¿Obra nueva o segunda mano? ¿Contención o subida de precios? ¿Apuesta por la rehabilitación y eficiencia energética? ¿Hipotecas a tipo fijo o variable? ¿Reducción de la tasa de paro y crecimiento laboral? ¿Aprobación de la Ley de Vivienda? El comportamiento de estos factores, determinantes para el sector inmobiliario, influirá en gran medida en el nivel de operaciones y transacciones de este 2022.
El sector inmobiliario ha tenido unos meses de corrección y recuperación postpandemia, cerrando el año con un crecimiento cercano al 14%, con respecto al 2019, el año anterior a la crisis sanitaria. Unos parámetros que UCI (Unión de Créditos Inmobiliarios) -entidad especializada en financiación sostenible de la vivienda-, ha analizado para establecer las cuatro grandes tendencias que marcarán el Inmobiliario y la financiación hipotecaria este 2022.
Un entorno económico externo marcado por la inflación y la creación de empleo: Los principales indicadores económicos en España se han recuperado en buena parte del 2021 desde los peores meses de la pandemia. Así, las perspectivas para 2022 son buenas, especialmente para el empleo pues, según apuntan los últimos datos del Eurostat, la Comisión Europea y el Banco Central Europeo, la tasa de desempleo se reducirá en España del 15,2 a un 14,3% durante el 2022. Una bajada del paro que, según los expertos de UCI, influirá positivamente en el sector inmobiliario, ya que la estabilidad laboral es un requisito indispensable para la financiación y compra de viviendas.
Otro factor clave en el entorno económico externo que afecta al inmobiliario es la inflación. Aunque se espera que el índice de precios se mantenga en un 2,1 durante 2022, según los expertos de UCI, una inflación en niveles altos mantenida durante mucho tiempo podría afectar a los tipos de interés, haciendo que el BCE combata la inflación con subidas de tipos. “Es algo que tendremos que ver durante este año, aunque ya se empiezan a ver señales de subida en los mercados, tanto del Euribor como de los tipos a largo plazo, que condicionarán el precio de las hipotecas”, asegura José Manuel Fernández, subdirector general de UCI.
Empuje de la rehabilitación y reforma energética. Una de las grandes asignaturas pendientes del sector inmobiliario para este y venideros años es la rehabilitación del parque inmobiliario residencial. El reto es de gran calado, pues la mitad de los edificios destinados a vivienda en España tienen más de 50 años de antigüedad y menos del 5% tienen una calificación energética eficiente (A, B o C).
A ello se le suma que, según datos del Ministerio de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana, en España se realizan en torno a 30.000 rehabilitaciones en viviendas al año. Es decir, al ritmo actual de reformas, se necesitarían 308 años para rehabilitar todo el parque inmobiliario español para llegar al objetivo de descarbonización de 2050, según estimaciones de UCI.
Este año será, por tanto, clave para el empuje de la rehabilitación energética en España. Las expectativas de UCI son positivas en este sentido y estima que este sector de actividad mueva en torno a 30.000 millones de euros en 2022 y genere hasta 400.000 empleos en los próximos años.
La llegada de los Fondos Next Generation EU será uno de los principales impulsos para la rehabilitación de los hogares, con subvenciones medias de 10.000 euros para acometer estas obras, a los que los propietarios tendrán que sumar capital privado o soluciones de financiación específicas para este fin.
Prudencia en el mercado hipotecario y protagonismo del tipo fijo. El sector inmobiliario ha entrado en un periodo de estabilidad y buen ritmo de crecimiento que se traduce también en la firma de hipotecas. Según cifras del INE, el número de hipotecas constituidas sobre vivienda ha crecido un 15% entre 2021 y 2019, mientras que el importe medio de los préstamos ha aumentado en un 6% en ese mismo periodo de tiempo. Además, el porcentaje de compraventas financiadas se mantiene en tan solo el 45%, un dato muy estable en los últimos años, que pone de manifiesto el importante número de operaciones que se realizan con ahorros de las familias o por parte de inversores.
“Aunque el crecimiento, tanto en número de compraventas como en hipotecas, es importante podemos descartar una burbuja inmobiliaria para los próximos años porque la concesión de préstamos muestra altos niveles de prudencia por parte de las Entidades Financieras, manteniendo unos altos niveles de exigencia, tanto en la aportación de ahorros, como los porcentajes financiados con relación al valor de la vivienda y a los niveles de ingresos destinados al pago de las hipotecas por parte de los clientes”, afirma el subdirector general de UCI.
Y añade “la estabilidad que ofrecen a las familias las hipotecas a tipo fijo, que han ganado un gran protagonismo en los últimos años, unido a la progresiva reducción de la tasa de morosidad -que se encuentra actualmente en el 3% y no ha parado de bajar en los últimos años-, proporcionarán un escenario favorable para las Entidades Financieras”.
Además, uno de los factores diferenciales del mercado hipotecario seguirá siendo la tendencia al tipo fijo, que ha sido la habitual en 2021. “Estamos en los niveles más bajos de la historia, por lo que es recomendable que los compradores aprovechen la situación actual de bajos tipos de interés en las hipotecas fijas que, probablemente, empezarán a subir a lo largo del año”, según destaca Fernández.
Buen cierre de operaciones de compraventas y apuesta por la vivienda de segunda mano.
Al igual que está sucediendo con las firmas de hipotecas, los niveles de compraventa de viviendas se han recuperado llegando a superar los niveles previos al 2020.
Por otra parte, los expertos de UCI señalan que los españoles seguirán apostando por la vivienda de segunda mano durante los próximos años. Y es que los compradores de vivienda “se están aferrando a las compras de segunda mano ante la escasez de vivienda nueva, que en los últimos años no ha llegado a superar las 100.000 unidades.”, según el subdirector general de UCI.
Ante esta tendencia, desde UCI remarcan la importancia de apostar por la rehabilitación y reforma energética del parque de viviendas desde el momento de la compra, aprovechando para financiar la reforma junto con la adquisición para beneficiarse de los tipos y plazos hipotecarios. “Teniendo en cuenta el crecimiento orgánico de la población y su demanda, no parece que lo urgente sea construir vivienda, sino reformar y rehabilitar las que tenemos”.
