Si hay un perfil que no pierde fuerza dentro del cómputo general de operaciones de vivienda, ese es el comprador extranjero. El interés de la demanda foránea sigue apuntalando el mercado inmobiliario español, y únicamente durante la crisis sanitaria registró cierta retracción, pero no porque el apetito se resistiera, sino debido a las restricciones de movilidad impuestas por los gobiernos.
El comprador internacional atiende a una serie de rasgos que determinan la fórmula escogida para hacerse con una propiedad en nuestras fronteras. “Aunque muchos disponen de fondos propios elevados para cubrir buena parte de la adquisición, no todos los altos patrimonios descartan recurrir a financiación bancaria”, indica Ricardo Gulias, CEO de RN Tu Solución Hipotecaria, si bien estima que “a medida que nos alejamos del residencial de lujo y nos acercamos a las viviendas de ticket medio, es más común que este perfil contrate una hipoteca, aunque su porcentaje de ahorro previo está por encima del que aportaría un comprador nacional”.
Una divisa fuerte
El extranjero no residente que acude a las entidades bancarias españolas encontrará una oferta hipotecaria amplia, aunque tendrá mayores o menores facilidades en función de su país de origen. Gulias señala que “la aprobación tendrá más posibilidades si el cliente reside en lugares con una moneda fuerte y una economía estable”. De este modo, “venir de territorios donde también circula el euro es una garantía, pero también de otros donde hay una divisa de primer orden, desde Reino Unido o Suiza hasta Estados Unidos o Australia”. En este sentido, Gulias recuerda que “los compradores latinoamericanos están ganando terreno, pero porque compran en dólares”.
Será más complicado obtener financiación para residentes rusos, chinos y otras nacionalidades consideradas paraísos fiscales que podrían presentar problemas de cobro en caso de impago el día de mañana. “La Golden Visa, que otorga la residencia española al comprar una vivienda de más de medio millón de euros en España, suele inclinarse más hacia la compra al contado”, indica el experto. No obstante, las nacionalidades que más peso tienen siguen siendo las europeas. Los registradores revelan que los británicos siguen estando a la cabeza con un 9,8% de compraventas, teniendo por detrás a alemanes (7,3%), franceses (6,1%), belgas (5,6%), marroquíes (5,5%) y neerlandeses (5,3%).
Las condiciones de estas hipotecas para no residentes son algo más restrictivas porque el riesgo que asume el banco es mayor. “En vez de cubrir hasta el 80% del valor de tasación del inmueble, las entidades lo bajan hasta el 70%, e incluso al 60% en determinados casos, lo que implica contar con un ahorro previo más alto”, describe Gulias, que también matiza que “el plazo de amortización también suele reducirse hasta los 20 años, en vez de hasta los 30”. También los intereses son menos competitivos, “aunque las bonificaciones por contratar productos como seguros de hogar y vida sí que están operativas”.
Gulias incide en que contar con un experto hipotecario hace que los trámites necesarios para la obtención de la hipoteca sean más dinámicos para la persona extrajera, ya que, por lo general, desconocen el proceder y la legislación de nuestro país. “Facilita la engorrosa tarea de comprar vivienda e hipotecarse lejos de su país de origen a la par de conseguir condiciones hipotecarias excelentes”, detalla.
Mercado en auge
Según la Estadística Registral Inmobiliaria, en el cuarto trimestre de 2023, este cliente protagonizó el 15,1% del total de las transacciones, superando ampliamente los porcentajes habituales desde 2014, que se situaban por encima del 12%. En términos económicos, el impacto es relevante, dado que un informe reciente de la Asociación de Promotores y Constructores de España y la consultora PwC advierte de que la compra de viviendas por parte de extranjeros aportó 6.351 millones de euros al PIB en 2022, correspondiendo 1.758 de ellos a la obra nueva.
El comprador internacional se ha ampliado. “El retrato robot ha roto la imagen convencional del extranjero de edad madura que viene a la costa española para comprar una segunda residencia a la que venir de vacaciones y retirarse al llegar la jubilación”, valora el portavoz de RN Tu solución hipotecaria. “Profesionales jóvenes que abrazan el nomadismo digital y el teletrabajo caen rendidos a las bondades, ya no solo de las localizaciones mediterráneas, sino al entorno urbano de grandes capitales como Madrid y Barcelona”, subraya Gulias.
