La incertidumbre no frena el crecimiento del precio de la vivienda en España

Madrid. 03/10/2017

El precio de la vivienda aumenta en un 3,5% en un año, se sitúa en 1.497 €/m², liderado por Barcelona (7,9%), Baleares (5,8%) y Madrid (5,4%)

  • El comportamiento de los precios no ha sido homogéneo en todo el ámbito territorial, acentuándose una evolución a dos velocidades, en que las grandes capitales crecen a ritmos más acelerados que el resto
  • El índice de Confianza en la evolución del sector inmobiliario registra un crecimiento muy leve y se sitúa en 56,8 puntos
  • El Índice de Esfuerzo Inmobiliario asciende hasta los 7,6 años de sueldo íntegro para la adquisición de una vivienda media, y consecuentemente el Índice de Accesibilidad experimenta un ligero retroceso, situándose en 104 puntos
  • Este informe incorpora un nuevo índice, la Rentabilidad del Alquiler por Provincias, elaborado con Urban Data Analytics

Sociedad de Tasación publica el Informe de Tendencias del Sector Inmobiliario, que incluye información sobre el conjunto de la vivienda, correspondiente al primer semestre de 2017.

Según el informe de Sociedad de Tasación, el precio de la vivienda en España ha registrado un incremento del 3,5% en los últimos 12 meses, desde junio de 2016. En lo que se refiere a la variación semestral, el precio de la vivienda ha aumentado un 1,9% en la primera mitad de 2017.

Sin embargo, el comportamiento de los precios no ha sido homogéneo en todo el ámbito territorial. Atendiendo a los valores medios por provincia, vemos un contraste significativo entre las mayores subidas y algunas provincias en las que el precio de la vivienda sigue bajando. Los incrementos más altos se registran en Barcelona, con un 7,9%; Baleares con un 5,8%, y Madrid, donde asciende un 5,4 %. Por el contrario, hay zonas donde se han registrado descensos en el precio de la vivienda, con mayor incidencia en Teruel (-2%) y en Álava (-1,3 %).

El precio más elevado se sitúa en la provincia de Guipúzcoa (2.338 €/m2), seguida de Barcelona (2.280 €/m2), mientras que los más bajos se dan en Badajoz (841 €/m2) y Ciudad Real (851 €/m2). En cada unos de estos casos, los precios han subido con respecto al semestre anterior.

Por Comunidades Autónomas, en el último año se han seguido registrando mayores ascensos en las demarcaciones que lideran la subida de precios. A la cabeza se sitúa Cataluña, con un incremento del 6,8%, seguida de Baleares con un 5,8% y Madrid con un 5,4%. Por el contrario, solo una Comunidad Autónoma ha registrado un descenso del precio medio de la vivienda, La Rioja, con una bajada del 0,2%. Los menores incrementos se han dado en Asturias (0,2%) y en País Vasco (0,3%). Por su parte, Castilla y León ha pasado de un descenso del 0,3% en el periodo anterior, a un incremento del 0,4%.

Sin embargo, en los últimos seis meses, todas las Comunidades Autónomas han registrado un crecimiento positivo. De nuevo, Cataluña, Baleares y Madrid han registrado los incrementos más altos, respectivamente un 3,8%, un 3,1% y un 3%. A pesar de la tendencia de precios al alza, Ceuta y Melilla destacan por la estabilidad en los precios de vivienda en los últimos seis meses.

Los datos confirman una tendencia de incremento del precio de vivienda que encadena ya cuatro semestres, continuando con la senda de recuperación iniciada en 2015.

Aumenta levemente la confianza en el sector durante el primer trimestre

El Índice de Confianza Inmobiliario de Sociedad de Tasación mantiene su tendencia al alza en el tercer trimestre de 2017, registrando una ligera subida muy leve de 0,2 puntos, hasta colocarse en 56,8 puntos sobre un máximo de 100. El índice alcanzó su valor más bajo de la serie histórica en diciembre de 2012, situándose en los 30,6 puntos. La desaceleración del ritmo de crecimiento de este índice señala una tendencia a la estabilización de la confianza y expectativas en el sector.

Por Comunidades Autónomas, Madrid (60,9) y Baleares (60,6) presentan los mayores índices de confianza, por encima de los 60 puntos, seguidas de Canarias con 59,5 puntos. Por contraposición, las peores previsiones se dan en Castilla-La Mancha (52), Castilla y León (52,8) y Navarra (53,1), que registran los valores más bajos.

Este índice se construye a partir de la opinión de más de 700 profesionales sobre aspectos económico-inmobiliarios de las zonas donde desarrollan su actividad profesional.

