Guía exprés para la compraventa de viviendas en la fase 3 y la nueva normalidad

La mayoría de los españoles tiene ya la vista puesta en la tercera fase de desescalada, que arrancará en gran parte de provincias el próximo 8 de junio. Esta última etapa hacia eso que se ha dado en llamar la `Nueva Normalidad´ acelera también el flujo de actividad profesional en muchos sectores, incluido el inmobiliario.

Aunque las dificultades para cerrar transacciones y visitar inmuebles de manera presencial en los últimos meses han paralizado, en parte, el sector de compra-venta de viviendas, los profesionales inmobiliarios se muestran optimistas y el 55% apunta a la estabilización y crecimiento moderado en estas operaciones en los próximos meses, según el I Barómetro Inmobiliario – ‘El sentimiento de mercado de los profesionales inmobiliarios’ realizado por UCI y SIRA.

Así lo señala también el Índice de Confianza del Consumidor del CIS, realizado en el mes de abril: un 9% de españoles se plantea comprar una casa, sobre todo los jóvenes de entre 25-34 años y los residentes en municipios grandes.

¿Es un buen momento para comprar una vivienda? ¿Qué pasos pueden ir dando los compradores interesados? ¿Y los vendedores? ¿Cómo hacer la transacción si se trata de provincias diferentes? ¿Cómo solicitar una hipoteca? ¿Qué medidas de protección hay que tener en cuenta? UCI – Unión de Créditos Inmobiliarios – ha creado una Guía exprés para la compraventa de viviendas en la tercera fase de desescalada, a partir de los consejos de los expertos inmobiliarios presentes en la edición especial de Inmociónate en Casa. Se resumen en los siguientes puntos:

Criterios de búsqueda

Búsqueda online: durante el periodo de confinamiento, se han producido grandes avances en la digitalización de los procesos habituales para la compraventa de inmuebles. Planos 3D de las viviendas, visitas a través de vídeos virtuales, herramientas para recrear la situación del mobiliario y la decoración del futuro hogar o tours virtuales en directo entre el comprador y agente inmobiliario permiten a los compradores poder buscar la vivienda de sus sueños a golpe de clic y acelerar, así, una gran parte del proceso de adquisición de un inmueble. Gracias a estas herramientas digitales, los compradores interesados en una vivienda fuera de su provincia de residencia podrán ir avanzando en el proceso y decisión de compra hasta que sea posible desplazarse para realizar la visita presencial. El universo online sigue siendo clave para que los vendedores expongan su oferta. Además, permite ahorrar tiempo y esfuerzo a los agentes inmobiliarios, que pueden filtrar con más acierto quiénes son los clientes realmente interesados. 

Ubicación: la situación del inmueble siempre ha sido un factor para tener muy en cuenta en la compra. Pero después de estos meses con movilidad reducida, los compradores demandarán más que nunca tener cerca supermercados, colegios, transporte, parques o centros de salud. Todos ellos, factores que se pueden analizar en los primeros pasos de la búsqueda de un inmueble a golpe de clic, observando desde la pantalla los servicios que ofrecen las diferentes zonas de interés, para así descartar las que no interesen y afinar en la búsqueda. 

Eficiencia energética: es importante comprobar cuál es el año de edificación de la vivienda, pues la mitad del parque inmobiliario español tiene una antigüedad mayor de 40 años. Así como analizar la calificación energética, que va del tipo A (más eficiente) a G (menos eficiente), que traducido al bolsillo del comprador significa ahorro y confort o gasto y menor comodidad. Los aislantes térmicos, la entrada o no de luz natural o el sistema de ventilación son variables básicas para medirlo. Que la vivienda reúna o no estas características permitirá al futuro comprador valorar la necesidad de una reforma. 

Recibos: antes de la compra de un inmueble es fundamental asegurarse de que la vivienda está al corriente del pago de todos los servicios, como luz y agua o gastos de comunidad.  

