Pese a la reciente subida de tipos de interés, que ha propulsado el número de personas de alto poder adquisitivo que está adquiriendo viviendas, las entidades financieras confían en su moderación y se preparan ya para una “guerra hipotecaria”, alertan desde Trioteca, empresa referente en la búsqueda y contratación de hipotecas en España.
“Las entidades financieras dan por supuesta una bajada de tipos próxima, y se adelantan a ella, encendiendo la chispa de una futura guerra hipotecaria. Tras un 2023 difícil para el sector hipotecario, en 2024 es imprescindible recuperar la contratación de financiación. El comprador se verá muy beneficiado de este escenario”, explica el Director General de Trioteca, Ricard Garriga.
El precio medio de la vivienda financiada aumenta más de un 20%
El valor medio de compraventa sobre el que se solicita una hipoteca se ha situado en el primer trimestre del año en 239.667€, un 22,31% más que el trimestre anterior, según revela el último Centro de Estudios (CET) elaborado por Trioteca.
“En 2023 las entidades firmaron un 19% menos de hipotecas que en el año anterior. Y es que, ante la subida de tipos, aplicaron un filtro más exigente, haciendo que la demanda se desplazase principalmente a la clase media-alta y alta. Por ello, aunque no existe un aumento significativo de operaciones, sí vemos un aumento trimestral del precio medio de la vivienda”, señala Garriga, y añade, “perfiles con ahorros que buscaban una inversión segura en 2022, con tipos alrededor del 1%, preferían no destinar tanto ahorro a la compra; y ahora con el aumento de tipos, estos perfiles con alto poder adquisitivo, aumentan la entrada que aportan para disminuir el nominal y pagar menos intereses”.
Si el precio de la vivienda financiada se situó en marzo en 240.000 euros, el valor nominal alcanzó los 157.000 euros, el dato más alto de lo que va de 2024 (146.000 euros en febrero y 149.000 en enero). En términos trimestrales, sin embargo, si bien el precio de la vivienda media experimenta un gran crecimiento, el nominal se mantiene (150.667 € en el 1T de 2024 vs. 150.882 € en el 4T de 2023). “Esto nos muestra que los compradores cada vez solicitan un porcentaje de financiación más bajo, aportando más ahorro a la compra”, argumentan desde la empresa referente en la búsqueda y contratación de hipotecas en España.
El perfil del hipotecado en España
Según refleja el último CET, en marzo aumentó la contratación de hipotecas por parte de asalariados, autónomos, pensionistas y empresarios, en detrimento de los funcionarios y las personas en paro. Así, el perfil del solicitante de hipotecas en el primer trimestre del año es un asalariado (65,60%) de 39 años.
“Otro dato que merece la pena destacar es la recuperación de la obra nueva, que, tras un largo periodo a la baja, ante la falta de permisos de obra, mano de obra cualificada y el encarecimiento de los materiales, creció más de dos puntos en términos trimestrales, pasando del 1,98% en el último trimestre del año pasado al 4,09% este primero de 2024”, comenta Garriga. Este mes de marzo, la segunda mano representó el 92,72% de las viviendas adquiridas, mientras que la obra nueva se situó en el 7,28%, un aumento significativo respecto a febrero, cuando a penas reflejaba el 2,87% del total.
El tipo mixto sigue ganando terreno entre los hipotecados
Las hipotecas mixtas, uno de los productos estrella dentro del mercado hipotecario actual, han cerrado el trimestre con una media del 2,48% en el periodo fijo y del Eur +0,62% en el variable, lo que supone un retroceso respecto al trimestre anterior (2,57% y Eur +0,68%). Este descenso se extiende a todos los tipos de interés, siendo especialmente significativo el registrado en el fijo (3,05% en el 4T de 2024 vs. 2,86 en el 1T de 2024).
“Ya mencionamos a principios de año que 2024 no sería el fin de las hipotecas mixtas, sino la recuperación de las fijas. Actualmente ambos productos hipotecarios se reparten el mercado casi de forma equitativa, porque algunas entidades apuestan por mejorar sus ofertas a tipo mixto, y otras se decantan por el tipo fijo”, explica Ricard Garriga. Y es que, pese al aumento notable de las solicitudes a tipo fijo en marzo, la media trimestral de hipotecas firmadas sigue siendo casi equitativa, con el 48,07% de las hipotecas firmadas a tipo fijo y el 50,51% a tipo mixto, siendo el variable muy residual (1,42%).
“La decisión final depende del contratante. Algunos prefieren la seguridad que les da el tipo fijo, aunque suponga un TIN más alto. Otros, no quieren perder la oportunidad de aprovechar futuros descensos del Euríbor, lo que, unido a un TIN más bajo en el periodo fijo, les lleva a decantarse por las hipotecas mixtas. Es cuestión de necesidades y prioridades y de que nuestra hipoteca se ajuste a nosotros, y no al revés”, explican.
El cambio de hipoteca, una opción significativa en el mercado
A día de hoy, las hipotecas formalizadas con Trioteca siguen presentando tipos de interés, tanto fijos como variables, mucho más competitivos que los contemplados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), demostrando el rol clave que sigue desempeñando el asesoramiento de los expertos hipotecarios en estos procesos.
En esta misma línea, el Advisor de Trioteca, Gonzalo Bernardos, también pone en valor la figura del bróker digital como una herramienta para poder encontrar las mejores ofertas sin necesidad de desplacerse físicamente a ninguna entidad o de pagar un solo euro, como es el caso de Trioteca, pues de manera indirecta el banco que concede el préstamo es quién paga los honorarios de sus asesores: “si recurren a un bróker digital, en cada período del ejercicio este les proporcionará la hipoteca más barata del mercado; a pesar de ello, la mayoría de las familias siguen recurriendo a su oficina bancaria habitual para pedir un préstamo destinado a la adquisición de una vivienda. Una equivocación que a muchas les costará muy caro”, explica el experto.
Estos profesionales juegan un rol clave también para llevar a cabo cambios y renegociaciones en los préstamos hipotecarios contratados. En el mes de marzo, y de acuerdo a los datos del último CET, las personas que cambiaron su hipoteca variable a fija ahorraron 279 €/mes, una cifra todavía mayor en el caso de los que optaron por el tipo mixto (315 €/mes). Así, y pese la baja del Euríbor, el ahorro sigue siendo notable con un cambio de hipoteca: 212 €/mes de ahorro en el fijo y 312 €/mes en mixto en el primer trimestre del año.
“Mientras encontramos tipos en muchos casos por debajo del 3%, el Euríbor se mantiene más cerca del 4%, lo que sumado al diferencial, sigue suponiendo un gran esfuerzo para las millones de familias que tienen una hipoteca variable. Ello unido a la prórroga de las medidas del Escudo Social hacen que este 2024 el cambio de hipoteca siga siendo un tipo de operación muy significativa en el mercado”, sentencia el Director General de Trioteca.
