Rafael Merry del Val: «El inmobiliario continúa siendo la alternativa real para protegerse de la inflación»

Las plataformas de crowdfunding inmobiliario se han convertido en una forma de inversión para todos los públicos. Desde particulares, con pequeños importes, a mayores inversores aportan la financiación necesaria para los proyectos inmobiliarios en los que se interesen. Rafael Merry del Val, Co-Fundador y Presidente de wecity responde a algunas preguntas respecto a esta fórmula de financiación colectiva.

¿Qué es wecity?

wecity es una plataforma de financiación participativa o crowdfunding inmobiliario, autorizado por la Comisión Nacional del Mercado de Valores.

Nació en 2020 con el objetivo de democratizar el acceso a las altas rentabilidades del mercado inmobiliario institucional. Como misión principal busca oportunidades de inversión en los ámbitos de la vivienda, el retail o la logística a través de la alianza con sponsor-promotores que impulsen proyectos orientados a la renta o a la plusvalía, a los que aportará liquidez y el conocimiento del equipo de analistas de la plataforma.

¿Cómo funciona el crowdfunding inmobiliario y a quiénes va dirigido?

Desde el punto de vista del inversor, se trata de un tipo de inversión muy simple: la financiación se obtiene de un gran número de personas, cada una de las cuales contribuye con una cantidad relativamente pequeña a un proyecto a través de una plataforma digital.

Desde el punto de vista del promotor inmobiliario, la captación de financiación vía crowdfunding es una alternativa o complemento, normalmente, a la financiación bancaria.

En cuanto a nuestros clientes, estos son promotores e inversores. Somos un producto pensado y dirigido para las nuevas generaciones, pero contamos con inversores de diferentes características.

Tú eliges dónde y con quién invertir

Rafael Merry del Val, Co-fundador y presidente de wecity
¿Qué ventajas tiene respecto de otras fórmulas?

El crowdfunding inmobiliario es un sistema alternativo para reunir capital y poder llevar a cabo promociones inmobiliarias o adquisiciones de inmuebles con costes competitivos frente a las entidades bancarias y con menos comisiones para todos los implicados.

Un aspecto importantísimo de un crowdfunding, que no lo tiene una SOCIMI, ni un fondo de inversión, es que puedes invertir en diferentes activos: viviendas, hoteles, terciario, etc. Es decir, tú eliges dónde y con quién invertir. Además, desde el punto de vista del inversor, éste puede obtener rentabilidades a corto, medio y largo plazo y beneficiarse de una simplificación fiscal al no tener que hacer frente a impuestos como el IVA o el ITP.

¿De qué formas se puede participar en wecity?

En wecity ofrecemos oportunidades inmobiliarias de crowdequity y crowdlending.

Con crowdequity, aportamos socios a la promoción inmobiliaria. Se estructura con una ampliación de capital donde la persona interesada (inversor) podrá invertir en inmuebles a través de la compra de acciones de sociedades anónimas o limitadas que son las propietarias de los activos. De esta manera, los inversores pueden dejar en manos de los profesionales del sector, la compra y gestión de los inmuebles. Es decir, si inviertes 100.000€ sobre 1.000.000€ el porcentaje de participación será de un 10%.

Con el crowdlending, otorgamos un préstamo (fijo o variable) al promotor donde el inversor obtendrá unos retornos aproximados del 10% de media. Cabe destacar que esta modalidad es garantista ya que solo se otorgan préstamos con garantía hipotecaria.

Los préstamos que se realizan en wecity no superan nunca el 70% del valor del activo (LTV). Dicho de otra manera, si se invierte y la oportunidad no sale como está prevista, tendré la oportunidad de recuperar la totalidad o parte de lo invertido. Esto es un aspecto diferencial frente a mercados como la bolsa, etc.…

¿Quién selecciona las propuestas de inversión y en base a qué criterios?

Solemos seleccionar los proyectos, pero en ocasiones, recibimos propuestas que también valoramos. Antes de financiar un inmueble, nuestro equipo de expertos valora la ubicación, la situación y las características del inmueble. La localización es clave y por esa razón, buscamos activos que creemos que pueden ser interesantes para nuestros inversores. Nuestro objetivo es encontrar los mejores proyectos en ubicaciones de prestigio. Hasta ahora hemos estudiado oportunidades en Madrid, Barcelona, Valencia, Palma de Mallorca y Marbella.

¿Está enfocado a financiar la promoción de obra nueva o también a inversión en locales, usada, rehabilitación…?

No estamos enfocados a proyectos con un objetivo determinado. Desde que comenzamos, hemos financiado oportunidades con distintas finalidades: la venta, el arrendamiento, rehabilitación, etc.

Si yo, como particular, estoy interesado/a en invertir en uno o varios proyectos, ¿qué debo hacer?