Agiliza los trámites 

Burocracia virtual: detrás de una operación de compraventa existen trámites administrativos y burocráticos que hay que cumplir antes y después de la firma. Tratar de prepararlos con antelación, durante las primeras fases de la desescalada ayudará también a acortar el proceso de compra de un inmueble, que suele estar en torno a dos meses. Además, la firma digital está incorporada ahora en muchas de estas operaciones, lo que también permitirá ser más ágiles en los trámites y firmar sin importar el lugar de residencia. 

Haz tus cuentas: las entidades bancarias y financieras siguen ofreciendo la oportunidad de hacer consultas telemáticas y telefónicas para solicitar una hipoteca. En una primera instancia, para evitar riesgos innecesarios, puedes iniciar el trámite online y luego completarlo presencialmente. También es posible hacer un cálculo previo orientativo a través de los simuladores de hipotecas online. En cualquier caso, lo recomendable sigue siendo contar con un 20% de la entrada para la compra del inmueble y tener en cuenta que los intereses oscilan entre el 1,50% de tipo variable y el 2,90% en el fijo. No obstante, el asesoramiento de expertos es clave para tomar la mejor decisión, como las consultas personalizadas que ofrece UCI. Actualmente, las condiciones financieras son óptimas en hipotecas de tipo variable, mixto o fijo. Sin embargo, ante las posibles tensiones al alza en los tipos de interés, los tipos fijos o mixtos a largo plazo se perfilan como la mejor alternativa para aquellas personas que quieran asegurar una cuota fija. 

Visitas: se trata de uno de los puntos clave de las operaciones de compraventa de inmuebles y uno de los aspectos que más ha paralizado al sector en los pasados meses. Desde la fase 1, están permitidas las visitas a las viviendas, siempre que estén en la misma provincia que la residencia actual del futuro comprador. Aunque las visitas son esenciales para tramitar estas operaciones, las herramientas tecnológicas ayudan a todas las partes a hacer un filtro importante para visitar solo cuando es estrictamente necesario y la decisión de compra está bastante avanzada. Tras el fin de la desescalada se podrán concentrar también citas fuera de la provincia de residencia. A la hora de hacer la visita, se recomiendan grupos limitados de personas; preferiblemente tres: el agente inmobiliario y un máximo de dos en el rol de comprador, a ser posible sin niños. Además de seguir unas pautas de protección e higiene: uso de guantes, mascarillas y gel hidroalcohólico para todos los participantes, mantener una distancia de seguridad de 1,5-2 metros y evitar todo lo posible el tránsito en zonas comunes del inmueble, como ascensores o escaleras. Asimismo, tras cada visita, los responsables inmobiliarios deben ventilar y desinfectar las viviendas para la próxima cita.   

Agiliza los trámites 

Nuevas demandas: el ‘quédate en casa’ de estos meses ha llevado a muchos españoles a analizar factores de su vivienda que antes tenían menos en cuenta, como la luz natural; la existencia de espacios abiertos y exteriores, como terrazas, jardines o balcones, y la propia extensión del inmueble, lo que lleva a un amplio porcentaje a querer cambiar de hogar en un futuro próximo y aumentará, por tanto, la demanda.   

No obstante, José Manuel Fernández, subdirector general de UCI, apunta que “la búsqueda de estos nuevos factores no tendrá un largo recorrido¨, salvo que las empresas decidan a largo plazo apostar más por el teletrabajo, y que éste no sea una situación coyuntural, en cuyo caso podría aumentar el interés por viviendas en la periferia o lejos de los grandes núcleos urbanos, pues vivir cerca del lugar de trabajo ya no será una prioridad”.  

Mercado laboral: como no podría ser menos, la situación laboral de los compradores a medio-largo plazo será clave para dar el paso de compra y estudiar la viabilidad de los préstamos hipotecarios. Si bien es cierto, que algunos vendedores podrían poner también en el mercado inmobiliario ofertas con caídas importantes ante situaciones de urgencia provocadas por la necesidad de liquidez.

Tendencia a la moderación y bajada de precios: 2019 cerró con un 4% de incremento interanual del precio de la vivienda. Por el contrario, según datos del I Barómetro Inmobiliario de UCI y SIRA, la mitad de los profesionales del sector apunta a una estabilización o descenso moderado del precio de los inmuebles este 2020 por culpa de la pandemia.

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