdevall, tesorera de FIABCI España y directora general de la Asociación Nacional API, quien condiciona esa recuperación del sector en forma de V a la evolución de los ritmos de vacunación, ya que “está demostrando ser un indicador eficaz de la sensación de vuelta a la normalidad”.

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