De local a vivienda: 5 pasos para dar una segunda vida a los establecimientos vacíos

La crisis económica provocada por el COVID-19 ha afectado a todos los negocios, en especial a los más pequeños. En los últimos meses, han sido muchos los locales que han colgado el cartel de ‘Se vende’. Si a finales de 2019, se contabilizaban 315.940 establecimientos en España, la pandemia ha hecho desaparecer 85.000 en menos de un año, aunque la cifra podría llegar a los 100.000.

Solo en el primer trimestre de 2021, en Barcelona se calcula que alrededor de 10.000 locales estaban vacíos. Una cifra que se dispara en la Madrid capital, con hasta 15.000 locales cerrados. Según datos del INE, el 95,8% de las empresas que han cerrado a raíz de la pandemia tenían menos de 50 trabajadores y el 40% de los establecimientos que siguen abiertos se encuentran en una situación crítica.

La crisis económica que ha traído consigo la pandemia deja locales vacíos, con poca probabilidad de ser ocupados por un nuevo negocio, al menos a corto-medio plazo, y está provocando una importante apuesta por la reconversión de estos establecimientos en viviendas. Una opción que ha cogido fuerza en los últimos años, en gran parte por el ahorro económico.

Según cifras oficiales de los ayuntamientos de grandes capitales como Madrid y Barcelona, esta demanda se ha triplicado. En los últimos tres años, en Madrid se han aprobado más de 1.000 licencias de este tipo. En la Ciudad Condal, por su parte, también ha crecido de forma progresiva y entre 2020 y 2021 se han aprobado 805 licencias.    

Ante esta tendencia cabría preguntarse si esta reconversión de locales en hogares es realmente una buena opción, tanto para inversores como para futuros propietarios. Con este objetivo, la red inmobiliaria Comprarcasa, ha elaborado una guía rápida de las condiciones y factores a tener en cuenta para esta reconversión habitacional, pues no se trata de un proceso sencillo, ya que requiere de una serie de normativas, permisos y reformas a tener en cuenta: 

Requisitos legales para convertir un local en una vivienda: el local debe cumplir con los requisitos de habitabilidad vigentes en cada ayuntamiento, que varían en función de cada municipio y comunidad autónoma, por lo que conocer la normativa local debe ser el primer paso en este tipo de operaciones. 

De todas formas, hay pautas comunes: se considera como vivienda aquella que cuenta con comedor, cocina, dormitorio y aseo y la superficie útil tiene que ser superior a 38 metros cuadrados, salvo en el caso de estudios, que pueden ser de 25 m2. Igualmente, es imprescindible que el inmueble esté construido sobre suelo urbano, que suele ser lo habitual. Y, por otra parte, es necesario que los estatutos de la comunidad del inmueble no prohíban esta operación y que el barrio o distrito donde se localiza el edificio no supere el número de viviendas por hectárea.

¿Una compra más barata?: convertir un local en una vivienda tiene muchas ventajas, una de ellas, podría ser el ahorro. El precio de un local puede llegar a ser hasta un 50% más barato que el de una vivienda. Por tanto, tras la compra, queda un mayor margen económico para hacer una reforma y pagar todos los impuestos del cambio de uso de local a vivienda.

No obstante, hay que tener en cuenta que, aunque el precio del local sea mucho más económico, hay más gastos asociados al momento de la compra. Así, el coste del proyecto de cambio de uso y la cédula de habitabilidad puede ascender a los 3.000 euros, sin contar con los gastos de licencia. En definitiva, el total de estas operaciones suele alcanzar los 35.000 euros.

Condiciones hipotecarias: las hipotecas para comprar un local funcionan de forma diferente a las de una vivienda. Normalmente tienen más intereses, no suelen llegar a más del 60% de financiación y sus plazos de devolución son más limitados, en general no suelen superar los 20 años.

Hogar sostenible: el ahorro en la compra es también una ventaja a la hora de pensar en reformas a favor de la sostenibilidad y el ahorro energético, que supondrán también un mayor ahorro a largo plazo, con un buen asilamiento del nuevo hogar, el uso de energías renovables para generar electricidad y agua caliente o la instalación de sistemas de calor y frío eficientes y sostenibles.  

Aprovechar el espacio: una vez comprobado que el establecimiento cumple con todas las medidas y requisitos legales, se comienza a construir el hogar. Dependiendo del tamaño del local, la vivienda podrá tener más o menos habitaciones o servicios, siempre que cumpla con el mínimo legal de contar con comedor, cocina, dormitorio y aseo. Para no cometer errores durante la obra, lo mejor es consultar con un experto inmobiliario que dé un buen asesoramiento y ofrezca la información suficiente para realizar una vivienda con éxito.

Con estos sencillos pasos, se puede convertir un local en una casa sostenible, aportando así un granito de arena a la eficiencia energética para contribuir al objetivo del Pacto Verde europeo, que busca la excelencia ambiental en los inmuebles de toda la UE para 2050. Además, ante la situación vulnerable que viven los propietarios de muchos locales, puede servir como inyección económica para mejorar su situación económica.

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