Alquileres, ayudas, morosidad y negocio

El alquiler se consolida como una necesidad en los tiempos del coronavirus pero los precios se resisten a caer ante la falta de oferta. Los expertos ven claro que la situación obligará a rebajas pero, ¿cómo de significativas? De momento, incertidumbre.

La delicada situación económica que atraviesa el país coloca en una posición vulnerable a muchas familias que se encuentran pendientes de un ERTE o en situación de desempleo, con ingresos limitados para afrontar los gastos mensuales. Y las ayudas anunciadas por el Gobierno para el pago del alquiler, aunque positivas, no parecen ser la mejor ni más rápida solución a estos problemas.

Ayudas al alquiler

Según ha anunciado el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, 11 entidades, entre las que destacan Banco Santander y Bankia, han formalizado ya el contrato de adhesión a la Línea Avales Arrendamiento con el Instituto de Crédito Oficial y están en disposición de conceder este tipo de préstamos sin interés y con un plazo de devolución de 6 años (ampliables 4 más). Sin embargo, parecen medidas insuficientes ya que, como advierten desde la OCU, la Organización de Consumidores, los bancos ofrecen estas ayudas a sus clientes, y en especial, a aquellos que cuentan con largo recorrido en la entidad.

Por otro lado, están las ayudas directas de las comunidades autónomas cuyas solicitudes están en marcha sólo en algunas regiones.

Morosidad en aumento

Según la Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiler (ASVAL), las ayudas planteadas por el Gobierno a través del ICO generan recelos entre los inquilinos ante el temor a endeudarse más. Por ello, la asociación propone un programa de ayuda directa al arrendador que no suponga más deuda acumulada para el inquilino y que, en su opinión, facilitaría el mantenimiento de la oferta de alquiler.

Además, ante la falta de ingresos y con una economía mermada, la morosidad se ha triplicado en poco tiempo. Según ASVAL, a raíz de la crisis del Coronavirus, la morosidad ha pasado del 5 al 15%. Un escenario de impagos o retraso en las ventas que perjudica especialmente a los pequeños propietarios.

Locales comerciales

No es mejor la situación de los locales comerciales que han sufrido, en muchos casos, el cierre de negocios a raíz del confinamiento. La parálisis de la actividad ha sido letal para muchas PYMES y autónomos. La Confederación Española de Comercio estimaba en abril que entre un 20 y un 30% de los pequeños negocios cesarán su actividad antes del verano. Sólo en hostelería las cifras estimadas rondan los 40.000 cierres. Aunque esto no son más que previsiones que dependerán de cómo funcione la desescalada en todo el país y ante el condicionante de si habrá nuevos rebrotes.

Los que han sufrido también las consecuencias desde el primer momento son los propietarios de esos locales comerciales. Según explicaba  a viviendadeprisa.es David Viladens, director del área de Asesoría Jurídica en Tecnotramit,

por un lado, “los propietarios tienen que seguir asumiendo sus cargas fiscales” y, por otro, “en un 35% de los casos están afrontando impagos que van a ser definitivos porque los inquilinos no volverán a abrir el negocio”.

Hasta el momento, el apoyo se ha volcado más hacia esas empresas que hacia los propietarios de los locales. En opinión de Viladecans “para que puedan existir locales en alquiler, debe haber alguien dispuesto a alquilar, lo que parece obvio. Y da igual que ese alguien sea un jubilado o una empresa que se dedique a ello. Si nos interesa tener un mercado de alquiler activo, hemos de tener personas y empresas dispuestas a alquilar. Y carece de sentido querer favorecer el alquiler y en cambio querer castigar a quien alquila”.

Build to rent

Pero si una actividad va a salir reforzada de esta crisis será la del alquiler residencial. Ante la escasez de oferta y una demanda al alza los expertos parecen coincidir en que el build to rent será imprescindible para dar cobertura a esa necesidad.

Aunque las cifras aún nos mantienen alejados de los porcentajes europeos, España ha dejado de ser un país eminentemente de propietarios. “Hoy estamos en un 77% propiedad frente a un 23% de alquiler y lo normal es que con los cambios que se están produciendo se tienda más hacia el arrendamiento”, declaraba Nicolás Díaz (CEO de Tempore) en un encuentro de SIMAPro sobre el alquiler y el inversor patrimonialista. “Los fondos de inversión no están parados están esperando a que la economía se estabilice y ver cómo impactan las ayudas”. Como explica José Carlos Torres (HINES España), ese inversor ha llegado al residencial de alquiler buscando huir de la volatilidad de otros mercados y diversificar.

En opinión de estos expertos, un gran problema para las transacciones es la incertidumbre. Aunque a medida que ésta disminuya (y contando además con el respaldo de Europa), la actividad se irá recuperando, siempre que no se planteen modificaciones legales que afecten a la seguridad de las operaciones. Otra gran incógnita para Eduardo Guardiola (Catella Asset Management), “es la financiación, en qué cantidad y a qué costes”.  

También coinciden en la necesidad de generar vivienda social para ese segmento de población más afectado y vulnerable y facilitar la emancipación de los más jóvenes, para lo que se requiere de suelo público. Juventud que, por otro lado, también crece con una mentalidad más práctica. “Los jóvenes prefieren pagar por uso que por propiedad”, señalaba Díaz, de Tempore.

Como clave y diferenciación de servicios, la profesionalización de la actividad, porque alquilar “no es solo hacer entrega de unas llaves o solucionar un problema con el aire acondicionado”, sino una serie de servicios vinculados. Además, recuerda Juan Carlos Álvarez (SERVIHABITAT), “la sostenibilidad que, tanto para compra como para alquiler, ya ha iniciado un camino sin retorno”.

Sobre los precios, volvemos al inicio. Todo apunta a que habrá ajustes pero, como señala Torres, “es difícil de pronosticar. Dependerá de los submercados. Aunque no cabe duda de que los enfocados a un perfil de población social sufrirán”.

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