31/03/2014
Intentamos dar respuestas a preguntas que están en el aire. Entrevistamos al analista inmobiliario José Luis Ruiz Bartolomé.
VIVIENDA DEPRISA: Según el informe de reforma fiscal, nada apunta a que se vaya a seguir incentivando la compra de vivienda desde el Gobierno, ¿cómo puede afectar esto al sector?
J.L. RUIZ BARTOLOMÉ: Las prioridades del Gobierno actual y el informe de la “comisión Lagares” no parecen que vayan a favorecer la propiedad y tenencia de inmuebles, pero tampoco su rotación o movilidad. Lamentablemente en el campo inmobiliario el comportamiento político es procíclico, tanto en los momentos boyantes como en los de crisis. Con todo, lo peor no es eso, sino la inseguridad que genera en propietarios e inversores. No se puede estar modificando la fiscalidad continuamente.
VD: Se habla de hasta un 40% de media pero, ¿cuánto diría que han caído los precios de la vivienda realmente?
JLRB: Es difícil dar una cifra global media. En mi experiencia, la caída en Madrid capital –uno de los lugares más resistentes a la crisis- supera ese 40%. Por tanto es fácil deducir que en una visión global de España la caída media seguro que ha superado el 50%.
VD: Entre los compradores ganan terreno los inversores extranjeros, (1 de cada 4) ¿Debemos atribuirlo sólo a la falta de crédito?
JLRB: El porcentaje de extranjeros sobre el total sube por dos razones: porque hay más extranjeros comprando, y porque hay menos nacionales comprando. El descenso de los nacionales se debe a varias causas sociales y económicas pero sin duda la principal es la falta de crédito.
VD: ¿Es la venta a fondos e inversores extranjeros la salida que le queda al stock nacional dada la desaparición de incentivos para el particular?
JLRB: Es un poco de todo. El extranjero juega un papel fundamental en esta primera etapa de reactivación, pues fija suelos de precios y alienta y ancla la confianza del mundo en España. En una segunda etapa, cuando el crédito se recupere, el español también será comprador.
VD: Hace tiempo que hablamos de la reactivación de un crédito que no llega, ¿para cuándo se le espera? ¿Existe la posibilidad de que las entidades quieran enfocar sus préstamos a otros productos con menos riesgo que no a hipotecas?
JLRB: No podemos saltarnos etapas. Primero tocaban los decretos De Guindos, que obligaban a la banca a reconocer las pérdidas. Una vez reconocidas, fue el turno de las quiebras de las cajas y de la recapitalización de algún banco. Como consecuencia de ello, aparece el banco malo. El siguiente paso era que la Sareb entrara en funcionamiento y atrajera la inversión. A fecha de hoy, incluso la denostada Bankia ha sido capaz de vender bonos en el extranjero. El panorama ha cambiado radicalmente. Ahora, en 2014, se espera que retorne el mercado de cédulas hipotecarias y titulizaciones. Y si eso es así, las hipotecas recuperarán poco a poco la normalidad.
VD: ¿Qué papel ocupa ahora mismo en el mercado la Sareb? Sus pérdidas han sido mucho mayores a las esperadas…
JLRB: La Sareb, en este primer ejercicio, a mi entender, y creo que también en el de ellos, no debía centrarse tanto en la rentabilidad como en la de fijar suelos y dinamizar el mercado. Y eso lo ha conseguido. En la medida en que el sector se reactive, los precios mejorarán, y las unidades que vendan en los años sucesivos lo harán con mejores márgenes.
Por otro lado, y analizando los resultados, creo que se pueden extraer datos que no se pueden obviar: por un lado, el ebitda es positivo en 1.200 millones. Por otro lado, ha sido capaz de amortizar deuda por valor de 2.000 millones. En tercer lugar, la mayor partida de gastos generales, 200 millones, ha ido directamente a las Entidades Cedentes en su condición de intermediarias para la venta.
VD: A pesar de la difícil situación por la que atraviesa el sector, 1 de cada 4 empresas que se abren en el país siguen vinculadas al ladrillo. ¿No aprendemos o realmente existen todavía oportunidades de negocio?
JLRB: Probablemente la gente consciente o inconscientemente anticipa una mejora del sector y la aparición de oportunidades. Por otro lado, cambiar el modelo productivo no es flor de un día, ni posible sólo con desearlo. Es además necesario hacer cosas (Educación, I+D,…) para conseguirlo, y dejar aquellas otras estériles que nos consumen energía y tiempo (dese una vuelta por lo que centra el debate político en el día a día).
VD: ¿Qué futuro a corto y medio plazo le espera al sector inmobiliario y de la construcción? ¿Hacia dónde se encamina un sector sin incentivos ni facilidades de crédito?
JLRB: Creo que estamos en un momento de esperanza. Las cosas están cambiando en el sector, la percepción de la economía en general también. El crédito volverá, aunque seguramente no se concederá con la alegría y exuberancia de tiempos pasados –afortunadamente-. Vamos hacia una época en que los protagonistas serán el alquiler, la regeneración urbana, y una mayor capitalización de las empresas que se dediquen al sector, o al menos con mayor vínculo entre el financiador y el cliente final.