El proceso es muy sencillo. Accedes a nuestra web, wecity.io, te registras y seleccionas las oportunidades en las que quieres invertir. Para poder hacerlo, es necesario que realices una transferencia bancaria o realices el pago con tarjeta de crédito o débito. Una vez realizada la inversión, desde tu perfil, podrás monitorizar tus inversiones y gestionar tus rentabilidades.

¿Hay un capital mínimo de inversión para participar?

En wecity facilitamos el acceso a inversores desde 500 euros, además de darles la oportunidad de elegir los proyectos que mejor se adapten a su estrategia de inversión, así como a sus planes de futuro.

¿Y hay un máximo o también pueden participar grandes inversores?

La inversión máxima para los inversores no acreditados es de 3.000 euros, mientras que los acreditados no tienen ningún límite de inversión. Por defecto, todos los inversores son no acreditados a menos de que cumplan, y justifiquen, una de estas 3 condiciones: ingresos anuales superiores a los 50.000 euros; patrimonio financiero superior a los 100.000 euros o estar recibiendo asesoramiento financiero por parte de una empresa de servicios de inversión autorizada.

¿Qué riesgo asume el inversor?

Una de las estrategias más importantes de wecity es la protección del inversor con el objetivo de dotarlo de la mayor seguridad posible en el producto donde invierte. Por ello, el comité de expertos de wecity analiza muy a fondo a los promotores que están detrás de los proyectos, llevando a cabo un sistema profundo de estudio del promotor, así como de los inmuebles de cada proyecto, visitando y analizando cada uno de ellos y haciendo una DD de la oportunidad apoyada por las valoraciones de mercado de nuestros colaboradores.

Además, como muestra de confianza con ellos, nosotros también invertimos en los proyectos que lanzamos, es decir, los acompañamos en cada uno de los proyectos hasta máximo un 10%, el límite que permite la ley, e impulsamos proyectos en los que el propio promotor también invierte, a través de la máxima skin in the game.

Según se puede ver en su web, han agotado las necesidades de financiación de sus últimos proyectos, ¿cuántos inversores hay detrás de estas operaciones? ¿Qué registros tienen de usuarios?

Actualmente contamos con más de 10.000 usuarios registrados en nuestra plataforma. Sin embargo, no existe un número mínimo o máximo de inversores en nuestras oportunidades, varía en función de variables como la rentabilidad del proyecto o el interés del inversor.  

Como muestra de confianza, nosotros también invertimos en los proyectos que lanzamos

Rafael Merry del Val, Co-fundador y presidente de wecity
¿Cómo evaluaría la situación del mercado actual en España?

El sector inmobiliario está resistiendo los acontecimientos económicos mucho mejor que otros segmentos de la economía. Sin duda, ante la situación inflacionista actual, el inmobiliario continúa siendo la alternativa real para protegerse de la inflación sin olvidar que aporta diversificación y estabilidad a las carteras de inversión.

¿Cómo creen que seguirán evolucionando los precios?

Diferentes estudios de tasadoras sitúan la subida media entre el 4-5% durante 2022, sobre todo por dos elementos: el alza del coste de los materiales y la subida de la inflación a nivel mundial, que impactará en el coste de la vivienda, tal y como indicaba recientemente la patronal de promotores que prevén absorber la subida de costes con aumentos de precio de la vivienda privada en su conjunto en torno a un 7%.

En mi opinión, los diferentes activos inmobiliarios están superando el efecto inflacionista mucho mejor que la mayoría de los productos financieros que viven ahora momentos de elevadísima volatilidad y por tanto existe una elevada demanda de productos inmobiliarios que en el corto plazo elevaran los precios por falta de producto.

De todas maneras, no todos los activos inmobiliarios resisten la inflación del mismo modo, donde la vivienda es el activo estrella por excelencia en momentos como el actual ya que la rentabilidad del alquiler de vivienda se sitúa entre el 3,5% y 4% y si a esta rentabilidad se suma una revalorización del inmueble en torno al 2% anual, conseguiremos cubrir la inflación.

¿Estamos en un buen momento para invertir o estamos al final de un ciclo, como insinúa ya el mercado inmobiliario de EEUU?

Los organismos gubernamentales no observan señales de desequilibrios demasiado pronunciados en el mercado de la vivienda español actual, pero alerta de la necesidad de vigilarlo ante la posibilidad de que los problemas que ya se están viendo en algunos países de la zona euro y de EEUU se transmitan y supongan un riesgo para el sector bancario español.

Sin duda, las bases del sector inmobiliario son mucho más sólidas que hace años debido a todo aprendido de la crisis anterior, y no observo grandes problemas en el corto plazo. No obstante, si perdura la inflación y la crisis de Ucrania, así como una política de subida de tipos demasiado exigente, veremos desviaciones, sobre todo si decae el crecimiento económico y la financiación se encarece.

Aun así, la vivienda hará valer entre los inversores su cualidad de refugio frente a las inversiones financieras.

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