7,6 años por persona para comprar una vivienda

El Índice de Esfuerzo Inmobiliario de Sociedad de Tasación, que define el número de años de sueldo íntegro que un ciudadano medio necesita destinar para la compra de una vivienda de tipo medio, aumenta levemente respecto al trimestre anterior y se sitúa en 7,6 años en el tercer trimestre de 2017. Es ligeramente superior al alcanzado en el mismo periodo de 2016, cuando se situó en 7,4 años.

El análisis por Comunidades Autónomas, Baleares sigue registrando el índice más alto, con 15,2 años de sueldo íntegro para acceder a la vivienda. Además, se sitúa muy por encima de las siguientes regiones, Cataluña y Madrid, donde el esfuerzo inmobiliario requiere 8,4 y 8,1 años de sueldo respectivamente.

Este indicador se calcula a nivel de Comunidad Autónoma a partir del cociente entre el valor de mercado de la vivienda y los ingresos medios brutos anuales que publica el INE en su encuesta anual de estructura salarial.

Disminuye levemente la capacidad de endeudamiento de los españoles

Con una referencia de 100 puntos en los casos donde la capacidad de endeudamiento es suficiente, la media de España del Índice de Accesibilidad elaborado por Sociedad de Tasación actualmente se sitúa en los 104 puntos, un punto menos que en el último periodo pero dos puntos más que en el mismo periodo del año pasado.

A pesar de esto, la evolución por Comunidades Autónomas no sufre ningún cambio. Madrid, Cataluña y Baleares siguen siendo las Comunidades Autónomas donde la capacidad de endeudamiento para acceder a la vivienda es insuficiente y, por el contrario, La Rioja, Murcia y Extremadura son las regiones donde este índice registra los valores más altos.

Este indicador permite medir la distancia a la que se encuentran los salarios reales de los teóricos que serían necesarios para la adquisición de una vivienda media.

Nuevo índice: Rentabilidad de la Vivienda en Alquiler por Provincias

Según este nuevo índice, las mayores rentabilidades del alquiler de vivienda en alquiler se han alcanzado en Cáceres (8,24%), Palencia (8,15%) y Cuenca (7,98%). En el otro extremo de esta escala se sitúan las provincias de Vizcaya (4,97%), Guipúzcoa (4,77%) y La Coruña (4,67%). Estos datos demuestran la independencia de los mercados del alquiler y de compraventa de vivienda. Mientras que Barcelona, Baleares y Madrid registran los precios más altos de vivienda, no se sitúan, sin embargo, entre las provincias más rentables en el mercado del alquiler. Barcelona y Baleares están entre las diez provincias más rentables, mientras que Madrid ocupa la 13ª posición con un 7,59%, 7,42% y 7,05% respectivamente.

Este índice se obtiene gracias a Urban Data Analytics (uDA), socio estratégico de Sociedad de Tasación, que analiza el rendimiento anual obtenido por el alquiler de una vivienda respecto a la inversión total realizada mediante Big Data inmobiliario e Inteligencia Artificial, recopilando y elaborando millones de datos de diversas fuentes públicas y privadas relevantes del sector que permiten obtener indicadores de forma segmentada y comparada, como la rentabilidad del producto inmobiliario.

Sociedad de Tasación participa en el Panel de Precios de Vivienda en España, una iniciativa de la que forman parte instituciones públicas, empresas privadas y asociaciones que publican y/o difunden informes y estadísticas sobre esta materia. El Informe de Tendencias del Sector Inmobiliario sobre precios de Sociedad de Tasación, puede ser consultado en www.st-tasacion.es y también en el portal www.preciosdevivienda.es, junto a los del resto de entidades participantes en el Panel.

 

Metodología

Sociedad de Tasación ha realizado este análisis aplicando técnicas de big-data, a partir de la información de las valoraciones y datos de mercado contrastados y verificados procedentes de su amplia base de datos inmobiliaria, para generar series de evolución histórica del precio de la vivienda para todos los códigos postales de España.

En la metodología de trabajo utilizada se prescinde de aquellos datos cuyo valor presenta distorsiones a causa de singularidades en las características del inmueble. Dado que la cantidad de datos localizados no es ilimitada ni las características físicas y de ubicación son homogéneas entre un periodo y otro, la aplicación de técnicas de este nivel permite minimizar el riesgo de oscilaciones imputables a las variaciones en cantidad y condiciones de las muestras entre dos periodos consecutivos.

Sociedad de Tasación ha analizado el comportamiento de los precios de la vivienda durante el primer semestre de 2017 y pone a disposición del mercado una serie histórica única en España, con datos que se remontan a 1985.

 

 

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