Comprar créditos impagados, adquirir la vivienda y alquilarla

La vivienda sigue siendo un valor refugio para la mayoría de los inversores españoles pese a la crisis provocada por la COVID-19; de hecho, incluso después de haberse enfrentado a una parálisis económica mundial, los precios de alquiler y compraventa de viviendas han sufrido caídas leves comparadas con otros sectores económicos.

No se puede afirmar lo mismo en cuanto a la tasa de morosidad que, en cambio, ha aumentado de forma significativa. Según Miguel Arimont Lincoln, fundador y CEO de LEM Loan eMarket, el primer marketplace de compraventa de deuda inmobiliaria en Europa, “la morosidad poscovid puede ascender hasta los 160.000 millones de euros aproximadamente durante los próximos trimestres”.

En este contexto, existe un nicho de inversores que está aprovechando la coyuntura actual invirtiendo en “buy-to-let” que, en su modalidad tradicional, se basa en adquirir viviendas destinadas al alquiler para obtener una rentabilidad de entre el 3,5% y el 4,5%.

Además del buy-to-let tradicional, existe otra opción todavía más rentable: consiste en adquirir créditos impagados, es decir préstamos hipotecarios no operativos que residen en los balances de las entidades bancarias, obtener posteriormente la vivienda vinculada al préstamo, reformarla y alquilarla“Este formato es como el buy-to-let que todos conocemos, pero varía en la manera de adquirir el inmueble: en vez de ir a una inmobiliaria y comprarlo, se compra directamente la deuda vinculada al piso para posteriormente adquirir el inmueble, explica Arimont Lincoln al respecto.

En el mercado de NPL (Non Performing Loan), otro nombre para referirse a los créditos impagados, esta operación permite al inversor conseguir viviendas con un descuento importante con respecto a los precios del mercado inmobiliario convencional. Por este motivo, a la hora de alquilar el piso conseguido a través de la compra de NPL, la rentabilidad sube hasta el 5,6%, que significa un 1,5% más con respecto al buy-to-let ordinario.

Convertirse en acreedor de una deuda para adquirir el bien

A la hora de adquirir un crédito no operativo, el acreedor, que hasta entonces había sido el banco o la entidad financiera que prestaba la cantidad hipotecada, pasa a ser el inversor“Por eso, no se compra directamente la vivienda. Es un proceso distinto a la compraventa de inmuebles tradicional”, señala Arimont Lincoln.

“El inversor ahora es como si fuese el banco, con la diferencia de que realmente es una persona con la que, generalmente, el deudor está dispuesto a llegar a un compromiso económico mucho más fácilmente”, apunta el fundador y CEO del marketplace.

“En resumen, poniendo un ejemplo, se puede obtener un piso que tiene un valor de tasación de 230.000 euros, una vez reformado, por 185.000 euros. La rentabilidad cuando se alquila es evidente”, concluye Arimont Lincoln.

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